前 言
上世纪80年代，英国、美国、欧洲等西方国家在完成了大规模的房地产开发之后，率先进入了存量房时代。房地产行业的发展路径也更加的丰富多彩，以城市再造、功能升级为特征的城市更新成为城市发展的主流趋势，城市功能逐步从单一以产业与居住为核心功能，向满足居民更高需求的功能迈进。
近二三十年来，伴随全世界范围内的城镇化推进，城市更新在东亚地区日渐盛行，以片区改造和办公楼改造为特征的城市更新已经发生了系统性变革。作为快速城镇化的中国，房地产行业经过黄金时代的高速增长，部分城市已经进入存量房时代，城市更新的浪潮也随之进入视野。万科、首开、中粮、远洋、佳兆业等房企以及国开金融、高和资本、中信资本等投资机构都纷纷追随脚步，加入到城市更新的行列。
城市更新内涵迭代
一般认为，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。传统上的城市更新的方式可分为再开发、整治改善及保护三种。再开发适用于有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区；整治改善适用于建筑物和其他市政设施老化、建筑破损、环境不佳的地区；保护适用于历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。在实际应用中，由于区域发展或建筑物的复杂性，往往在开发、改善以及保护三种方式同时融合操作，也因此推动城市更新模式不断的创新。
随着城市更新理论与实践不断的探索，其概念与内涵也逐步丰富与延展，并随着时代的变迁注入了新的元素。现代化城市更新已经不仅是建筑物、片区的改造，也不仅仅是历史、文化传承上的保护和激活历史建筑。现代城市更新不仅宏观上注重城市产业与经济的协调、历史文化的传承与复活，生态健康的生活氛围，更加在微观上注入人文、历史、科技、智能等传统与现代元素，使得城市生态更加宜居宜业，保障了城市文明传承与创新的统一。
从目前城市更新案例来看，
主要为三大类：
1.文化传承与产业嵌入类（包括老厂房改造、文化旅游商业区改造和历史街区改造）
2.建筑重生类（商业项目改造和联合办公改造）
3.文艺美居类（包括住宿改造、民宿改造及出租公寓改造）
01
文化传承与产业嵌入
老屋变形记：从老厂房到艺术创意园
东方文化：从胶印厂到戏剧影视主题文创园——77文创【美术馆】
77【美术馆】坐落在东城区美术馆后街77号，前身是北京胶印厂。园区东起美术馆后街，西至小取灯胡同，与中国美术馆仅一街之隔，皇城根文化遗址公园百步之间。
为营造园区的有机整体，设计师用空中游廊，连接所有楼层，空中游廊的设计为员工提供了休闲放松的场所；在建筑风格上采用工业仓库式的建筑结构、厚重工字钢柱和锈蚀耐候钢面板，在体现保留工业遗址风貌的基础上，吸引了大量核心文化资源聚集，构建了文化资产运营的生态系统，形成了以戏剧和影视为核心业态的高端主题性文化园区。
（改造前—北京胶印厂）
（改造后—77文创【美术馆】）
首创：从厂房到创意园区——郎园Vintage
郎园Vintage，曾经的北京万东医疗设备厂，位于CBD核心区国贸以东。郎园Vintage是一个将传统与潮流完美结合的创意园区，对建筑体“修旧如旧”的工程改造，低碳环保理念的倡导，再加上数字化、信息化手段的运用。
郎园Vintage在改造过程中，低碳环保的理念贯穿始终。没有把原有的建筑拆掉重建、造成重复建设与资源的浪费，整个园区从方方面面也都考虑到了低碳主题。环保方面，外墙的低碳生活草皮空间，硅藻土建材是空气净化剂，太阳能光电玻璃幕墙在发电的同时也能起到保温作用，实现建筑耗能向建筑产能的转变。
（改造前—北京万东医疗设备厂）
（改造后—郎园Vintage）
文化街区蜕变：胡同里的国际设计——大栅栏
大栅栏，是离北京天安门最近、遗存遗迹最丰富的历史文化街区，正通过软性生长的有机更新模式迎来蜕变，实践历史老街区的活化与复兴。
在北京市政府的主导下，大栅栏改造，一是对小旅馆的改造，对小旅馆进行疏导，将旅社和文化结合，改造成文化主题酒店。二是百年老店的管理，百年老店依靠深厚的文化底蕴，纷纷办起自己的博物馆，博物馆把老北京商业风情原汁原味的呈现给中外宾客。
此外大栅栏更新计划还提出了一个新概念“杨梅竹新社群行动计划”，最重要是打造一个“森林”，能够让邻里之间形成很和谐的关系，大家在这个过程当中相互合作，人们以往在胡同、大杂院里居住，必须忍受它破旧不堪。现在，新的共生关系让人们有了归属感，提升了幸福感。
