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京版“租售同权”正式实施,北京楼市真的不能买了吗?

大山俱乐部 2017-11-03 03:40:26

9月29日,北京正式颁布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,该通知正式从10月31日实施,这就是京版的“租售同权”。

京版租售同权政策有三大核心特征:

第一:北京租售同权政策,重点保障对象是京籍无房家庭,而且要求在承租房中实际居住三年,同时又稳定就业三年,才可以享受区域内的义务教育。

而对于非京籍的家庭,政策要求按照北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定来办理义务教育,相当于没有享受租售同权政策优惠。

第二:北京租售同权政策,强调的是住房租赁,并没有像广州版那样明文规定商住类产品可以进入到租售同权政策中,享受该义务教育政策。

京版租售同权政策的末尾,界定了租售同权的产品类型“本市国有土地上依法建设的住房,以及在集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房的租赁,按照本通知执行。”

第三:北京租售同权,保障的是长租客户,至少要在三年长租以上。

京版租售同权政策中,明确规定“鼓励当事人签订长期住房租赁合同,当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的,可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年。”

因此,京版租售同权能够保障的目标人群是:长租型的京籍无房家庭,而且至少需要三年区域社保或纳税,才能享受租售同权政策。所以京版租售同权本质上对市场的影响几乎微乎其微,在北京,想要享受到真正的租售同权,可以说是任重道远。

那么北京楼市究竟会怎么走呢?根据北京建委数据显示,北京目前二手房成交市场已经开始筑底,单月成交量在8000-10000套左右。

而一手房数据显示,北京市2017年10月份市场供应开始出现明显下降,而成交量开始高于供应量,这是自从317新政以来首次出现的供不应求情况。2017年10月北京新房供应仅有1129套,而成交套数达到了2006套,市场均价开始底部反弹。

自从317新政以后,北京商品房存量并没有太大的变化,目前的商品住宅存量在6.6万套,如果按照317新政后的单月3000套成交来估算,一年成交套数在4万套左右,整个存量还需要1.5年才能消化完毕。

而根据历史经验表明,但存量达到市场消化量的0.8-1倍左右时候,房价将会有出现明显逆转势头。

根据2017年北京土地出让情况来看,一共出让700万平米的住宅用地,其中商品住宅供应量大概在200万平米左右,按照每套120平米估算,未来一年纯商品住宅大概有1.5万套的新增供应量入市。

那么未来一年,北京市大概有6.6万+1.5万套=8万套(不含共有产权房)的商品住宅存量可供选择。

如果按照每年4万套的销售量(不含共有产权房),那么到了2018年年底,北京市场存量大概还有4万套左右(不含共有产权房)。

因此1年后,也就是2018年的年底,北京市场商品住宅市场存量将会接近市场销售量的价格临界点,大概在3-4万套左右,北京住宅新房价格将会出现很大程度的逆转,如果再加上三中全会的召开,市场回暖的关键时间点应该基本确定。

同时从供应端来看,而由于北京市未来共有产权房供应压力较大,每年共有产权房的供应量将达到5万套左右,2017年目前已经完成2万套左右供应量,尚有3万套的供应任务需要完成。

因此基本可以判断,北京市将从2018年开始,加大共有产权房的供应,商品住宅的供应量将大为减缩(每年将优先完成5万套的共有产权房供应量),改善最好的选择时间,我认为就是从现在到2018年年底的时间段,将会是选择最多,价格最平稳的购房时机。

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