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国庆节前同一天两条重磅消息突袭北京学区房,震惊楼市!

美房网投资俱乐部 2017-10-03 02:21:14

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9月29号上午,《北京城市总体规划(2016年--2035年)》正式对外发布。此轮编制从2014年正式启动,历时3年。新版北京总规首提减量发展, “瘦身”更要“健体”,明确了北京城市副中心“一带、一轴、多组团”的空间布局。

关于北京新版总体规划的解读,已经有很多专家做了非常详尽的解读,这里不做过多重复,我只针对北京楼市的学区房做出自己的判断,供大家参考。

本次北京总体规划,针对楼市最重要的提法就是提出“深入推进学区制改革”,在学区制改革的前面加上了深入推进,言外之意就是这个改革已经开始并起到了作用,本次北京总体规划就是要继续并且加强这方面的改革。那么我们来看看关于北京学区制度都进行了哪些改革?

4月16日,北京市教委发布2017年义务教育阶段入学工作意见。本次意见中最重要的改革就是提出单校划片和多校划片相结合。今年北京市幼升小将继续坚持免试就近入学。届时,根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素,积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学方式,形成更加公平完善的就近入学规则。在小升初阶段,各区将根据适龄学生人数、学生分布、学校规模等因素,按照相对就近原则,合理划定学校服务范围,根据学生志愿进行排位入学。对报名人数少于招生人数的初中,学生登记入学;对报名人数超过招生人数的初中,在学区内随机排位入学,保证每位小学毕业生免试就近升入初中。

在北京市义务教育入学政策中,“多校划片”被作为优质教育资源机会公平分配的一种方式在发挥作用,其实质和操作方式是统筹两所及两所以上的学位资源(其中包括优质资源),根据个人需求和志愿进行统一公平分配。

另一项改革就是过道房不作为入学资格。今年,北京市将强化部门联动审核,区教委将联合街道、公安、学校等相关部门共同审查入学资格。特别是针对实际居住地的审核,重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查,凡不符合实际居住条件的,均不得作为入学资格条件。这也就意味着,从今年开始,所有的过道房将不能获得入学的资格。

以上改革中最重要的就是提出““多校划片”被作为优质教育资源机会公平分配的一种方式在发挥作用”,也就是说即使买了学区房也要通过电脑摇号排位获得上学资格,而不是以前的一一对应肯定上名校的单校划片。对应的结果就是学区房打了折扣。

所以,本次北京市总体规划提出的“深入推进学区制改革”就是贯彻““多校划片”被作为优质教育资源机会公平分配的一种方式在发挥作用”作为改革方向而深入推进。也就意味着买房直接上名校成为了历史。

这次改革的最终结果就是让更多的原来没有学区指标的房产拥有公平上学的机会,这就包括租房也能上学。于是,北京市另一个重磅消息同一天也发布了。

9月29号下午,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式发布,将于2017年10月31日起实施。《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应,建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务,明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益,加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等几个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。

通知提出,住房租赁是城市居民解决居住问题的重要方式,是房地产市场的重要组成部分。2015年中央经济工作会提出要建立租购并举的住房制度,2016年进一步明确要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),提出培育发展住房租赁市场的具体要求。7月住房城乡建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号),对加快发展住房租赁市场进一步提出明确要求。

本次《通知》关于义务教育的最新意见指出:“本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。”

而北京市最新提出的“本市户籍无房家庭”也可以在租房所在地就近入学的精神其实和北京市最新规划中提出的“深入推进学区制改革”是一脉相承的,也就是未来北京市学区制度改革的深入方向。

无房也能上学,在北京市跨出了艰难的第一步,直接结果就是未来谁还会为北京天价学区房买单!

要明白为什么北京要率先提出“深入推进学区制改革”,就让我们看看背后的本质。

长期以来,中国特大城市住宅价格持续攀高,而租金回报率全球倒数第一,这其中的奇特现象就是上学资格的住宅归属性。投资者投资房产的根本原因不是为了住的多好,而是提前锁定上学资格,这种上学资格既能满足自己子女的实际需求,还能通过出售达到高价转让给下一个有实际上学需求的购房者,于是炒房的本质根本不是针对的房子本身,而是依附在房子身上的上学指标。所以,房子本身是无辜的,应该坚决抑制的不是房子的投资投机性需求,而是学区指标的投资投机性需求,房子不是用来炒的应该说是学区指标不是用来炒的。

而北京市本轮调控正是发现了炒房的本质就是炒作学区,于是及时发布《2017义务教育阶段入学工作的意见》,让一一对应住宅身上的学区指标分散成电脑排位的摇号制度,相当原有学区价值打了两折,让住宅的价值和没有学区的房子逐步接近。

投资就是提前看到未来变化并且捕捉这种变化的货币化工具,让我们拭目以待!

美房网首席特约分析师

康辉(meikang989),毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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责编|芙蓉

校对|甘雨

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