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调查|海外置业 资产安全最重要

北青房产 2017-11-10 18:07:20

“泰国普吉岛的度假房,很多东北老人都在那里长居,因为无论是气候还是生活成本,都非常适合养老”、“马来西亚吉隆坡的房产是永久产权,如果办了第二家园计划,一个指标可以带双方父母、子女一起拥有居住权”、“日本房地产市场即将走出低谷,现在是最好的抄底期”……不知从何时起,很多也许一次国门都没有出过的人,已经开始成为无数海外地产的潜在买家。

一线城市房价高企、子女教育需求、资产配置潮流等等因素,都是海外地产崛起的重要原因,海外买房已经不是亿万身家人士成功的标配,几百万元甚至据最新统计,中国购房者关注的目的地发生了变化。2015年和2016年,最受中国人欢迎的目的地为美国、澳大利亚、加拿大和英国,而今年排名前四的国家依次为美国、澳大利亚、泰国和加拿大,而马来西亚、韩国亦排名前列。

但是,与风风火火的海外置业如影随形的,是无处不在的“坑”,轻的也许是本以为买房便可移民却没有落实,承诺的回报率达不到,重的则是不了解当地政策而盲目投资造成血本无归。因此,专家建议,海外置业最重要的是保证资产的安全性。

泰国买房

异军突起

近年来,去泰国旅游成了不少国人休假的关键词,据统计,2016年到泰国旅游的中国游客人数达到了877万人次,并为泰国带来了856亿人民币的收入。美丽的风景、享乐式的生活习惯、适中的飞行距离以及相对低廉的房价,这一切让泰国成为全球热门旅行目的地的同时,也成了海外投资置业的新风口。

泰国正在成为最受中国购房者关注的海外置业国家之一。在上周刚刚结束的北京秋季房展上,泰国项目的现场咨询量和成交量都明显上升,成为继美国、澳大利亚之后的第三大热门投资国家。北京房展组委会海外部总监魏克非表示,泰国的房产投资非常多元化,如曼谷的精装公寓、普吉岛的度假公寓,既可用于度假自住,亦可出租获利,都是非常好的投资选择。并且由于泰国的公寓配套非常完善,泳池、健身房、桑拿甚至车位很多都是免费的,加上物业管理的完善使得泰国成为参展购房人重点关注的海外国家。

房展数据上看,今年迄今,澳大利亚的询问量同比下降9.7了%,美国下降了18.4%,而泰国增长了154.9%。中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅、曼谷、普吉岛和清迈。统统都是泰国的主要旅游目的地。

实际上,国人开始关注并购买泰国房产背后的逻辑当然不仅仅是因为泰国迷人的自然景观和美食,泰国房产出现“爆买”还与一个升值的预期有非常大的关系。

北京房拍拍投资顾问有限公司首席执行官周磊对北青报记者表示,曼谷的地价近年来暴涨了好几倍,投资泰国房产已炙手可热。因为在泰国买房包含了精装修,房子按使用面积计算,门槛低至三、五十万人民币等因素,加上一带一路政策的推动,和泰国自身轨道交通发展迅速、人口红利、医疗教育丰富等诸多原因,都使得泰国成为海外投资新宠儿。

以泰国为例

看看置业前要了解的那些“坑”

面对如此多的好处,泰国置业吸引力十足,但需要重点提醒购房人的是,海外房地产市场毕竟与我们熟悉的国内市场千差万别,投资海外项目切忌单方面信任中介或代理商的一面之词,没有做足功课就盲目投资。

周磊向北青报记者表示,泰国确实是处于房产上升期的国家,但并不意味着国内购房人可以像十年前在北京买房那样闭着眼随便选。他自身公司就代理开发有泰国的项目,都会提前像购房人详解购买泰国房子可能遇到的问题。

