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祭出100平米审批红线,海南这次可能打错了牌

环环有房 2017-10-10 14:24:19

这是“环环有房”的第108篇原创。

9月29日,赶在超级黄金周来临之前,独拥“国际旅游岛”光环的海南推出一份严格控制小户型商品住宅审批有关问题的“通知”,决定停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设,包括酒店式公寓。

这是继2015年11月上旬海南全面停止审批60平米以下商品住宅之后的政策延续,但两年前的通知要比现在温和许多:

“结合各类小户型商品住宅库存质量,商品住宅与保障性住房套型建筑面积控制标准比较、企业调研情况、三亚已实施实践情况(三亚于2014年4月起在全市停建80平方米以下小户型商品房)等因素综合考虑,将全省小户型商品住宅套型建筑面积控制标准化定为60平米以下(含60平方米)的商品住宅建设。各市县在执行过程中可结合当地实际,制定高于60平方米的商品住宅套型建筑面积控制标准。”

而当时的市场情况是:当地均以开发小户型商品住宅为主,商品住宅结构不合理。同时海南在售的商品住宅多以度假型产品为主,八成以上被岛外居民购买,用于投资、养老以及度假;岛外购房者对于低总价的小户型情有独钟,导致海南部分城市海口、三亚等城市人口急剧膨胀,配套的医院、教育、交通、停车场等公共服务设施建设却难以跟上人口激增系数,为海口、三亚等的城市管理带来诸多社会问题。

两年前的通知和9月29日的通知都不会忘留个解释性的文字:“印发之日前已批准商品住宅项目建设工程规划许可的,可按照原建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施”。“停止”二字基本上断了投资客的后路,但同时也让此前入市者暗爽不已。

三天后(10月2日),海南相关部门又做出补充:“停批100平米以下商品房并非一刀切,面向本地居民,可以定向供应多种套型面积的住宅,包括小户型住宅,比如保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。满足岛内不同层次的住房需求,解决好本地居民住房问题。”

住建厅负责人进一步解释,停止小户型商品住宅建设,提高商品住宅套型面积,在海南省实行开发规模总量调控的情况下,可以降低人群入住规模,缓解基础设施和公共服务设施压力,提升居住环境质量。

需要特别提及的是,海南在9月29日当天还公布了进一步深化“两个暂停”政策的相关措施,其中包括永久停止该省五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目,严禁海岸带可开发的一线土地用于开发商品住宅,即日起停止产权式酒店项目规划报建审批等措施,进一步严格控制小户型商品住宅审批等措施。

从60平方到100平方,两年的时间,市场的发展没有因政策的调整而有所改善,根本原因是背后的需求问题没有解决。

在此轮经济社会发展和城市化进程中,有一种观点逐渐被主流所接受,那就是城市与城市群的人口净流出与净流入理论。这一理论的核心观点是:

一般来说,经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力,大量的流动人员到大城市后,融入大城市的愿望十分强烈,这也使得大城市形成了盆地聚集效应,包括资金在内的各种要素资源向大城市聚集。一线城市的快速发展与部分不在几大城市群中的三四线城市的停滞不前(可以体现在房价上的数据比较),完全就能说明这一现象。

将这一理论放之海南,也有一定的借鉴性。

必须承认的一个客观事实是,海南的房地产市场是一个开放的独特的市场,而支撑这一市场的是庞大的候鸟型度假群体。

据统计,2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众,而2014年末,三亚户籍人口为58.56万人。

2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示,海南购房者中71%来自岛外,其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业,空置率现象凸显。

链家提供的数据显示,2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%,北京占比约13%,河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

海南的唯一性是不可复制的。早在8年前,国务院就给海南一把推进国际旅游岛建设发展的“尚方宝剑”,把海南定位为“中国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”。建设“国际旅游岛”,则不应该担心人口涌入问题,也不应该担心随之产生的投资问题,最应该担心的是如何吸引人口的问题。海南天然具备度假养生、健康养老目的地的区位地理条件,海南政府应该将这些独特的需求转化为经济社会发展的新势能、新动能,扬长避短,而不是因噎废食。

海南不是当地人的海南,是全国人民的海南。由岛外民众、国际国内游客所带来的需求,无论是增量需求还是存量需求,海南都还远远没有满足,谈何“缓解基础设施、公共服务设施和社会管理压力,提升居住环境质量”?

与海南政府相比,房企的市场嗅觉是灵敏的,动作是迅速的,方向是对头的。很多企业为迎合市场,开发了大量的小户型商品住宅,并将大部分卖往岛外市场。岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房,属于“候鸟”型客户,每年冬季“飞”来暂住,春天“飞”走。

面对这一已经成型、成熟的市场,海南可以有许多事情可以做,唯一不能做的是打压与限制。

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