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央行才是关键先生,这两招将彻底消灭房价上涨预期!

楼市微观察 2017-10-12 14:33:18

最近一段时间以来,楼市热词当属“限售”,统计显示,目前已经有47个城市推出了“限售”。限售还是有效果的,比如限售5年,等于直接放弃了流动性。这有助于遏制楼市投资和投机的风气。但如果要说最管用的工具,那还得是货币。

笔者梳理了一下10月份的各重点城市的房贷行情。基本情况是首套房贷利率继续上调,房贷额度仍然捉襟见肘,批贷时间越来越长。

房贷利率和额度减少升带来的效果是明显的,近几个月来,各大城市商品房成交量屡屡刷新最低记录。而最明显者如北京,3月份到现在,房价不是个别区域下行,而是普降。

笔者所在的小区,主力户型是90平米的紧凑三居洋房(实际是两居室带一个6平米的小书房),去年成交的几套房,平层总价在450万左右,下跃和上跃要超过550万。但最近刚成交的一套平层户型,价格只有388万。

我们这个小区是典型的刚需盘,面积在100平米以下,临铁,五环外。我们这个楼盘是2013年初开盘的,那个时候刚赶上北京楼市复苏,一大批炒房客抢着入市。我们这个小区也不例外,2014年底交房到现在,夜晚亮着灯的房子不到30%。

现在的情况是往低报价的业主偏多了,中介带看的也多了,但真正成交的还比较少。原因就是因为现在房贷门槛太高了,月供也多了不少钱。算算账,压力还是很大。很多人是按照月供占收入的5成去挑选房子的,但去年85折到今年上浮15%-20%,月供要超过收入6成了。

楼市的低迷是全方位的。而这背后,货币趋势的变化影响最大。

虽然当前货币基调仍然是稳健,但明眼人都看得出来,现在是稳中趋紧的状态。9月底,第3届复旦首席经济学家论坛,国家金融与发展实验室理事长、中国社会科学院原副院长李杨就明确表示,目前最迫切要做的就是管住货币,今后若干年,货币政策是趋紧的。

管住货币就得去杠杆,这方面银行应该感受最明显。银行正在缩表,如果没有央妈定期通过公开市场喂点奶,同业拆借利率还指不定涨到什么地步。但央妈也不会多给你钱,投放额度一般也就是对冲到期额度的,流动性控制得死死的。

除了银行,那些手中有房子的人感受也明显,以前随便一套房子抵押拿钱再去买房,资产就是这么滚出来的。但现在不行了,房子不让卖了,这个杠杆也被撤掉了,等于市场上减少了一大笔货币。

以上种种,反映到M2增速上,就是不断走低,5月份首次低于10%,现在更是低于9%,未来还会继续走低,去杠杆力度可见一斑。

去杠杆的直接影响是各种利率的飙升,货基和债券的收益率、房贷利率统统在涨。

如果说限售锁死了楼市的流动性,那么去杠杆结合房贷利率上调恐怕就是对楼市的”釜底抽薪“。现在市场上钱少了钱贵了,大家用不起了,房价就得跟着感冒。那些还在翘首以盼楼市松绑的人也该认清现实了。

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