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西安楼市的“后1400碗凉皮”时代

地产杂志主编张文豪 2017-11-04 15:33:53

西安每平米房价,20年前约等于1400碗凉皮;到2016年初,仍约等于1400碗凉皮。到2017年突然发现:1400碗不够了。

一 曲江无古今

当低头看见手环上的计时快到2小时,抬头又看见65米高的大雁塔时,我知道我的首次半程马拉松已近终点。

2017年西安国际马拉松半程赛的终点设在了曲江南湖公园,位于古长安城南朱雀桥之东,距大雁塔约3公里。

西安人选曲江做终点,毫不令人意外。因为曲江太有名了。从唐朝开始,它就是帝都长安的绿肺和皇家园林,也是人气最旺的游憩地,有游宴,官庶云集,有诗会,骚客行吟。

《全唐诗》中有500多首吟诵曲江,最出名者是杜甫的《曲江》二首,“人生七十古来稀”即出自该诗。

彼时老杜年近50,仕途仍然未顺,生活依然窘迫,但他仍然在曲江赏花吃酒,在“穿花蛱蝶深深见,点水蜻蜓款款飞”之中,悟出了“细推物理须行乐,何用浮荣绊此身”的道理。

要及时行乐,老杜认为要搞套房子:“江上小堂巢翡翠,苑边高冢卧麒麟”。也就是说,在曲江,一般人可以搞个改善型的水景小宅,而顶豪芙蓉苑的主人也别牛叉,说不定啥时候乐极生悲,就挂了。

二 西安市变

历史翻过了1000多片,今天的曲江仍不含糊,仍是西安的亮点之区。不信看图!

图1 西安各区域房价(2017年10月)

在沉寂多年后,2017年,西安房价终于爆发。截止2017年9月,西安房价已经连涨18个月。房价和成交量都创下了历史新高。9月份新房均价为10023元/平方米,一年前为6840元/平方米,三年前为6015元/平方米。三年翻番。

图2

相信对于这几年没买房的西安人来说,这是一张让你捶胸顿足、悔不当初的图,因为9月份最新的13000—14000元的价格还没来得及标上去!

目前,曲江新区与高新区为西安房价较高区域,均价已经超过15000元/平方米。老城四区(城东、城南、城西、城北)的价格均在每平米万元左右。

而曾经垃圾成堆、河流污染十分严重的浐灞区,经过环境治理后,于2011年成功举办西安世界园艺博览会,如今房价超过13000元/平方米。真正印证了“曾经的我你爱理不理,如今的我你高攀不起”。

来自山东的小江夫妇都在西安卖房子。但最令他们激动的,却是买房子。一方面要生二胎,一方面也看好西安的房市,在今年西安三次加码调控的缝隙中,他们买到了第二套房子。

那是曲江万科某楼盘,6月份入手时,价格在13500元/平方米左右,目前已经涨到了16000元-17000元/平方米。

小江回忆,2017年上半年,西安所有楼盘的开盘价每平方米都会比上次开盘高出500元-1000元。

三 “补涨”

社交网络上有个段子:20年前,西安一平米房价约等于1400碗凉皮;到2016年初的时候,西安一平米房价仍约等于1400碗凉皮。

西安本地人说,2016年以前,在西安买房就像买菜一样。在2016年前的5年里,西安房价最高都没有超过7500元/平方米。

到了2017年,西安人发现,说话间,1400碗凉皮已然不够了。

还是拿曲江新区说事儿。现在,这个板块新房均价为13565元/平方米,相较去年同期的8489元/平方米,涨幅在63.9%。

西安何以市变?

1?救市。

2016年以前,西安住宅库存量大,多至22个月。2016年6月,出台“楼十条”救市,带动了需求放量。

2?达康书记效应。

2016年底,新市委书记王永康上任,招商引资“井喷”:阿里巴巴设立西部总部;京东全球物流总部在西安航天基地落成;海航现代物流集团在西安设立;华为公司与陕西战略合作协议签署;2017丝博会暨第21届西洽会……

3?价值洼地效应。

需求被点燃,集中爆发。四种人扑了上来:本地改善者、周边市县“富裕群众”、一线打拼但在一线买不起房的西安籍年轻人,还有河南人!

