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这个大招一出,开发商和炒房者慌了,都在加速抛房

光宇吐楼市 2017-10-15 14:53:15

这么多年,房价为什么这么高?跟需求有关,需求为什么这么大?除了真实需求外,很大一部分是人为制造的需求,即炒作需求。很多人一定会说,房价高就是因为地价被炒上去了。还有就是多供给土地不就行了吗?

果真如此吗?安家融媒认为,多少有点道理,但是这明显是避重就轻。土地真的供给太少吗?还有就是土地真的是想供应就可以供应吗?完全由着你的性子来吗?

供地其实并不少,但是到了开发商手里他们好好的开发了吗?盖成了房子他们好好卖给你了吗?为什么大家总觉得都在抢房子,除了导演的假戏以外,很多的情况是开发商玩的策略,捂盘惜售,制造紧张气氛,配合着炒房者玩的把戏。

就因为土地稀缺,所以供给上才会有计划有节制更有秩序,但是炒房者囤地者恰恰利用了这一点,放出点地来就被囤起来,当然很多人会觉得委屈,没有啊,也卖了,当然卖了。但不可否认,很多开发商拿了地并不立刻开发,原因有很多。

就曾经有开发商叫屈,一位开发商说:我们也不愿意囤地啊!“我接触的开发商老板,都是着急把手里的房子或者土地转让出去,卖光,赶紧回款,没有说把土地捂上多少年,可以靠囤地生财的。2008年——2013年,房价天天涨,那个时候调控地价,国家天天喊着查处闲置土地或许情有可原,那时候囤地两三年,地价可以翻倍。”

其实我们不需争论这位开发商是否真委屈,从中我们可以看出,开发商的心态,一是当下市场转冷,开发商囤地的预期会降低了。二是国家查处囤地是有道理也是应该的。

据了解,按照正常开发周期,土地从出让到形成住房供应,通常需要一到两年的时间。但由于各种原因,实际的开发周期往往会延长,部分地块甚至会被囤积达10年之久。若土地出让后闲置1年,收取相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

9月初,就有南京开发商因囤地而被收回的消息。据南房在线报道,近两年来南京楼市火爆,不少“囤”了十几年的地都纷纷上市。举几个例子,比如江宁禄口的中骏六号街区,2005年拿地,预计最早交房时间在2019年;40年产权缩减为26年;城东麒麟板块的麒麟山庄是土地年限“缩水”25年,土地年限还剩下46年;此外,江宁的翠屏诚园,江北威尼斯水城以及板桥的石林大公园(已经4年未开盘),土地年限都缩水10年以上。据统计,南京“囤”地的开发商多达20多家,他们当初拿地的成本都非常低,却享受着时间和市场带来的巨额红利。根据目前河西最高地价4万5一平来算,地块闲置3年,价值涨了近15倍。假设未曾对这两块地进行回收,当初拍得地块的两家房企光卖地就足够赚翻。

由此可见,土地曾经是开发商们最赚钱的工具。不用开发,就可以赚大钱。但这终究不是长久之计,不但扰乱了市场,更形成了不好的示范效应,国家也不会坐视不管。

来自国土资源部的信息显示,9月下旬,国土部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查,检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。国土部表示,此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。这是继上半年国土部、住建部敦促热点城市加大供地之后,监管层在供应端的再度发力。虽然发力点不同,但目标均指向了热点城市。

国土资源部称,住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积。此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。通过检查督促加快住宅用地开发建设,有助于改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。这跟国家提出的房子是用来住的而不是用来炒的这个定位完全相吻合。

《中国国土资源报》曾刊文称,就土地供应而言,假设平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地,看起来土地供应量大大增加了,可是这些土地到了开发商手里,可能马上就会被囤掉7000万平,其余的3000万平慢慢开发。

一边是督促加快开发、严禁囤地;一边是政策不见放松,限价依然是高压红线,但是真正为刚需准备的共有产权住房和租赁住房却在加大力度。这对开发商和炒房者来说就是个死局,有其实开发商,不拿地是死,拿了地或许有生的希望,但是高价地却不能卖高价房,如何赚取利润则是巨大考验。

所以,未来如何逼迫开发商和炒房者不玩囤地囤房才是真正的要义。烟台、湘潭等地已经展开房地产土地调控政策,减少房地产市场风险。如果执行给力,对开发商和炒房者可以说是巨大打击,对房地产市场的供应会形成良性效果。

安家融媒不止一次提醒,从去年国家提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位后,就注定了房地产真的跟以前大不一样了。“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”,更为房地产主基调确立了方向,未来房地产该如何走,也基本定下来了。

无论是开发商、炒房者,还是普通购房者,过去的那一套都行不通了,甚至有可能走上违法之路。大批开发商和炒房者将加快出货了。当然,安家融媒相信一定仍有一部分人会以身试法,那就试吧,不说胆大者赚钱嘛!只是普通购房者或者说是自住者的好日子越来越近了,再想忽悠他们就更难了。

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