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京土地市场“火爆依旧”一日揽金70.6亿!

地产红榜 2017-10-26 14:42:14

摘要:今年,北京土地出让金已达到2030.15亿,刷新历史同期记录,同比2016年同期上涨幅度达到了326%。

10月25日,北京国土局再次出让三宗宅地,两宗来自经开区,一宗来自昌平区,三块地合计起拍价达50.1亿元,总出让面积约11.7万平方米。其中,经济技术开发区河西区X90R1、X90S1地块是今年推出的又一宗共有产权房地块。

最终,经过近2个的竞拍,昌平区北七家镇东三旗村011地块经过22轮角逐,被保利+首开+金地以23.8亿元15%自持面积拿下,溢价率48.75%;经济技术开发区河西区X90R1地块,经过29轮的举牌,被博大新元以22.2亿元竞得,溢价率38.75%;另一经济技术开发区地块,则被金隅以24.6亿元22%的自持面积夺得,溢价率35.9%,三块地合计成交土地金额达70.6亿。今年,北京土地出让金已达到2030.15亿,刷新历史同期记录,同比2016年同期上涨幅度达到了326%。

昌平地块再遭热抢 保利首开金地联合体最终竞得

首先开拍的是昌平区北七家镇东三旗村011地块,建设用地面积30890.995平方米,建筑控制规模为 67960平方米,起拍价16亿元,该地块采用“限房价 竞地价”的方式出让,且本次出让宗地中商品住房销售均价不超过49877元/平方米,销售单价不得超过52371元/平方米。

该地块共吸引了东亚新华、建工、未来科技城+万科、中海、旭辉+中粮+恒基、保利+首开+金地和金科+碧桂园等7家房企及联合体参与竞争,竞拍现场,金科+碧桂园首先举牌,随后,各家房企纷纷加入争夺环节,经过18轮的角逐,旭辉+中粮+恒基 以23.8亿元 到达价格上限,在随后进行的竞自持环节,保利+首开+金地以15%自持面积夺得该地块,溢价率48.75%,测算楼面价为3.67万元/平米。

诸葛找房分析师陈雷认为,北七家是北五环外较为优质商圈,商圈内有部分高端住宅,整体商业配套设施条件优于临近商圈天通苑,同时有未来科技城作为产业依托,商圈较为成熟。7月底已经出让一块土地,近期还有一块建设共有产权地块出让,发展较为活跃。目前该地块二手房成交价在4万3左右,略低于该地块销售限价,其本身靠近京承高速,未来随着17号线的开通,交通会不断完善,商圈发展前景较好。

两亦庄地块博大新元与金隅各落一子 京再增970套共有产权房

之后开拍的经济技术开发区河西区X90R1地块,是自《北京市共有产权住房管理暂行办法》发布实施后,北京市第二次开拍的共有产权住房用地。地块建筑用地48377.1 平方米,建筑控制规模为87296.2 平方米 ,起拍价16亿元,该地块居住建筑规模全部建设“共有产权房”,销售价格为30000元/平方米(含全装修费用)。

竞拍现场,包括博大新元、金隅+中铁建、中海、石榴、首开等5家企业和联合体参与该地块的竞拍, 最终经过29轮的举牌, 博大新元以22.2亿拿下该地块,溢价率38.75%,楼面价2.54万元/平米。

经济技术开发区河西区X90R2地块,建设用地面积37662.7 平方米,建筑控制规模为 69250.4平方米,起拍价18.1亿元。值得一提的是,该地块设定了土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时,该宗地中商品住房销售均价不超过52695元/平方米,且销售单价不得超过55330元/平方米。

作为今天第三块走向拍卖台的土地,该宗地吸引了东亚新华、中海、金隅、旭辉、保利+首开+金地、葛洲坝和碧桂园7家房企及联合体的竞相“围剿”。竞拍现场,中海以24.6亿元触及价格上限 ,在竞自持环节,金隅以22%的自持面积最终夺得该地块,溢价率35.9%,成交楼面价4万元/平米。

诸葛找房分析师陈雷认为,该地块接近南六环,交通优势明显,周边有亦庄金茂悦、金茂逸墅等中高端小区,也有鹿海园、泰河园等中低端小区,生活设施较为完善,同时拥有亦庄实现小学等教育资源,物美超市等生活配套设施。经济技术开发区目前利好不断,随着新机场的建成,以及其与生物医药基地等一大批合作项目的落地,经济技术开发区的发展潜力不断被发掘。目前该地块周边土地出让较为频繁,未来发展逐渐规模化。

北京土地市场成交依旧活跃

北京年内已经出让52宗住宅用地,累计地块的规划面积合计达到了650万平米,相比2016年全年上涨了196%。其中70年持有型出租房用地年内达到了82.85万平米,共有产权房面积达到了167.87万平米,占住宅土地总面积比例高达26%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:首先,从数据看,北京近年供应的自住房也就是共有产权房明显增加,按照每套平均80平米计算,已经供应大约2万套。是过去2年的总和接近2倍。

其次,土地价格出现了明显的高位回落,开发商持有比例明显降低,相比上半年动辄50%的持有比例,最近北京住宅土地竞争激烈度降低。从2016年930开始,北京严格限制签约,很多开发商回款压力极大,能够用于土地市场的资金量越来越少了,后续地价很可能会开始出现趋势性的下行。

第三,虽然土地价格高位有所退烧,但从参与竞争土地的企业数量看,房企依然处于拿地补库存状态中,所以包括共有产权等地块,开发商依然积极出价。虽然地价超过房价的现象基本消失,但对于房企来说,拿地的难度依然很大,房企依然要从降低管理成本,加大地下、车位等开发强度寻找利润。

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