为啥河南炒房团大批进入西安买房?小江的分析是这样的:首先,西安房价仅为郑州一半;其次,西安当时不限购;第三、豪言认为,河南人认为郑州的今天就是西安的明天。“郑东新城”被骂鬼城好多年,到现在修成正果。河南的同志们大出了一口气,打了专家和媒体一次脸。现在,他们还要把这口气争到西安来!

“但随着6·28限购升级,外地购房者占的比例已从20%降低到了13%。”小江说。

房企也激动了。大牌房企在西安抢地事件时有发生。融创摘得东二环地王,碧桂园更是在土拍新规的大环境下,连续摘得2宗多次熔断地块。

对西安市变,当地权威人士的看法就是两个字:补涨。

因为西安一直以来房价基数偏低,“截至目前,每平米10000元左右的房价,在全国同级别二线城市中仍然偏低。”

当然,在露头就打的政策环境下,西安今年以来也有了三次限购加码。房价涨幅随之明显收窄,但8月份成交量仍然超过了7月份和去年同期。另据中国指数研究院统计,8月份西安住宅成交面积为172.86万平米 ,环比上涨158.84%,同比上涨49.56%。

四 举起大棒,也端出胡萝卜

说实在的,很少有城市的书记和市长,心甘情愿砸自己的场子。所以,在拎起限购限售大棒的同时,都会端出一盘胡萝卜。

这盘胡萝卜就是在迎来史上最严厉调控的同时,今年西安也推出“史上最宽松落户政策”。

细则略过。说下效果。

“这样一来,有意来西安发展的外地年轻人,就算没有购房资格,也可以先落户再购房。这样的宽松政策吸引了很多年轻人来西安发展。”小江说。

数据显示,截至今年5月底,西安共迁入落户59886人,其中按照新政落户3.7万人,约占落户总人数的62%,高学历落户人数约占新政落户人数的65%。

西安业内人士表示,大棒精准打击了外来炒房和投资行为,防止了本地楼市的过快上涨;胡萝卜精准定向拉动需要,对冲了市场可能的过度下滑。

本地权威人士对西安楼市预判:调控政策短期内没有放松迹象,政策效果会在半年左右显露。届时交易量将会有小幅下滑,但鉴于西安各种利好,以及原来1400碗凉皮的低起点,未来西安房价将稳中有升。

客观地说,西安房价2017年后出现大涨的最大原因是与其他城市的“比价效应”,一些来自北上广深等高价城市且与西安有关联的人士,正在按“白菜价”的心理在西安投资购房。

需要注意的是:在国内加快去杠杆、金融环境持续趋紧的情况下,进入地产的各路资金数量会明显下降,西安房市将由快速增长变为稳健增长。

而西安长期存在的供给量过大与空置率过高的情况,并未根治。这会使二手房销售出现困难,市场流动性风险不可不防。

五 西安比北京先进在哪里?

在看本文图1的时候,发现一个房地产颠覆性原理的完美应用:房产也决定地段价值。

房地产的金句本来是“地段、地段还是地段”,即“地段决定房产价值”。

但这一在成熟稳定市场上验过的铁律,在中国的大城市里,往往会把你带到沟里。因为在史上最迅猛宏阔的发展期内,中国的一切都在解构和重组,包括经济要素、人口(属地、身份、财富值)、城市景观,当然,也包括所谓“黄金地段”。

从图1可以看出,西安新发展区域的地段价值(宜居度和房价),都已超过了四个老城区。

而在北京,这一效应远未如在西安体现得充分。一、北京主城区仍是价值高点区域;二、非主城区没有像西安的高新区、曲江一样形成产住商一体化、各项指标全面超越老城区的成熟新区。

想起10年前的往事。那一年华润置地的蒋姓高管曾到本编辑部座谈,他提到在中国的城市里,应该更重视“房产决定地产”的规律,即:足够大、足够好的开发商和项目,能够使普通区域变成新的黄金地段。彼时,华润置地在北京清河一个叫上地的区域拿了一块地王,差点被媒体、专家甚至同行们骂死。

后来的故事大家都知道了。在这块楼面地价为3654元每平米的土地上,华润建起了一个名叫橡树湾的名盘,现在二手房价已超过9万元。而上地也成为包括京东在内、以高科技企业为主流的高品质产住区域。

附:记初次西安半马行

秦宫汉关月,又见飞将姿;万米长征后,再读盛唐诗。

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