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高人高论:买房的11个理由

地产杂志主编张文豪 2017-11-05 22:51:14
有人把“房住不炒”理解为“不许投资住房”。据闻冯仑有问:娶老婆只是用来生孩子的吗?

引子

一个著名经纪公司做的调查非常有意思:凡是上一代租房子的,下一代还在租房子,而上一代买房子的,下一代也买了房子。这个结果告诉了大家为什么要买房子。

一 投资房产有理

投资是为增加未来产出而放弃当前消费的经济活动。比如说教育,这是人生最大的投资,没有人因此而批评教育。投资没错,还在于它只是资产的转化,原来是存款,现在变成了股票、债券或者房子。

普通城市的房子,本来就是用来住的。要不是2015年拼命扇风点火去库存的话,到现在,也还是用来住的。

但是特殊城市(少数大城市)的房子就是资产。全世界都一样。

现在大力提倡租售并举。请问,那么多人要去租房,如果没人投资余量房产,拿什么出租?

以前学香港、美国和新加坡,现在又学德国,因为德国有庞大的租房市场。

但德国租房市场之所以成功,一是房源供应多元化,且私人供应占主体。国家只占11%,地产基金持有17%,私人住房占72%。二是住房合作社运营,国家减免税。

在中国,不用这72%的私人住房,只靠国家供给形成强大的租房市场?几乎不可能。

二 租房子和买房子就是不一样

不管租多少年房子,也留不下资产,获得不了资产增值。租房只是解决短期无力购房或者短期不需要购房期间的过渡之计。

从这个意义上说,你租房子的钱白花了。

而买房的回报呢?你用20%到30%的首付,把租金变成了按揭,相当于用未来的收入流进行当下消费,把30年后的一块钱放在今天当一块钱花。你说值不值?

另外,租的房子难以按个人的意愿装修改造,不只很难保证舒适度,也难以形成自己喜爱的文化和艺术品味。

从现有租赁住房的类别看,一类是房改房,条件很差,另外一种是市场类房子,价格高。土地价高者得的租赁房,意味着租金高,租金低了收不回来。

集体土地上的租赁房,很难配置完整的城市基础设施。比如基本的水、燃气、供暖等等。

1949年,中国人均居住面积为4.5平方米,1978年是3.9平米,减少了0.60米。所以,置业概念和私有产权,才是居住品质的决定因素。

所以,租赁住房未必能增加居民的居住面积,还有品质。

三 有房养老更靠谱

不会留下资产,也就无法形成无能力获取劳动收入和大灾、大病时的额外保障,也就是以房养老。

在中国,买房子原因很多,资产升值和租赁市场不健全之外,还有全世界通行的养老保障需求。

在美国,60岁以上老者拥有私人住房的比例小于60岁以下的人。因为很多人60岁以后不需要把房子留给子女继承,而是做抵押,变成养老费用。

上了岁数,很多人就会明白:有房养老和有儿养老相比,哪个更靠谱。

四 租房的日子过得够长了

中国人不是没有租过房。30年前,中国是世界上租房率最高的国家!

房改之前,全中国人民都是租客,最大业主是国家。那是世界最大规模的分配式租赁。

房改以后,90%公房产权都给了居民,租房比例才一下子降到10% 以下。当时,比较极端的乌鲁木齐的租房率几乎是零。

所以,中国城市租房率偏低,其实是房改这一大善政的结果,是好事,应予点赞,而非苛责。

再说,在“全民租房”年代,房子都是白灰墙水泥地,没有卫生间和厨房,或者几家共用,冰箱放在客厅。这种房子你要吗?

