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房价管不住?三大价格杀器还没登场呢!

刘磊地产评论 2017-10-11 09:49:23

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有一种观点说,房价是管不住的,迟早都要涨。这种说法的理由也很充分;比如说,限购限贷了,房价涨到了三四线城市;又比如几次调控,都没有真正把房价打压下去。房价作为经济活动中的一个现象,如果大跌,也必然是伴随着经济的萧条,这是大家都不愿意看到的;而投资关心的是价格,平盘或跑赢通胀都不能满足他们的内心需求的收益。

而至于说调控,限贷限购等只是常规化的调控手段,这属于“堵”;在成熟的房地产市场,除了堵,还有疏;目前国内房产市场,至少还有一些可以对房价产生影响的手段还没有落地,未来对于房产市场和房价,怎么能说黔驴技穷呢?

地方债化解,不再靠土地财政

我们现有的政策,是中央与地方分税的。中央与地方财政收入上五五分成,但支出上确实二八分担。总的来说,对于缺乏经济活力的地方政府,基本上是入不敷出;为了完成基础设施建设,那就发地方政府债好了。

截至2016年底,中国地方政府债余额12.32万亿,这并非天价,但也不能说是小数字。为了平衡债务,那么就要提高收入,而土地则是一个不错选择。

如果地方政府的债务压力,可以通过资产证券化缓解,那么,谁愿意卖地呢?地价下来了,房价也就难以飙升了。到时候再调控就容易多了。

小产权房,总有处置办法

中国房地产市场化过程中,一个有意思的现象是小产权房。2012年,国家明确“小产区房”交易不受法律保护,彻底结束了小产区房大量进入交易市场的可能。

要知道,小产区房规模可不小。小产权房合计约70亿平米,而中国房屋存量为233亿平米,占比30%。而深圳的小产区房,比例甚至达到50%。

这么多房子进入交易市场,供应量加大,还怕房价不会被抑制?

因此,有观点就提出,如果房产税先从小产权房征起,就可以让其合法化;一方面比较公平,毕竟缴纳了土地出让金的大产权房,再收一份税有些说不过去,从小产权房开始征税,体现了公平;另一方面,可以增加市场房屋的流动性,增加存量,从而抑制房价在供不应求的情况下逆势增长。

REITs,改变销售模式

成熟的地产市场,REITs,即房地产信托投资基金。

经历过在房价上涨时期买房的人,都有这样的感觉:房价一旦涨起来,销售中介就会合力煽风点火,从而让房价更高;经历过在房价下跌时候卖房的人,也会有这样的经历:房价下行,中介又会打压房价,促成销售。

而REITs(房地产信托投资基金)将彻底改变这一状况。

REITs一旦落地,投资者将不用直接跟中介和开发商打交道,而是在证券交易所,像买股票一样,购买REITs;资金募集起来,整体去投资房地产,甚至开发房地产,这样房屋的买卖就变成了大宗商品交易。从而降低交易成本,起到抑制房价,或者让房价更能反映真实的市场供需。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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