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热点城市国庆成交下降80%?祸兮,福兮?

壹房产 2017-10-10 16:45:42

文|叶书利

不出意外,吸睛式的报道又来了:媒体报道,国庆期间,全国热点30个城市楼市成交量暴降80%。

对,又是调控下熟悉的暴降声。大量的唱空者又条件反射式高潮起来了。

问题在于,成交量的暴降声背后,一些楼市水面下的骚动又不安起来了。

热点城市国庆成交下降80%?真的假的?

先来看下媒体的报道:

据中国之声《新闻晚高峰》报道,今年国庆长假期间,全国热点30个城市网签量大幅下跌,平均跌幅达到8成,成交量创近三年来最低。

首先,时下热点城市楼市成交量大降,这是事实,毕竟不让买呀;

其次,这个数据百分百是假的,不是真的。

目前热点城市的楼市,基于各种限政策,购买者的资格审核相对较严格。正常的话,从客户付订金购买到网签,中间差不多间隔一个月以上。这是买过房子的人皆知晓之事。因此说,国庆期间的网签房源,正常的话,应该反映的是七八月的购买情况。

所以以国庆期间的网签量来对应国庆期间的真实成交情况,这完全是两码事,牛头套马嘴的事,不是一回事。

祸兮,福兮?

当然,时下全国热点城市的成交量确实在大降,不过在大降声背后,壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹房产”微信ID:yifangchan-010)建议,多了解下背后的原因以及相关的骚动。

A,热点城市成交下降主要缘于“不让买”,而不是“卖不出去”;

时下热点城市成交量的下降,主要缘于行政强控不让买所致,并非市场正常反映。

以廊坊近京区域为例,缘于三年社保式调控,成交量全面暴跌,但成交量暴跌的背后,殊不知,多少人正在为手中无房票而着急?

一方面,成交量在下降;另一方面,大量无房票的人正在为房票而着急。这便是时下热点价值城市楼市成交量下降背后的真相。

B,与政策层面的不让买相对应的是,价值城市的房企也不想卖房;

在热点城市楼市,一方面成交下降,另一方面却在售楼处又不时出现房企不想卖的情况,于是“全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走!”便出现了。

成都楼市,甚至有不想卖房的房企,以预售证丢了为由而停止卖房。

之所以出现这种情况,主要缘于两点:

首先,房企不差钱;

不出意外的话,今年楼市销售量又将创历史新高。年中后,各大房企在调高今年的年度销售目标。

其次,热点城市限价。

在不差钱,政府又不让房企卖出正常的市场价时,理性的房企都会选择惜售。

除了不让买外,房企惜售也是导致热点城市成交量下降的助推力之一。

C,热点价值城市成交量在下降,而非价值的三四五线城市却仍火热,楼市成交面与价值面的偏离度仍在拉大;

国庆期间,与热点城市成交量下降相伴随的是,广大非价值的三四五线城市,成交仍火热。

这便形成了时下楼市的怪象:有价值的城市,因为不让买而成交量下降;而非价值的三四五线城市,因为鼓励买房而成交量火热。

这样的怪象是不正常的,但这是政府有意为之的结果,以利于库存高企的广大三四五线城市去库存。

比如9月28日,在一些热点城市继续加码调控的背景下,四川攀枝花出台鼓励购房政策。这些鼓励购房政策包括“农民公积金业务”,本市农民凭身份证和户口簿办理住房公积金缴存业务,缴存满6个月即可享受城镇缴存职工公积金提取和贷款待遇。在攀枝花市购买新建普通商品住房(140平方米及以下,不含二手房)购房者,包括外来购房户和本地购房户,给予购房总额5%的购房补贴,每套房屋最高不超过20000元。但因棚改政策优惠远高于此政策,棚改购房户不再重复享受此政策。同时,对在攀枝花市购买全装修普通商品住房(140平方米及以下,不含二手房)的购房者,再给予购房总额0.5%的购房补贴等。

D,成交量下降的同时,楼市库存正在告急;

在此前的文章《库存告急令背后:房价向涨还是向跌?》中已详细介绍道,14日国家统计局公布的房地产数据显示,1-8月份,商品房销售面积98539万平方米。这意味着今年前8月,全国平均每月商品房销售面积为1.23亿平方米;而8月末全国商品房待售面积为62352万平方米,包括办公楼、商业营业用房等在内。如果以前8月每月1.23亿平方米的消化能力计算,目前全国楼市库存的平均消化周期只有5.07个月了。

进一步细究的话,更加吓人的是,8月末62352万平方米的全国商品房待售面积中,其中库存的商品住宅只有3.32亿平方米,而今年前8月商品住宅的累计销售面积是8.54亿平方米,平均每月销售面积达到了1.07亿平方米。以此为基准为知,时下全国商品住宅的消化周期只有3.1个月!

这是个什么概念呢?

在圈内,有关库存消化周期与房价的涨跌关系,有一个共识的指标,即消化周期小于12个月,则意味着“市场亮起黄灯”以警告房价上涨压力;当消化周期小于6个月时,则意味着“市场亮起红灯”,表明房价存在大涨的压力风险。如果超过18个月,则意味着库存偏多,房价有降价风险。

时下全国商品住宅的消化周期只有3.1个月,从纯市场自由交易的角度来说,楼市已处于暴涨的压力周期内。

伴随库存告急的是,热点城市的土地供应正在受限。

以北京为例,今天的住宅用地供应仍在低位:

深圳更是夸张:今年前九月无一块住宅用地供应,因为缺地。

E,热点城市的正常需求在延后,这些延后的正常需求量正在叠加中;

任何一个热点城市,都应该有一个正常的成交量,毕竟这些城市背后有一个正常的刚需群体。但值得警惕的是,在调控背景下,大量正常的需求天在延后,这也是时下成交量下降背后的一大助力。而这些刚需,不会消失,只是在延后。一段又一段正常需求的延后,便会逐渐叠加,以待未来爆发。

以北京为例:链家董事长左晖近日在一个内部分享会上提出了一个概念“千人的流通率”,这是指一个城市在合理或均衡状态下,应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟市场的历史均值保持在20—25‰之间。按今年3月的数据看,北京大概40‰,但是317调控后的这几个月来看,北京的千人流通率年化率已下降到6‰-7‰。

这意味着什么?这说明北京大量的正常需求缘于调控原因而观望,这些需求的延后式叠加,必会加大后期北京房价上涨的压力。之前历次调控后都会出现房价的报复性反弹,皆缘于调控期内正常需求的延后式叠加所致。

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