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金融资本来了,新租赁时代加速开启!

中国指数研究院 2017-11-10 08:18:28

近段时间以来,租赁市场发生的几件事情引人关注:

  • 10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。

  • 10月30日,中信银行与碧桂园集团在北京举行300亿元长租住宅保障性基金战略合作签约仪式。

  • 11月3日,建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议。同时,建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”,为租户提供纯信用贷款用于租房。

  • 近期,中国银行厦门市分行与厦门市国土局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》,为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。

以上几种不同的渠道和方式,基本明确了推动租赁市场发展的主要金融要素正在形成:企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等,有望逐步确立贯穿租赁业务开发——运营——消费——退出全产业链的金融支撑体系。

金融业介入租赁市场的速度之快,超出市场预期。对于长租业务运营企业来说,过去不敢想象的金融信贷成为可能,且优质资产通过证券化获得的变现空间更具吸引力。对于租客来说,租房也可以贷款,开启了一种新型居住消费体验。金融,将成为推动租赁市场发展的重要资源。

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发展租赁:“钱”和“地”,一样都不能少

房地产业是高度资本密集型行业,无论“租赁”或“销售”的模式,一直以来土地和资金都是其核心要素。从房地产开发业务的发展历程看,正是在市场化前期土地出让制度调整、企业融资市场化及个人住房信贷的突破,极大的释放了各类市场主体的活力,促进了过去20年房地产市场的快速增长。今天,对于租赁市场来说,这两个要素甚至变得更加重要。

和传统的开发销售模式不同,住宅租赁经营一直以来的核心问题在于资金运营周期长、回报率低等问题,因此很难吸引各类资本方的关注。如何解决这个问题,正是需要从其核心资源土地及资金两个层面进行解决。在土地方面,今年8月28日,国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点。与传统国有建设用地相比,此次方案赋予了村集体组织更大的自主权,能以较高的效率和激励机制带动土地供应逐步放量。特别是一线城市的城郊区域,大量存量集体建设用地获得了盘活机会。与相间其中的商品住宅用地相比,此类土地的成本优势显而易见。在这一机制下,利用集体建设用地的方式降低租赁业务前期土地成本便成为了可能。在资金方面,最近多家银企间的合作,也代表着一种趋势:未来实体租赁运营企业将会获得更全方位的金融支持。除此之外,个人租房贷款产品的上线,让提前预付更多期租金变得容易,也在一定程度上对长租运营企业的现金流形成支持。加之租赁住房REITs的逐步推进,让租赁业务的金融环境变得越来越友好。

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忘掉租售比!租赁的算账方式要变!

关于租赁,大部分企业担心的还是算不过账的问题。确实,如果从租售比来看,部分热点城市房屋年租金与房屋价值比不到1.5%,回报期太长,很难与开发业务的高回报相比较。但是,从一项新业务的投资视角看,可以暂且忘掉租售比这个数据,真正测算下投资成本和回报之间的关系。而正如上文提到的,土地和资金端的政策调整正让这一计算结果发生着较大变化。

从租赁的投资成本和回报来看,成本中很重要的两项为土地成本和建安成本,其中建安成本较为稳定,而土地成本的波动性和影响较大。以北京为例,今年以来各类成交商品住宅用地楼面价基本在三至五万元每平米,这种土地价值模式下是很难开展租赁的。但是,集体建设用地入市后,土地成本会大幅下降,通过此种模式的前期土地投资成本甚至有望降到原来的十分之一,即几千元每平米,再加上近5000元每平米的建安成本,这样租赁用房的投资成本即在每平米万元左右,一套100平米的房屋开发投资成本可控制在100万上下。而此类房屋目前在北京、上海的普通地段也能实现六七万元左右的年租金。即便考虑到后期的运营成本,这类房屋实现7%甚至更高的租金回报率也是可行的。同时,考虑到新的金融体系支持下租赁业务具备加杠杆的空间,会让前述的回报率甚至更高。这种思路下,租赁算账就基本行得通了。

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抢占“入口经济”:不能放弃的租客

当然,开发企业进入租赁市场,其意义还不在于拓展了一项新的业务;从长远看,更是新经济模式下对于核心客户资源的提前锁定与保护。因为,租客未来会像买房的业主一样重要,成为住房消费和社区消费最主要的群体。在北京和上海公布的未来五年供地计划中,租赁房屋套数都超过了三分之一,租赁市场壮大已是必然趋势,如何挖掘租客市场是一个值得深思的问题。

随着政府对于租赁市场的支持和培育,未来成熟一二线城市的住房消费市场将主要形成以下几个层次:

1.刚进入城市工作的外来人员,主要通过租房解决居住问题;

2.经过一段时间积累,面临结婚成家,这时根据经济条件可选择买房(含共有产权住房和普通商品房)或租房;

3.改善型的需求、高端享受需求,这一群体需要更高层次商品住房来满足品质改善的需要。

其中,第一个层次的租房群体,部分人随着个体经济条件及发展环境的改变,将逐步过渡到购房群体中,是开发商未来销售业务的重要潜在客户。如果在其早期租房阶段,通过提供更具品质的租赁环境、更完整的社区服务,必定会持续强化对这些客户的品牌消费粘性,提前锁定未来的潜在业主。

更重要的是,房地产的下半场,重点城市逐步进入存量时代。对于开发商来说,最珍贵的资源将是之前累积的庞大的社区客户。围绕这些客户的各类生活及商务需要,依托“社区”这个第一入口,及时进行满足,会诞生无数的商机和市场价值。这也许就是入口经济在房地产领域里的真正意义所在。同样的,存量时代的租客和买房业主有一样的社区生活需求,这类入口经济的重要代表一样不能漠视。

拥抱趋势

租赁的趋势已来,对于地产商来说,进不进入这个市场或许只是时间的问题。但从时机上来说,更早的介入,通过试点和探索会带来更多有益的结果。在这一过程中,对待租赁业务的战略和策略一定要得当。

首先,对租赁业务在战略上的高度重视。中国指数研究院结合流动人口租房市场和非流动人口中高校毕业生租房市场测算,目前我国的租房市场规模达1.38万亿元。如果品牌企业通过快速扩张占据其中1%的市场,也会有每年近百亿稳定的现金流入。考虑到目前租赁行业规模化发展才刚刚起步,尚未形成明显的竞争壁垒,多数企业的做强做大的机会还很大。战略重视和统筹得当,会是企业租赁业务发展过程中重要的突破点。

其次,租赁业务的布局中对城市和产品的选择尤为重要。人口流入多的一线及热点二线城市,租赁需求旺盛,业务试点初期布局这些城市机会更大。产品层面,则要根据使用土地类别进行定位。已经获取的自持地块,土地成本相对较高,产品应该侧重于高端类住宅公寓。土地成本相对较低的集体建设用地,则可主要发展为普通公寓。

最后,地产商做租赁要扬长避短,充分发挥出在“盖房子”、“做服务”方面的优势。租赁业务本质上是一种资产经营行为,和地产商原来的开发销售业务差别较大。不过,地产商在建设开发、物业服务环节具有显著的资源优势和经验。如果在服务租客的过程中,能真正打造出高品质的产品、优良的服务,那么品牌开发优势就能转化为品牌服务优势,真正占据租客们的心智。

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