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大V观:租赁市场四万亿的规模,在哪些方面存在失衡?

环环有房 2017-10-27 16:01:12

这是“环环有房”的第112篇原创。

根据相关统计数据显示,2016年国内二手房市场交易额已突破6万亿,占住房交易总额的41%,比5年前提高了20个百分点。

数据表明,我国的房地产市场正处于向存量市场转换的过渡期。而在一系列政策鼓励下,租赁市场迎来了前所未有的机遇期。更重要的是,在“房住不炒”的理念下,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”为租赁市场吃了定心丸。

《中国流动人口发展报告2016》数据显示,截至2016年底,我国流动人口有2.45亿人,假设70%的流动人口需要租房,占全国人口的12.5%。与美国、英国及日本相比,比例都偏低,这保证了租赁市场未来的增长空间。根据链家研究院去年底发布的《租赁崛起》报告,目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元,预计到2025年,将增长到2.9万亿元,到2030年将超过4万亿元。

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在政策的鼓励下和强劲的增长空间的支撑下,超过4万亿的市场规模成为了一篇蓝海。然而,在租赁市场快速崛起的同时,也会在以下几方面出现不平衡:

行业洗牌 房企失衡

去年4月底,万科长租青年公寓业务全面使用统一品牌“泊寓”,并有意将其作为独立子品牌单独运营。10月20日,龙湖集团宣布旗下长租公寓品牌“冠寓”在上海9家门店同时开设,而今年龙湖将在全国16个一、二线城市布局其长租公寓。远洋、旭辉等行业龙头开发商,也纷纷进入长租公寓领域,积极布局。除此之外,中介企业、酒店管理企业、互联网企业等也想分一杯羹。

然而,企业进入租赁市场做“房东”的代价可并不低。

首先,高额的土地出让金已经将很多房企挡在了公开土地出让市场之外,非财力雄厚者不敢轻易染指。

其次,租赁市场讲究“慢功夫”,回款周期长会对资金造成一定的压力,产品研发上需要花费大量精力,还得拥有丰富物业管理经验。这对习惯于赚快钱的房企来说,简直是取经路上的九九八十一难,一难接一难。

最后,政策倾斜与企业资源的不对称也会更进一步造成这种分化。在7月20日发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。各方资本对于长租公寓市场的抢夺,很有可能是一场不对称的竞争。这说明,在租赁市场,政府乐见央企及国企的身影,这点在国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs是由保利地产联合中联基金获得一事中也可得到佐证。换言之,未来央企、国企与手中有房源并能做资产证券化产品的企业,才有机会在住房租赁市场抢占市场份额。

因此,轰轰烈烈的租赁市场势必会加重房企之间的不平衡状态,行业或将面临新一轮的洗牌。

区域分化 城市失衡

相对来说,一线城市房地产市场发展时间长、规模大、最为成熟,因此率先进入了存量时代。2016年,北京、上海、深圳二手房销售额分别是新房销售额的3.3、1.6、2.3倍。与此相呼应的是,截止至2015年末,北京和上海的流动人口分别为822.6万人、981.7万人。高企的房价、大量的存量房及流动人口使得租赁市场已有相当规模。

在土地市场上,一线城市在未来土地供应计划中也增加了租赁用地的供给。

东方证券研究所曾选取了4个一线城市及23个二线城市进行详细的拆分计算,测得目前我国的租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%,合计已达5成。

外来人口的增加催生存量市场的需求,而三四线城市则由于流动人口较少,对于租赁市场这块大蛋糕,暂时则只能远观。

租购差异,权利失衡

在国际上,土地使用权从99年到999年甚至无限期的都有,拥有产权住房就必须缴纳房产税。因为缴纳了房产税,也就相应地有权利享受公共服务。不过,租房由于缴纳了一定时段内的房产税,也可在对应时段内享受相应的公共服务。

而在我国,租房却无法享受公共服务。多地租赁新政频频推出,租购该如何实现同享同等待遇,也成为最大的焦点。譬如教育。买学区房,几乎是普通平民子弟进名校的唯一公开正当的途径。虽然各地新政中也有承租人子女享有就近入学等公共服务权益的规定,但在同权的大前提下,仍然有本地户籍、外地户籍、拥有产权房者、租房客以及学历、年龄积分等不同序列的先后排序。在优质学位永远紧张的城市里,这种同权形同虚设。

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