第一、投资泰国最重要的就是切忌买到无证房。

海外购房者普遍是投资需求,投资买房最重要的不是升值而是资产安全。因此,在选择泰国项目上,能够保证顺利施工,并完工的项目是选择投资的第一步。

周磊介绍到,由于泰国只允许外国人购买公寓产品,因此这类公寓在建设之初都需要获得EIA证,中文简称就是环境影响评估,只有获得了这个证才能建房并且销售。当然这个证的获取难度也是比较大,由于近年来中国购房人的涌入,不少泰国项目都是在没有EIA证的情况下,就提前进入中国开始预售,这样就有很大的风险了,很可能你掏钱买的房最后根本建不起来,成为类似国内的烂尾项目。因此投资泰国,项目方是否获得了EIA证是购房人在掏钱之初就要调查清楚的。

周磊也补充提醒道,目前在国内销售的曼谷公寓项目鱼龙混杂,绝大多数都没有EIA证,相比曼谷,普吉岛、芭提雅这样的旅游城市,EIA证相对更容易办理。

第二、谨慎提防买到土地抵押给银行的项目。

周磊表示,泰国的房地产市场其实相当于早期的国内市场,处于高速发展的初期,大小开发商混杂,实力也各不相同。有不少的小开发商通过各种渠道获得的土地因为没有足够资金支持,不得已将土地抵押给了银行,然后就拿着做好的楼市、PPT到国内圈钱,靠这笔钱再去赎回土地,这就给投资者带来了风险。因此,投资泰国项目,最好选择大开发商或者提前做足功课,查明项目的土地是否被银行抵押。

第三,泰国房子的价格差异很大,置业前要对周边价格了解清楚。

周磊表示,现在来国内销售的泰国公寓项目,很多都会告诉投资人项目位置极好,靠近地铁站5分钟,价格比周边低30%等等。这可能是事实,但却并非是泰国开发商千里迢迢来华,好心卖给我们低价实惠房子,而是因为泰国房子在地铁沿线之间的差异非常大。

周磊举例道,比如泰国曼谷,最值钱的公寓能达到15万人民币/平方米,最便宜的甚至只有1万元/平方米出头,价格差异非常大。简单来说,横穿曼谷东西线的轻轨是曼谷交通的主干线,沿线房子价格最高,尤其是靠近市中心和商业地段的站点,附近价格甚至不低于北京上海等一线城市。但支线地铁站周边,价格则可能回落很多。所以有的来华推荐的项目方会声称自己项目靠近地铁,只需要坐几站地就到达核心区,价格会便宜很多等等,并不是来让国人捡漏,而是因为地铁站点之间的价格差异非常大。所以购房之前也要充分了解周边的价格,做到心里有数。

你买的房远远贵于当地价格

高额包租收益亦不可全信

海外置业,一定要在对该国房地产市场充分了解后再下手,才是投资海外房产最安全的方式。

马来西亚华人艾伦是吉隆坡一位资深房产经纪人。他目睹了众多开发商以及中介公司“忽悠”中国人买房的案例。

“马来西亚政府为了避免房价暴涨,影响到本国人的居住问题,一般对房价涨幅都有明确限制,每年不许超过一个相对较低的百分比,而对于外国人买房,则有严格价格要求,那就是不得低于价值200万人民币。比如我所在的区的公寓二手房,如果当地人买,价格很便宜,但如果是外国人,价格必须在200万人民币以上”,艾伦说。

因此,马来西亚的社区就会出现同区不同价的现象,很多当地人把二手房卖给外国人,然后拿着钱还可以买到自己更喜欢的房子。

而很多中介提到的高回报,更得小心。周磊表示,单论投资收益来说,近年来房产增值最快的就是国内市场,期待海外房产像国内那样急速增值是不现实的,但合理的投资是可以实现保值增值和跑赢通胀的。

目前的海外公寓市场,尤其是亚洲一些国家,很多项目都承诺包租甚至宣传能达到年化10%个点以上的增值收益,这些如同天上掉馅饼的美事,绝大多数都是难以实现的。

周磊表示,由于海外地产很多都是在旅游国家,热点城市房子的出租收益确实比较高,租售比也高于国内,但年化10个点的出租收益还是很不现实的,如果开发商推荐是承诺了高出租收益的,那你就要小心了,很可能这个项目卖给国内投资者的售价是高于本地的。

