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既然房住不炒,为什么还要推进资产证券化?

美房网投资俱乐部 2017-11-04 03:22:15

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十九大前夕,中国证监会正式核准国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs经上交所审议通过,再加上“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行,短短时间国内两单资产证券化工具住房REITs横空出世。

而资产证券化说的通俗点,就是说房产可以像股票一样方便流通。不管买房卖房都是通过股权转让一样非常方便,没有限购令、限售令满五唯一等等的限制,随时可以买也能随时卖出。

这样看来,就和国家层面提出的房住不炒有了差异。而炒的意思就是短期买卖,就和股票一样今天买明天可以卖出。

再来看看上交所总经理黄红元就租赁住房资产证券化答记者问时是怎么说的。

黄红元总经理说,为推动“房子是用来住的,不是用来炒的”发展趋势,该单REITs的推出,有利于租赁住房企业加快资金回笼,加大市场投入;有利于投资人分享租金收入和物业升值收益;更有利于市场发展,化解一线城市的居住难题,惠及更多普通租户。

上面这段讲话中,“有利于投资人分享租金收入和物业升值收益”的提法可谓石破天惊,其中“物业升值”的说法更是和“房子是用来住的,不是用来炒的”有违背之嫌,而物业升值就是房价上涨,难道政策面还鼓励房产投资者捕捉房价上涨带来的收益。

其实,国家根本没有反对过房产投资行为,上交所的提法显然就是鼓励房产投资,因为我反复强调房产投资就是参与国家建设并分享国家高速发展带来红利的机会,而分享国家高速发展带来红利的机会就是上交所提出的物业上涨的收益。而中国证监会核准Reits获批是在十九大前夕就获得证监会核准,显然证监会是确认了本次党代会的最新精神才敢于为资产证券化一路绿灯放行。

再来看看上交所总经理黄红元的讲话:保利租赁住房REITs项目的推出,为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验,是上交所积极响应国家政策,助力住房租赁市场发展的重要举措。围绕住房租赁市场开展资产证券化业务,也是国外资本市场的通行做法,对于加快推进住房租赁市场建设具有非常积极的推动作用。通过为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径,盘活存量房屋用于租赁市场,增加租赁住房的有效供给,从而助力于形成一个有效的、规模化的住房租赁市场,也使相关企业能够充分利用社会的资源,合理控制成本,实现多方共赢。

黄红元总经理还说:租赁住房REITs,就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。此次保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好,其他符合条件的且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式,探索开展资产证券化业务,借助资本市场的服务实现企业良性发展,为社会提供更多的租赁住房。本单产品分为优先级证券和次级证券,优先级证券销售专业投资者,次级证券由保利地产自持,实现了良好的风险分配,确保了产品安全性。此外,资产证券化产品的安全性还具有稳定现金流的支撑和保障。以本单产品为例,租赁住房的租金收入相对稳定,为产品的收益分配和投资者权利保护提供了支持,同时,该专项计划间接持有标的物业;租金收入与底层物业都通过相关安排独立于保利地产公司资产,实现了与保利地产本身的风险隔离,为产品的安全性提供了良好的保障。

现在明白了,上述表态中“租赁住房的租金收入相对稳定”的提法就充分说明租金收入相对稳定就是整个资产证券化Reits的关键,就是“物业升值”的保证。

证监会放行机构持有房产发行资产证券化REITs工具加快房产的流通性,而相对应的就是最近五十多个城市纷纷拿出限售令调控工具锁住房产的流通性,这么完全相反的政策方向到底有什么秘密?

再来看看10月21号宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》(以下简称《细则》),明确宁夏房产税在城市、县城、建制镇和工矿区(包括各类开发区、各类园区)范围内征收,新细则自2018年1月1日起执行。

《宁夏回族自治区房产税实施细则》

《细则》明确规定,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的,税率为1.2%(相当于0.84);房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

现在看明白了,其实,宁夏此次出台房产税政策,属于常规性内容,和上海、重庆的房产税试点有本质区别。房产税实际上是包括两种,第一是国家早就出台规定的包括商业办公等房源的房产税征收,属于常规性工作,早在1996年就公布实行。第二是上海和重庆先行试点的房产税政策,主要针对住宅项目。

而本次宁夏规定只是重申了国家规定,并非出台新政加码。而宁夏这个房产税在北京去年就已经开始实行,就是我反复讲到的用公司名义买房缴纳的房产税。

已经非常清晰,国家层面鼓励机构投资者持有房产的根本原因就是机构房产每年缴纳房产税,而个人房产是免征房产税的,所以也就非常清楚为什么各个城市都在对个人房产实施限售令。

所以,不缴纳房产税的房产确实在落实“房子是用来住的不是用来炒的”,现在还是两年三年限售,很可能未来就确定七十年都不能流通。而公司名义房产每年缴纳房产税,给国家税收带来稳定长久的税收,自然也就可以流通,因为不管如何变换股东进行流通,都要每年给国家固定缴纳房产税,所以国家就会为这样的房产打开流通的大门。

不要埋怨管理层频频对个人名下房产举起限售大旗,要怪只能怪没有给国家缴纳房产税。如果换其他人来制定政策,也一定是实行这样的政策。

所以,当别人在恐惧房产税的时候,而我在感谢房产税,正因为有了房产税,才换来这种房产的资产证券化下的全流通,更重要的是,资产证券化的流通方式是股权转让,变更费用要远远低于传统的产权变更,而这还是要感谢房产税的存在。

所以,未来房地产的长效机制,还真是“房子是用来住的不是用来炒的”,确切的说是不交房产税的房子是用来住的,而公司名下的房产是可以用来炒的。公司名下的房产不仅可以资产证券化方式运行,还可以发行Reits名正言顺的买卖。

看到这里,大家关注的房产税的改革也就顺理成章的完成了,因为公司持有房产税早在1996年就制定完成,无需重新立法程序的繁琐,而个人名下的房产根本就不用收了,因为锁住流动性,只能个人自己居住,国家也就没有必要去收房产税了。如果想卖房子,那么就转到公司名下就行,这样不要再叫嚷着房产税了,因为用房产税换来了流通性可是自愿的,并且有明确的法律条文的规定。

用流通性换房产税,用房产税换流通性,这就是房子是用来住的不是用来炒的真正定位。

美房网首席特约分析师

康辉(meikang989),毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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责编|秀鑫

校对|甘雨

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