很多购房者在买房的时候，都有“买涨不买跌”的心理。其实，这也不难理解，假如房价一直上涨，那么买了就是赚了，即使名下只有一套房产，不可能出售，但是房产的增值起码能够带来心理上的愉悦。但是如果房价开始跌了，购房者一般就不会轻易入市，因为一旦买房就有可能面临房产贬值，辛辛苦苦赚的钱就缩水了，还是钱在自己手里比较踏实。
虽然中国楼市整体的走势是上扬的，但是也明显具有明显的周期性。一般来说，楼市调控开始一段时间之后，房地产市场就会降温，房价也会随之下跌，此时购房者就会持币观望，因为大家都想抄底，尤其是投资客和炒房者，不想被套牢。一旦楼市触底开始反弹，房价再次上涨，楼市成交量也会激增，最终迎来新一轮的楼市调整。
今年，与以往的不同的，就是楼市调控不但“下猛药”，还注重长效。一是因为现在的房价已经处于历史高位，令许多刚需购房者难以承受，二是因为以往的楼市调控总是头疼医头脚疼医脚，而且调控之后房价反弹的厉害。有购房者戏言，房价是越调越高。因此，今年的楼市调控就是要打破之前的怪圈，真正建立长久有效的楼市新机制。
既然有了这样的目标，那么相关措施也是陆续出台，也使得今年的房地产市场进入了“五限”时代，即限购、限贷、限价、限售、限商，同时大力发展住房租赁市场。除了以上措施之外，央行还紧急出手，严厉禁止消费贷资金违规流入楼市，此举无疑对投资客、炒房者影响。据悉，今年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿，今年前7个月新增贷款已超过了去年全年。如果这些新增消费性短期贷款流入楼市，势必会进一步推高房价。
综上来看，今年的楼市调控旨在建立楼市长效机制，未来房价出现大涨的可能性已经微乎其微。并且，由于现在很多城市的房价已经明显虚高，有的城市甚至楼市泡沫非常严重，因此房价出现大幅下滑也不是不可能的事情。既然房价有下跌的可能，那么购房者肯定会在买房前考虑，到底这个城市的房子值不值得买？如果值得买，应该什么时间买？
如果要判断一个城市的房价是否会下跌，无非就是当过几个维度去判断，比如这个城市的新房库存量、未来新建住宅的数量、土地出让情况以及人口是净流入还是净流出，而其中影响的，就是人口的流动情况。
其实大家都了解一些经济学常识，对于供求关系应该都比较清楚。一种商品，如果一段时间内供大于求，那么价格就会下跌，而供小于求，价格则会上涨。房子也是一种商品，一定程度上也符合以上的逻辑。因此，在判断未来一个城市房价涨跌情况的时候，人口变化将是最重要的衡量因素。
根据方正证券首席经济学家任泽平发表的报告《人口迁移的国际规律与中国展望：从齐增到分化》，可以看出城市化进程中人口迁移的规律趋势，从而也可以判断未来一些城市人口的变化情况。
据悉，城市化进程中人口迁移的规律趋势可以分为两个阶段，一是人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入；二是人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显。
目前，中国正处于第二阶段，因此未来一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
按照上面的论断，在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；而其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。
在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。
以上这些城市，由于人口净迁入，购买力会持续增加，对于房产的需求也比较旺盛，因此整个房地产市场降温的可能性不大，因此房价也不会大幅下跌，如果要买房，这些城市的房子完全可以考虑。
tmac0532
2017-10-08 08:23:01
