房天下 >   房产快讯   > 中国指数研究院 >   正文

迈阿密滨海城市崛起之路,海口能否复制?

中国指数研究院 2017-10-13 10:26:10

当下中国经济增长的驱动力正发生改变,在全新的世界格局、中央战略和发展阶段下,中国城市面临新一轮洗牌。对于各城市发展路径的回顾、未来哪些城市将大放异彩、哪些城市将荣光不再,中国指数研究院将进行深入挖掘与解读,并形成中国城市研究的系列专题,敬请持续关注……

本期将为大家带来“一带一路”中国南端最后一个出海窗口——海口的分析解读。

基于海口旅游型城市的特殊性,本文将采用对标分析法, 通过将其与美国迈阿密进行对比,分析海口的未来发展之路。

之所以选择将海口与迈阿密作对比,是因为这两个城市有很多相似之处:

  • 都是重要的旅游型城市

  • 都是滨海城市,处于相近的纬度,有着相似的资源、气候优势

  • 都是吸引所在国家北方,尤其是东北寒冷地区人口来此旅游、越冬,直至定居的胜地

  • 都属于国家最南端的中心城市,隔海与多个国家相邻,承载着通商口岸的重要职能

不过迈阿密比海口建市早30年,而且目前已发展的比较成熟,是滨海城市崛起的典范。

那么ta的现在会是海口的未来吗?

这就需要先具体探究下迈阿密的崛起之路了,再看看海口是否正走在这条路上……

迈阿密的崛起之路

从迈阿密的发展历程来看,大概经历了四个阶段,每个阶段都有来自外部和内部的力量共同推动其发展▼:

接下来将逐一展开探究每一个阶段推动迈阿密发展的核心要素:

01

第一阶段(-20世纪初):

建城之初

原为寂寥小城,铁路开通带来了生命和活力,推动迈阿密城市建立。

1896年前,因具备优越的气候条件,迈阿密及其所处的佛罗里达州以农业为主,但政权更迭、战争冲击下,迈阿密人民无心劳作,城市发展缓慢。19世纪末, 迈阿密仍是一个只有少数几个家庭居住的小地方。

1896年4月15日,佛罗里达东海岸到迈阿密铁路开通,这为迈阿密带来了大量游客、移民,商人、投机者、技工……为小城注入新的生命和活力,也为迈阿密之后崛起奠定了重要基础。7月28日迈阿密建市。

▼建市时全市仅有344人,1910年已增加至5471人

数据来源:World Population Review,中国指数研究院整理

这一阶段迈阿密才刚刚建市,虽然已坐拥区位、环境、资源等多重优势,但城市并未有明确具体的发展定位。

02

第二阶段(20世纪初-20世纪30年代):

旅游型城市确立

  • 外部环境改善,为发展旅游业创造了契机

  • 内部政府积极推动,发行债券集资兴建城市配套,增强旅游吸引力

  • 免征个人所得税和遗产税,增强移民吸引力

多重力量推动下,城市迎来重大转折, 旅游型城市确立。

美国经济增长及交通的完善,为迈阿密发展旅游业创造了良好的外部环境

20世纪初工业化完成、管理革命、技术进步以及第一次世界大战为美国带来繁荣发展的契机,战后美国经济进入高速发展的时期,社会结构变动,有闲阶级队伍壮大,人们休闲意识也有所提高,旅游需求增加。

▼1916年以后美国GDP显著增长,1916-1918增速持续在20%以上

数据来源:U.S. Bureau of Economic Analysis

此外,在为第一次世界大战做准备期间,联邦政府在佛罗里达设立了一些军事训练基地,修建了水路与公路网,迈阿密交通状况得到改善,城市内部、与州内其他城市、甚至与整个国家的联系都更加紧密,为迈阿密发展旅游业创造了条件。

▼建设了从迈阿密通向大西洋的深水港、通向拿骚及基韦斯特的定期轮船

迈阿密政府抓住时机,发行债券集资兴建城市配套建设,旅游业吸引力显著增强

这一时期,迈阿密政府已确立了发展旅游型城市的目标,并意识到改善基础设施、旅游设施对旅游业的重要性。于是,20世纪初通过数次发行债券筹措到大量资金用于城市建设。

▼城市配套设施的建设主要包括三方面

20世纪20年代迈阿密城市基础设施和旅游设施得到了显著改善,这为其旅游业发展创造了良好条件,迈阿密旅游型城市已基本成形,冬季处寒冷地带的东北部和中西部富人纷纷来此度假,旅游业繁荣发展。