历史街区的改造与更新——杭州南宋御街
南宋御街，是南宋都城铺设的一条主要街道。每三年，皇帝都要进行一次为期三天的祭天仪式。他沿着御街到景灵宫吃斋祭祖，住一晚后，再返回太庙(今鼓楼附近)住一晚，再到城外的郊坛祭天，再住一晚后返回皇宫。
☞ 改造方案：南宋御街的改造保证了原有街巷风格的完整统一，保证了街区历史风貌的完整性；改造后基本延续了原有的居住性能，保留了城市印记；引入了江南的水元素，形成新的景观元素，随路面进行了还原，增加了街巷的古典氛围；新建观景台别具风味，增加了游客的观光乐趣。
（改造前—南宋御街）
（改造后—南宋御街）
02
建筑重生，产业焕新
办公楼项目改造：“商改写”绽放异彩
家居卖场变成绿色写字楼——中粮广场
中粮广场坐落于长安街沿线，比邻中国海关总署，处于的建国门商圈。此次改造主要是对c座高端家具卖场的改造。
☞ 改造方案：中粮广场此次项目改造以“Enjoy Working”为宗旨、以打造写字楼运营服务体系为目的，以服务客户为己任。中粮广场作为长安街沿线地标级建筑，通过多项与工作、生活息息相关的环保举措，将绿色建筑的宗旨贯穿其中。改造后的中粮广场完美的阐述了“以品质带动商务社交、以生活诠释办公体验”的全新商业理念。
（中粮广场内部改造前后对比图）
联合办公项目改造：注入时尚，内部换芯
从办公楼项目到创意甲级写字楼——翌成创意改造徐航base
原航空科技大厦项目位于徐家汇商圈，周边商业氛围浓郁，配套设施齐全，距离地铁1、9号线步行5内即达。
☞ 改造方案：项目定位为创意甲级写字楼，进行了为期半年的改造和产品的全面提升。一楼二楼增设配备健身中心，及多元化的健康餐饮；每个楼层增设宽敞的露天阳台和空中花园，顶楼的天台宽敞明亮兼具休闲及户外活动功能，并融入办公及餐饮理念，满足了上班族社交和办公的双重需求，将工作和生活连为一体。
从废弃鸦片产到共享办公——Wework威海路旗舰店
原废弃的鸦片工厂，位于威海路696号，曾一度是艺术家们聚集创作的地方。
☞ 改造方案：整栋楼呈“回”字形，在原本露天的中庭部分加盖了玻璃屋顶，屋顶之下就是整个空间的开放区。网织状的线绳上挂着一粒粒圆球状的灯，让本来就敞亮的大厅更加亮堂且具有装饰性。旋转景观楼梯将三层楼连接，美观又实用。每层都有吧台分布，啤酒、咖啡等饮料免费提供。音乐贯穿整个中庭，音量大小适中，不会影响工作，同时又能增添气氛的活跃。
（上海鸦片工厂）
（改造后—Wework威海路旗舰店）
为梦想而建，从酱油厂到联合办公——东四·共享际
东四·共享际坐落在北京二环内的一个狭窄的胡同里面，原酱油厂旧址，被很多老旧的灰砖建筑体量包围着。东四·共享际的设计理念来自于十年前风靡年轻人的电视剧《奋斗》中主人公陆涛所畅想打造的乌托邦式的建筑空间，为满足很多城市新青年“共享工作”+“共享居住”的梦想，共享际携手战略合作伙伴优客工场和小猪短租在东四·共享际首次打造了工作+居住的生活场景。
☞ 改造方案：东四·共享际在保留历史韵味的基础上进行了胡同改造，“围合式”的整体空间布局加以现代工业风格的设计，使得东四·共享际远观能望胡同，体会老北京历史，近看能依古树，融入自然，建筑内部也局部保留了原建筑留下来的斑驳砖墙，给空间留下历史的遗迹。
（原酱油厂旧址）
（改造后—东四·共享际）
03
文艺美居，生活升级
出租公寓改造——新派北京CBD旗舰店
2013年新派公寓收购了北京森德大厦，通过收购+改造装修，成为现在的新派北京CBD旗舰店。新派白领公寓是为都市白领创造一种新生活方式，用不超过30%的收入，选择租住在离办公和娱乐交通距离不超过30的地方。新派公寓打造一个了全新的智能化生活平台，将互联网植入到了新派公寓的服务中，让智能化成为新派公寓众多“新派”细节。
结 语
城市更新的边界不断外延，已经从宏观上的城市面貌升级延伸到微观上的人文精神重塑，城市更新的理念也在不断丰富，从“旧城改造”与“文化传承”拓展到“以人为本”，更加注重人文建设，包括与“人”相关的健康与精神娱乐、消费升级，以及互联网与高科技创新。未来城市更新将成为房地产行业的主要潮流，创新品牌会更多涌现，房企应紧抓发展机遇，积极参与到城市发展升级的洪流中，以大格局大胸怀推进企业实现跨越发展。
中指研究院2017-10-17 16:41:48