“比如在曼谷,正常的出租5个点的年化收益还是有的,芭提雅、普吉岛的出租收益会更高一些,但再高就不现实了。“周磊表示泰国房子之所以便宜主要是因为泰国人曾经习惯于租房和享受生活,不愿意买房,而如今这种趋势在发生改变,泰国人也开始自己购房了,因此租金价格会有所波动,房价则出现上涨。

除此之外,在海外投资买房,项目方承诺贷款的也大多不容易实现。

比如泰国,据了解,曾经国人在泰国买房是可以贷款的,首付30%以外,通过中国银行(泰国)和中国工商银行(泰国)推出的相关贷款服务,能够实现贷款买房,但如今,由于汇率市场的变化,国内银行控制资金外流,已经暂停了泰国买房的贷款服务,而泰国本地暂时没有金融机构对国内投资者提供贷款服务,因此当前泰国置业大部分以全款为主,也有和项目方协商,采取分期付款的方式,签订合同时首付一部分,余款交房付清的。因此周磊提醒到,无论是泰国置业还是其他国家的海外置业,投资者都应提前做足功课,尽量保证投资安全,另外也尽量找国内代理的大公司和泰国本地的大型上市公司进行交易,避免出现不必要的购房风险。

世界那么大

千万别上当

在海外置业的过程中,还有一些必须要了解的常识。

首先,购房和移民拿绿卡,一定要分开对待。

在海外置业的人群中,不少购房者是为了拿绿卡,希望购买房产以后则能获得外国居留的资格。但事实上,基本上所有西方的发达国家,如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等,为缓解经济低迷状况,推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求,比如语言、资产数量,并不只是简单的买了房子就能马上移民,因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

国外与国内存在的买房赠送户口的行为不同。在部分国家,尤其是发达国家,各国政府将房产认定为投资开发项目,而且一般不与移民挂钩。比如在美国与加拿大购买房产就不代表可以移民;澳大利亚购房同样不等于移民,而是只能在申请移民时予以加分。澳大利亚政府还规定,不是本国居民只能购买新建住宅,包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。

其中葡萄牙政府规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡,而在西班牙,外国人只要购买西班牙主权债务或房产,也可以获得居留许可,但是这两个国家的前提是通过语言考试,考试采用西班牙语和葡萄牙语,通过者不多。

其次,并不是买了海外房子女就可以挑选学校。

对于不少中国家庭来说,移民国外的主要目的就是在于让子女接受国外的先进教育。而大量的海外房产销售机构,也将教育资源作为核心卖点之一推出各种教育地产主题的海外楼盘。

其实国外是没有教育地产这种说法的,主要是被国内一些中介根据国人习惯性的买房思维炒起来的。在美国,国外公立学校虽然也是实行就近入学的方式,但是入学条件并不与购房落户挂钩。即使家长在学校对应片区内没有房产也不要紧,租住的房子也能办理入学。

但同时,所谓教育地产用于出租是有一定优势的,有些地方学校比较多,学生和家长租房的比例比较大,用于出租会有客源保证,并且租金也会高于其他同类房产。

第三,你买房的钱真能转到海外吗?

有数据显示,超过70%的国人在海外购房时都会采用现金付款的方式,但是根据现行的《外汇管理条例》,每人每年兑换外汇的上限为5万美元,所以现金购房者都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。例如有购房者想要为美国一栋80万美元一次性现金付款,可能需要动用超过16个身份证来兑换美元。

近期,路透社消息称,外管局上海分局被曝下发通知,要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕,必要时拒绝购汇申请。这意味着从前的现金购房者习惯使用的蚂蚁搬家等购房方式在将来可能面临着一旦发现,当事人就会被拉进关注名单,禁止外汇交易以及汇款的窘境。

目前,合法的海外置业四种方式分别是国内由银行提供,以人民币形式离岸,到当地再购汇的业务;已经进入美国市场中介公司的委托付款;银行以及金融机构提供的内存外贷;通过投资基金购置海外房产。

第四,不良中介隐瞒额外费用。

在海外买房涉及很多费用,但往往为了集聚客户,中介开始都不说,让客户觉得性价比很高,等到了真交易的时候客户才醒过味来。比如,美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称,在美国买房,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。一般来说,在美国买一套房产,要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往,则可高达10万元),机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等,房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。

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