迈阿密所在的州出台税收免征政策,对移民吸引力显著增强

20世纪初迈阿密所在的佛罗里达州通过宪法修正案——禁止征收个人所得税和遗产税,该措施对移民产生很强吸引力,很多东北部和中西部人来此投资,而且越来越多的游客在冬季结束后选择了永久居住于此。

多重力量推动下,迈阿密经济发展、空间扩围、人口增长,城市迎来重大转折

经济发展。游客在当地的消费和娱乐极大地带动了迈阿密经济发展,同时地产与建筑业、零售业、批发业等各种行业依托旅游业发展起来,又进一步推动城市经济繁荣。

城市扩围。迈阿密的发展以及交通的改进对周边小城镇形成辐射带动作用,它们不断加强与迈阿密的经济联系,彼此分工合作,甚至有些城市还并入迈阿密,导致迈阿密城市空间不断扩大,大迈阿密初步形成。

人口增长。迈阿密优越的气候、经济良好的发展态势、个人所得税和遗产税免征政策等多重因素叠加,对移民形成较强吸引,这一时期迈阿密人口大幅增长。

▼1910-1930年间迈阿密市人口大幅增长,1930年人口已超11万

数据来源:World Population Review,中国指数研究院整理

这一阶段对迈阿密来说意义重大,旅游型城市发展目标在这一时期确立,并得到显著发展。美国经济增长、旅游需求增加、交通完善为其发展旅游业营造了有利外部环境,而城市内部政府采取有效措施拉动投资、吸引人口、增强旅游业是主要推动力。

03

第三阶段(20世纪30年代-20世纪60年代):

城市飞跃发展

  • 航空公司总部迁入,高速公路和机场建设快速发展,交通网络更加完善

  • 二战后美国经济增长,科技进步,有钱有闲人士增加,旅游需求再次增多

  • 政府采取有效营销策略、升级娱乐设施,延长旅游旺季时间

发展再迎机遇,旅游业升级,城市飞跃发展,人口显著增长。

交通网络更加完善

一方面,因迈阿密气候、地形以及靠近水域等地理条件使其成为航空中心的理想位置,1928年9月泛美航空公司将总部迁往迈阿密,到1935年,迈阿密已拥有了与32个中美和南美国家联系的飞机。

另一方面因为二战,迈阿密所在的佛罗里达州成了海、陆、空军的主要训练中心,因此高速公路和机场建设快速发展,迈阿密拥有了服务于居民和游客的现代交通网络。

作为旅游岛,航空设施意义重大,这为战后迈阿密旅游业国际化及升级发展奠定了基础。

战后美国经济增长,旅游需求再次增多

1945年9月二战结束,战后美国经济持续增长,就业增加,人们收入水平提高,更多家庭步入中产阶级行列,社会福利逐步完善,而且在科技进步推动下,劳动生产率提高,工人工作时间减少,闲暇时间增多,旅游需求增加,再次为迈阿密旅游业发展创造了条件。

▼二战及以后美国居民人均可支配收入持续增长

数据来源:U.S. Bureau of Economic Analysis

政府采取有效营销策略、升级娱乐设施,延长旅游旺季时间

交通完善、经济增长再次为迈阿密旅游业发展创造了良好的外部环境,政府同样不失时机,采取有效营销策略、升级娱乐设施,延长旅游旺季时间,促使当地不再只是冬季旅游场所,而是一个全年的度假中心。

到1950年代中期,迈阿密春季和夏季的工资总额只比冬季旺季低10%-15%,而且酒店和娱乐场所都是全天候开放,一个全年的稳定的度假市场形成。

旅游业升级带动下城市飞跃发展,人口显著增长

二战后到60年代,迈阿密所在的佛罗里达州在旅游业带动下飞速发展,并得到更多关注。

数据来源:U.S. Bureau of Economic Analysis

迈阿密作为该州接待游客最多、最重要的旅游目的地,其在全国城市体系中的地位也大大提升。

二战后,随着西部和南部的新兴地区相继崛起,以及美国区域经济结构日益发生深刻变化,人口流动空前加剧,东北和中西部大量人口向南部地区迁移,其中佛罗里达州备受青睐。

▼二战后到60年代迈阿密市人口大幅增长,1960年已接近30万人

数据来源:World Population Review,中国指数研究院整理

这一阶段交通的显著完善、二战后全美经济的增长以及迈阿密自身对娱乐设施的升级改造再次将旅游业推向繁荣,全年度的稳定市场形成,城市吸引力显著增强,人口进一步大幅增长。

