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北京惊现住宅土地流拍,调控政策转向倒计时

美房网投资俱乐部 2017-11-05 03:12:55

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前天,我发表了《北京住宅土地即将流拍,房价见底信号渐行渐近》的观点,指出北京即将出现住宅土地流拍的盛况,结果刚刚两天,住宅土地流拍昨天兑现。

11月3日下午,北京本月首场土拍正式拉开帷幕,朝阳东坝、平谷夏各庄、海淀西北旺三宗地块出让,合计起拍价高达107亿元,总出让面积约19.93万㎡。与前几次土拍十分火热相比,此次土拍现场却略显冷清。下午三点,北京市国土局土地交易市场大厅内仅有中铁置业+建工联合体正在拿号,然而更具戏剧性的是,原本报名参与竞拍的碧桂园并没有前来参加竞拍。原定于下午三点半的土拍,还未开始,便已结束。

按照竞拍程序,最终,平谷区夏各庄镇地块惨遭流拍;朝阳区东坝乡地块被“天恒+旭辉+首开+房地”联合体以底价49.8亿元入手;海淀区西北旺镇亮甲店村村东地块最终被“中铁置业+建工”联合体以53.55亿元收入囊中,溢价率仅为0.51%。

北京住宅土地流拍,两年前完全相似的一幕出现在门头沟土拍地块,而正是这次土地流拍,引发后来的中国楼市的暴涨,而引发中国楼市暴涨的就是土地流拍后人民日报的2015年9月28号的重磅文章 《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》,文中旗帜鲜明的阐明房地产市场仍然是中国经济的支柱产业,批评了“ 情绪化排斥”房地产的错误主张,为当前宏观经济下滑时期启动房地产拉动经济的犹豫态势下了关键的结论。也引发了我及时发表了百万阅读量数千媒体转发的《人民日报发文《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》是要房地产“抛锚”还是“起锚”》的原创观点。

人民日报写到:“从稳增长角度来看,无论承认与否,房地产业在现阶段中国经济中的支柱作用显而易见。房地产业对大量上下游产业具有高度关联性与拉动效应。在实体经济领域,很难找到比房地产业更具市场深度与广度的替代产业。房地产业一头连接投资,一头连接消费,房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚,无论如何评价土地财政,但保持房地产市场基本稳定,继而保持土地出让金与房地产税收不出现滑坡,确是确保防范化解系统性风险的必然要求。所以说,对于房地产业在中国经济转型发展中的作用应该有一个正确的认识。只有这样,才能在既不过度依赖,又不情绪化排斥的理性基础上,“有保有压”地塑造出一个既非沸反盈天,又非死气沉沉的供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,与经济社会发展相协调、与国民福利增进相配套的健康房地产市场。”

上述人民日报鲜明指出“保持土地出让金与房地产税收不出现滑坡,确是确保防范化解系统性风险的必然要求”的高度评价,给了土地财政清醒的认识,而“有保有压”的提法正是宏观调控的本质,房地产高歌猛进时需要压,房地产急速下滑时就要保。而“有保有压”的分界线就是土地拍卖市场的地王和流拍。

而昨天北京住宅土地流拍恰恰就是“保持土地出让金与房地产税收不出现滑坡,确是确保防范化解系统性风险的必然要求”的“有保有压”的拐点,说明房地产调控即将转向。

可能有人会说领导不是刚刚表态“房地产调控不会轻易改变”,请看清领导讲话中的轻易两字,背后含义就是如果出现重大事件就会改变。而土地流拍就是重大事件。

再来看看几个月前完全相似的情景,今年3.26北京出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,立刻让商办市场瞬间冰封,成交量几乎为零,迅速传到商办土地拍卖市场,引发5月18号北京市丰台区丽泽金融商务区南区(D-07、D-08地块,其土地属性为F3其他类多功能用地)土地拍卖出现惊人一幕。两处地块经过一轮竞拍,一块零溢价底价成交,一块流拍没有成交就收场。于是我发表了那篇多家媒体转发的《任何房地产调控都会输给土地财政》。

也正是这次商办土地的流拍,引发商办3.26新政出现重大调整,58天后的5月23号晚,北京市住建委发布公告,针对“3·26”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商办类房屋销售做出规范,明确已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。也就是说,对于已购买商办类房屋的购房者,不会被要求拆除卫生间和上下水等设施。

更重大转折的是,3.26四个月后的7月26日,新华社发文《商办经纪服务规范发展将助力“双创”空间建设》指出:“商办地产回归承载业态的属性,当前加强行业自律、规范商办经纪服务促商办地产市场健康发展,将助力推进“大众创业、万众创新”空间建设。商办地产是北京房地产业的重要组成部分。”

新华社写道:“商办地产是用来“干事业”的,是“大众创业、万众创新”的基础,具有较强的产业属性。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为,成立商办地产服务行业的自律组织,引导商办地产服务机构规范发展,有利于降低中小企业的办公经营成本,有助于推进“大众创业、万众创新”。发挥商办地产服务行业的“生产要素”作用,助力“双创”空间建设,紧密对接实体经济,能有效支撑经济结构调整和产业转型升级。”

上面这段描述,清晰的表明北京商办产品被定义为“大众创业万众创新”空间。而北京正在全面打造四个中心:政治中心,文化中心,国际交往中心,科技创新中心。作为四个中心中的科技创新中心承载着北京众多年轻人的创新梦想,打造科技前沿的知本时代。

科技创新中心赫然在列,而鼓励有理想有抱负的年轻人创业正是科技创新中心的初衷。我们总不能让创业的年轻人都远离北京、挤在家里、在昂贵办公室单打独斗,而应该让志趣相投的年轻人聚在一起,在相对低廉有创业环境的能加班加点的商住复式发挥自己的能力,恰恰就是科技创新的孵化器。

而上面这一系列政策的迅速调整,背后的根本原因就是土地财政。

而本次住宅土地流拍,定会引发房地产调控的转向。但是住宅市场的调整不可能马上变向,因为最近领导还在反复提出房地产泡沫的提法,而高高在上的住宅房价刚刚回调,如果放松调控就会让调控前功尽弃。所以,放松调控一定在没有泡沫的市场先展开,这个没有泡沫的房地产市场就是价格只有住宅房价一半的商办市场,通过引爆商办土地市场激发市场的活跃最终迎来房地产平稳健康发展。而这一政策的调整更符合最近国家重要会议反复提出的租售并举的房地产住房政策的长效机制。

美房网首席特约分析师

康辉(meikang989),毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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