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鏖战北三环,天恒16.5亿+自持36%勇夺北京海淀四道口宅地,限价8.9万/平

土地情报 2017-10-12 03:17:01

北京市海淀区四道口地区I地块

F1住宅混合公建用地

出让地块概况:

土地情报播报:

?距离开拍前一小时,北京市国土局交易大厅已经人声鼎沸···

? 下午3:30正式开拍,2号房企首先报价13.34亿元。很快,报价就来到了16.5亿。开场5分钟直接竞自持,厉害了各大房企···

? 最终在竞自持面积比例中,29轮天恒竞报自持36%成交,成交价16.5亿元,成交楼面价52762.85元/㎡,溢价率33.5%。

现场竞价记录

报价企业

共14个竞买主体:1.懋源、2.路劲、3.首创+方达博盛投资、4.天恒、5.金地、6.保利、7.金融街、8.碧桂园、9.旭辉、10.石榴、11.中骏、12.雅居乐、13.金茂、14.新城

现场竞价

本次,海淀区四道口地块开拍前获得14次报价,共有14家竞买主体参与现场竞价,旭辉地产报价16.5亿元触及土地合理上限价格,转入竞自持环节;在29轮,天恒竞报自持面积比例36%,将本地块收入囊中。溢价率33.5%,楼面价52762.85元/平。

地块解读

图:地块位置示意图

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

1.地块地理位置优越,周边交通网密集。该地块位于北二环与北三环中路之间,北侧紧邻学院南路,东侧为西直门北大街,周边地铁4号线、12号线(在建)、13号线辐射地块。

2.地块周边高等学府林立,学术氛围浓厚。地块距离北京邮电大学、中央财经大学和北京交通大学均不足1公里,距离清华大学、北京大学所在地“宇宙中心-五道口”也仅差一个“道口”。

3.地块周边商业、医疗等配套设施完善。地块周边分布有枫蓝国际购物中心、大钟寺中坤广场等多个商业中心,周边医院有解放军火箭总医院、北京积水潭医院等,西南侧有北京动物园和紫竹院公园,可供休闲娱乐。

市场分析

本次出让地块所在的四道口位于北京市海淀区东南部。东起京包铁路,西至铁道部科学研究院,北临大钟寺,南抵净土寺。由于是从北京北站出发的京包铁路的第四个道口,故名“四道口”。今日拍卖的3宗地块中,海淀区四道口地区地块地理位置最为优越,位于二环和三环之间,地块四周交通网密集,商业、医疗配套设施完善,加之周边众多高等学府加持,使该地块开拍前颇受关注。

因地理位置关系,海淀区四道口地区拿地的限制也最多,除了执行“9070”政策,还须向北京市海淀区大钟寺农工商公司提供5000㎡地上商业用房(回购价3000元/平项目)、向北京金海翔建筑有限责任公司无偿提供945㎡地上商业用房、无偿向被拆迁人提供回迁安置房(商品住宅)16套(合计建筑面积1370㎡),三项合计建筑面积占总规划建筑面积的23.4%,除此以外还须保留用地内的3棵古树。众多限制条件,或将在一定程度上增加开发商的拿地成本。

本次出让地块限定商品住房销售均价不超过85373元/平方米,且最高销售单价不得超过89642元/平方米,考虑到地块周边便捷的交通和完善的配套,加之周边土地资源和二手房资源双双稀缺,该价格仍属亲民。

2017年9月29日,《北京城市总体规划(2016年-2035年)》全文发布,《总体规划》指出海淀区应建设成为具有全球影响力的全国科技创新中心核心区,服务保障中央政务功能的重要地区,历史文化传承发展典范区,生态宜居和谐文明示范区,高水平新型城镇化发展路径的实践区。优化海淀区高等学校集聚区、良乡高教园区、沙河高教园区发展环境,打造世界一流的高教园区,提升高等教育综合实力和国际竞争力。地处海淀区高等学校聚集区的本次出让地块,未来周边或将迎来更好的发展机遇。

地块详情

?用地性质为:F1住宅混合公建用地

?起始价12.36亿元,用地面积1.04万平方米,规划建筑体量3.13万平方米,其中住宅类规划建面2.19万平方米,商业类规划建面0.94万平方米;

?地块四至:东至地铁十三号线,南至北方交大北路,西至财经学院东侧路,北至学院南路

?该宗地将以“临时三通一平”形式供地。

出让条件

?出让方式:“限房价+限地价+竞自持+竞方案”

?出让宗地中商品住房销售均价不超过85373元/平方米,且最高销售单价不得超过89642元/平方米

?不配建保障房,执行“9070”政策, 即居住建筑规模中套型90平方米以下住房面积占比需达到70%以上

?向北京市海淀区大钟寺农工商公司提供5000㎡地上商业用房,回购价3000元/平项目

?向北京金海翔建筑有限责任公司无偿提供945㎡地上商业用房

?无偿向被拆迁人提供回迁安置房(商品住宅)16套,合计建筑面积1370㎡

?用地内古树3棵,应予以保留

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