04

第四阶段(20世纪60年代-20世纪末):

进入新的繁荣

  • 外来移民涌入,丰富了人口结构及文化,增强了城市对外吸引力

  • 航空运输业取得革命性进展,为长途国际旅游提供了条件

  • 世界经济结构重建,国际旅游浪潮兴起

各方力量共同推动迈阿密旅游业向国际化发展,使其在这一阶段由地方性旅游中心发展为国际旅游胜地;

  • 经济全球化日益加剧背景下,美国与拉美地区经济贸易往来越来越频繁

  • 迈阿密自身区位、基础设施及人口结构优势为其贸易业发展奠定坚实基础

  • 政府通过开创自由贸易区、颁布鼓励外国银行在该州开展业务的国际银行立法、建立可享受税收优惠的“工业园区”,为产业多元发展提供大力支持

迈阿密对外贸易、金融业、制造业均获得长足发展,产业由单一转向多元化发展,产业结构更加合理。

外来移民大量涌入,带来多元人口、多元文化,城市对外吸引力增强

1959年后,大量古巴人涌入迈阿密,包括社会上层人士、富人及成千上万移民。

▼迈阿密距离古巴较近,可以说是古巴人进入美国的首站地

不同层次移民进入迈阿密后承担着不同角色,

从不同方面推动着城市的发展▼:

大量拉美移民在迈阿密工作与生活,他们在一定程度上还坚守本民族的习俗、价值观和传统文化,这使得迈阿密成为一个富有拉美风情的多元文化城市,并对其他拉美游客及移民进一步形成吸引。

▼这一阶段迈阿密-戴德县人口显著增长,

其中拉美人占比持续攀升

数据来源:U.S. Census Bureau,中国指数研究院整理

航空运输业革命性的变化为旅游国际化奠定基础

20世纪60年代以来,航空运输业发生了第三次革命性的变化,喷气式飞机特别是大型宽体客机投入国际航线,大大缩短了旅游距离和时间,而且游客在旅途中更舒适、安全、方便,这为长途国际旅游发展提供了条件。

▼20世纪世界空运交通运输的变化,

60-90年代航空运输业取得革命性发展

数据来源:彭顺生.世界旅游发展史[M]

国际旅游浪潮兴起,加速迈阿密旅游业向国际化发展

20世纪60年代以来,随着世界经济的重建与高速发展,大众旅游方兴未艾,而且跨国旅游日趋频繁,国际旅游人数大幅度增加,在大好的形势中,迈阿密在旅游上的优势得到了完美的发挥,国际型旅游城市地位逐步确立。

▼1980年外国游客约250万人,来自拉美和加勒比海地区的占八成

数据来源:U.S. Census Bureau,中国指数研究院整理

值得注意的是,这一阶段也是经济全球化日益加剧时期,整个世界紧密联系在一起,随着美国与拉美地区经济贸易往来的频繁,迈阿密对外贸易和金融业蓬勃发展起来并在经济中占有重要地位,此外制造业也得到一定发展,城市经济步入多元化发展道路。

为什么迈阿密对外贸易能够得到蓬勃发展?时代背景推动是一方面,更重要的还在于迈阿密自身特有的优势及政府为产业发展创造条件。

为什么迈阿密金融业也能够得到蓬勃发展?对外贸易带动金融发展是一方面,另外,迈阿密所在的佛罗里达州颁布的鼓励外国银行在该州开展业务的国际银行立法也是推动迈阿密成为金融中心的重要因素。

除了对外贸易和金融业,迈阿密制造业也得到一定发展▼:

制造业的发展使得迈阿密产业结构更加合理,这是城市经济持续、稳定发展的重要因素。

这一阶段迈阿密有两个重大发展——国际性旅游城市地位确立、产业由单一结构发展为多元结构,迈阿密繁荣程度刷新历史。这一过程中移民涌入、全球化等为发展创造了良好外部环境,但政府的积极推动以及城市天然和后天积累的优势仍是主要发展动力。

至此迈阿密的崛起历程就描述完了,纵观其全过程,可以看到每个阶段都有推动城市发展的核心要素,各要素间相互促动的关系构成了推动城市发展的逻辑▼:

  • 人口的涌入、人口结构的升级推动着城市经济增长及繁荣发展;

  • 交通等基础设施不断完善为人口涌入提供条件;

  • 城市产业的壮大、升级带来就业机会是吸引人口的关键;

  • 城市旅游设施的不断升级改造是强化旅游产业支柱地位的基础;

  • 政府出台税收优惠、支持发展类政策对企业及人口形成进一步吸引;

  • 国家乃至全球的外部大环境变化对人口流动形成另一股推力。

推动发展的核心要素及逻辑找到了,接下来我们看看海口目前大概处于迈阿密的哪个发展阶段?迈阿密的现在会不会是海口的未来?海口是否具备推动发展的核心要素?

海口VS迈阿密

海口于1926年12月9日建市,至今已有约90年的历史,我们先来沿着时间长河大概回顾下海口这90年里的大事记:

因为有着绝佳的区位优势,海口一直被赋予较高的期望和使命,但和预期比仍有较大发展空间。

从经济水平来看:其经济规模在全国大中城市中处低位,产业有待优化

对比全国40个大中城市来看,海口人均GDP相对偏低,城市整体经济实力还比较落后,经济增长较为缓慢;产业结构有待优化,第三产业有待进一步升级。

▼2016年海口人均GDP在40个大中城市中处于低位

数据来源:城市国民经济和社会发展统计公报

从支柱产业来看:作为旅游型城市,旅游业对全市经济带动作用有待进一步增强

受城市基础设施及旅游设施尚不够完善等因素制约,海口接待国内游客量相较于国内其他滨海旅游城市仍处于末位,可见作为旅游城市,其核心产业竞争力有待进一步提升。

▼2016年海口接待国内游客量明显低于其他滨海旅游城市

数据来源:城市国民经济和社会发展统计公报

从人口情况来看:规模较平稳,人口密度仍有提升空间

海口近15年常住人口并未出现显著增长,接待国内游客与常住人口的比值持续上升,可见虽然接待国内游客量明显增多,但留下长期居住生活的人却很少,这意味着海口留住人的动力还不足,从人口密度来看,海口也仍有提升空间。

▼近15年海口接待国内游客与常住人口的比值持续上升

▼2015年海口人口密度居全国第24位

数据来源:海口国民经济和社会发展统计公报

综合城市发展历程及当前各方面特征来看,海口大概处于迈阿密第二阶段▼:

这么看来海口要想成为中国的迈阿密似乎还有较长的路要走。不过就目前情况来看,外部环境已经为海口发展提供了契机。

中国目前已经具备了大力发展旅游业的基础。一直以来我国经济水平持续增加,人均GDP持续上行,按照世界银行对各国经济发展水平的分组,我国于2010年便已进入中等偏上收入国家等级,截至2016年人均GDP增长至8286美元(53980人民币)。

▼1995-2016年中国人均GDP及增速

数据来源:国民经济和社会发展统计公报

这个收入已基本相当于美国1978、1979年水平,人们消费能力又上一个台阶,对旅游的消费支出显著增加。

另外,从国家层面重大发展规划来看,国家对海口的定位,已将ta放在了一个更具国际化、更开放、更高端的位置。

▼国家层面重大发展规划

整体经济向好、人们收入及消费水平提高、国家对海口较高的战略定位,都构成其未来发展的重要推动力,而海口现在要做的就是好好把握时机,加强城市建设。借鉴迈阿密的发展逻辑,海口接下来或许可以这样做▼:

  • 加强城市基础设施建设——完善内部交通、同时加强与外部的连通性,增强居民生活便捷性,同时为人口涌入搭建桥梁;

  • 增强支柱产业竞争力——升级旅游设施,增强城市的娱乐、运动功能,大力发展旅游业,将其做强做大,满足人们多方面的休闲旅游需求,吸引旅游人口,同时创造更多就业机会留住人;

  • 政策制度方面给予支持——深化现有税收优惠类政策,吸引人口及高端产业聚集,升级产业及人口结构;

  • 加强与周边国家贸易往来——政府应把握当下时代机遇,发展对东南亚贸易,加速推进自贸区建设,促进产业多元化发展,吸引更多高端人才。

海口,通往世界一流海岛休闲度假旅游胜地的脚步从未停歇,未来会发展成为中国的迈阿密吗?那一天何时到来?让我们拭目以待……

更多内容请查看

房天下产业网

http://fdc.fang.com/

或关注

中国指数研究院官微

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