五 不能为租房而租房

一个城市要多少租赁住房,应依实际情况而定,不能当成政治任务完成。

这个实际情况就是城市户籍人口、常住人口和流动人口的比例。

一般来说,城市越大,流动人口比例也越大,自有住房比例越低,对租赁住房的需求也越大。

纽约、东京租赁住房占50%以上,旧金山在30%以上,小城市一般有15%到20%的比例。中国目前所有城市加起来不到25%,租赁住房在23%左右。

平均租期国际上是24个月到36个月,属于长租户,中国大城市基本上8到12个月,中等城市12个月到18个月。

在住房紧张,房价较高的大城市里,租房应该有大的发展空间,但在其它城市,切忌拔苗助长。

六 房价涨了,其实等于没涨

为什么房价总会涨?最主要原因是货币贬值和物价的普遍上升。全国平均房价1992年996.4元,2017年6月7288.24元,涨了7倍。

但同一期间,货币贬值了120倍。1992年,大学生月工资大概80块钱,现在最少3200块钱,很多人可以拿到10000元,增长了20倍到40倍。

怎样接地气地表达货币贬值?看看这两张表。

房价增长速度比货币贬值相差20倍。涨了20倍等于没涨,或者说,还可以再涨20倍。

货币贬值和房子涨价是一件事的两个说法。但前者比后者厉害多了。

七 平均数把你骗了

今年8月份北京卖了三个楼盘,原本准备卖12万到15万,与周边二手房价相符,但最终按限价规定9万多一平米销售。结果是,谁买到手就赚2万多。从这个意义上说,限价是在给你一个好机会赚钱。

为什么调控时,要将高档房的价格往下拉?因为我们用的是平均数。用平均数,就一定要把高房价压下来,低房价提上去。

用平均数,一定是帮助富人买房子和赚钱,对低收入者没有好处。

如果中国的平均房价改为中位数,这个现象就不会出现了。中位数是通过排序得到的,它不像平均数那样,受最大、最小两个极端数值的影响。

在美国、英国、新加坡、香港,所有公布的都是中位数。所以,有一本书很有名,叫《平均的终结》。

中位数房价以下的房子,才与低收入和一般收入家庭有直接关系,才是政府要关心和提供的房子。

而中位数房价以上的房子,可以看作是奢侈品。花10000元买一个LV包,装的东西可能比10元钱买的包还少,你能说包是只用来装东西的吗?你把10000元的包砍到9000元,对低收入者有帮助吗?

房子也一样,只要管住中位数以下的房子的供应,就尽到了政府的责任。联合国人权公约中要求政府为低收入者提供的是“适足居住权”,而非财产权。

八 中国大部分城市的房价低于地价

一线城市和非一线城市的差别在哪?前者地价太贵了:23463元。

非一线城市,不含工业用地的地价是6644元,房价是多少呢?中部5900元,西部5800元,东北6300元,绝大多数房价低于地价。

全国平均房价7922元,减去6644元,还剩不到1300块钱。有能用1300块钱盖出房子的开发商吗?如果能,说明是用早先低价拿到的土地。用现在拿的地试试看?

根据2016年12月份的数据,只有东部和东部沿海地区,整体房价平均高于现有地价。

到目前为止,全国平均房价超过10000元的的城市是19个,20000元的9个,地级市平均房价只有4000元。中国的房价很高吗?

今年我们看到三四线房价猛涨,就是因为原来太低了。

九 大城市供地少导致房子供不应求

日本东京有3850万人,按规划北京至少4500万,现在的指标却是2100万,差一半。

很多年前,北京就提出2020年人口控制在1800万人。后果是什么?就是国土资源部按照这个数字配土地指标。

但2008年北京人口已到1900万,经济指标达成10000亿,提前12年超额完成任务。但土地指标却没有因此增加,结果又是什么?供求失衡,房价上涨。逻辑非常简单。

现在北京又定了个2200万人口的新目标,居住用地仍然按这个指标来配给。再不买房子,还有地吗?

相反,在人口减少和集中度差的地区,往往给的土地指标很多,以示支持。但没有办法解决公共资源均等化,公共资源的配给既不合算,也难以成长和改善。

十 土地财政使你的房子更值钱!

除了货币贬值,房价上涨的另一个主要原因是城市环境越来越好,交通、绿化、环境、公共资源总是在不断完善,这些基础设施投资的钱主要来源于土地财政。

说土地财政不好,是政治正确。但现实地说,不靠土地财政,你得给出另一个来钱的路子。这几年能有吗?希望有。

有人说,可以把土地财政换成税收。那么所有老百姓都得掏钱,而不是像现在这样,土地财政只是(部分人)买房人掏钱。哪个更公平?

十一 为什么越早买越好?

因为存在着价格的延伸,房价永不眠。

中国的开发模式都是围绕中心向外、从近到远的发展,最优秀的地段最先开发。随着城市中心向外发展,买的越晚,买到的越是城市外延地段上的房子,越买越远了。

结语

一件东西的价值有时并不取决于人们的收益,却取决于人们的付出——取决于你为它付出了多大的代价。 ——尼采

(注:该文为《地产》主办之十三届中国地产金融年会演讲内容编摘而成。未经讲者审阅。)

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