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房地产税再提及,炒房者迟早“药丸”!

刘磊地产评论 2017-11-08 11:23:08

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目前的楼市,体现出一种趋势,即:建立楼市长效机制的趋势正在显现。如果说之前限购单纯是为了稳住房价,那么未来不但为了稳住市场,更是要在稳定之余,布局新的房地产发展模式。

大体来看,目前的种种举措会带来以下变化:

1. 多层次的住房改革,房产逐步与户籍等行政属性脱钩。从此,刚需的意义将改写,不再是拥有一套房,而是住进去一套房。

2 金融去杠杆,引导资产脱虚入实。这不但是一个规划,而且是保证长期经济发展的必要环节。

3. 逐步摆脱土地财政对地方政府的吸引力。土地的供应要和需求挂钩,需求大多放地,需求小少放地,库存上去了不放地;不能让土地价格成为房价上涨的基石。

4. 房地产税迟早要出:如果说第三条落实,那么地方政府的收入如何保障?按照国际惯例,长效机制就是房地产税的征收。如今不动产登记制度完善,征税只是时间问题;而且保有环节一定会课以一个相当规模的赋税。

从现实层面看,住房改革从“租售同权”开始,金融去杠杆从取消首套房优惠、严查消费贷流入楼市开始,现在,该说说房地产税的问题了。这次财政部长提及房地产税问题,不管是媒体过度解读,还是确实是一种信号,都应该引起持房者的注意。

首先,持房成本增加,随便买房成历史。现在都盼房价涨,如果征税之后,恐怕多套房者最害怕的就是房价涨;尽管目前按照评估值征收房地产税成为一种声音,但房价普涨,评估价自然也会高起来。这样就会出现一种情况,在目前国内租金回报率2%的情况下,如果房产税定在2%,那么租金基本上抵扣了税收,贷款啊、盈利啊,都不要想了。有人说,那样会苦了租客啊;别忘了,房租只和当地收入有关,涨房租?人就跑了;那时候租客痛苦吗?其实房主空置着房子更痛苦啊;这样空置房越来越多,房租更涨不起来了。

其次,持房久了,收益就缩水了。目前土地出让金制度,中国算是比较独特的,政策要落地,就要面对这个问题。70年产权我交不交税呢?当然要交。有一种说法是:随着产权年限减少,税率要上升;未来不再有土地出让金,开发商盖房卖房就是,这样就拉低了新房价格,二手房空间进一步收窄;再结合租售同权、学区取消等因素,那种老破小的房子,谁还会要呢?

难道说土地出让模式已经到头了?并没有这么绝对,但在大家都不缺房子的时候(这可是社科院公布的数据,人均40平米),卖土地就不是那么灵光了,否则也不会有“去库存”的问题。既然强调房住不炒,那么未来对于平衡财政最好的策略就是税收。

那么,房地产税的征收将会多大程度的影响房地产交易的价格呢?假定房地产税全面征收且税率定为1%,那么预计价格将有15%的议价空间;至少,会让房地产交易价格的变动居于一个合理的区间内;也许到那一天,房地产的价格不再坚挺,挫败了投资客的财富;但是,从长期看,房价将回归到正常的涨跌区间,那么未来投资者也好,刚需购房者也罢,对于市场的预期和把握都将更加理性,房地产市场总体上也将步入一个正常的发展轨道中;更重要的是,对于财富不再是那种信手拈来的环境,随便买房,买一堆房坐等赚钱的时代不再有,这对于整个社会提升财商,增加社会的创造力,也会有推动作用。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,房产投资炼金术课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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