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买房怕房价下跌?到这些城市买房就完全不用担心

鬼斗 2017-10-08 08:23:01

很多购房者在买房的时候,都有“买涨不买跌”的心理。其实,这也不难理解,假如房价一直上涨,那么买了就是赚了,即使名下只有一套房产,不可能出售,但是房产的增值起码能够带来心理上的愉悦。但是如果房价开始跌了,购房者一般就不会轻易入市,因为一旦买房就有可能面临房产贬值,辛辛苦苦赚的钱就缩水了,还是钱在自己手里比较踏实。

虽然中国楼市整体的走势是上扬的,但是也明显具有明显的周期性。一般来说,楼市调控开始一段时间之后,房地产市场就会降温,房价也会随之下跌,此时购房者就会持币观望,因为大家都想抄底,尤其是投资客和炒房者,不想被套牢。一旦楼市触底开始反弹,房价再次上涨,楼市成交量也会激增,最终迎来新一轮的楼市调整。

今年,与以往最大的不同的,就是楼市调控不但“下猛药”,还注重长效。一是因为现在的房价已经处于历史高位,令许多刚需购房者难以承受,二是因为以往的楼市调控总是头疼医头脚疼医脚,而且调控之后房价反弹的厉害。有购房者戏言,房价是越调越高。因此,今年的楼市调控就是要打破之前的怪圈,真正建立长久有效的楼市新机制。

既然有了这样的目标,那么相关措施也是陆续出台,也使得今年的房地产市场进入了“五限”时代,即限购、限贷、限价、限售、限商,同时大力发展住房租赁市场。除了以上措施之外,央行还紧急出手,严厉禁止消费贷资金违规流入楼市,此举无疑对投资客、炒房者影响最大。据悉,今年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿,今年前7个月新增贷款已超过了去年全年。如果这些新增消费性短期贷款流入楼市,势必会进一步推高房价。

综上来看,今年的楼市调控旨在建立楼市长效机制,未来房价出现大涨的可能性已经微乎其微。并且,由于现在很多城市的房价已经明显虚高,有的城市甚至楼市泡沫非常严重,因此房价出现大幅下滑也不是不可能的事情。既然房价有下跌的可能,那么购房者肯定会在买房前考虑,到底这个城市的房子值不值得买?如果值得买,应该什么时间买?

如果要判断一个城市的房价是否会下跌,无非就是当过几个维度去判断,比如这个城市的新房库存量、未来新建住宅的数量、土地出让情况以及人口是净流入还是净流出,而其中影响最大的,就是人口的流动情况。

其实大家都了解一些经济学常识,对于供求关系应该都比较清楚。一种商品,如果一段时间内供大于求,那么价格就会下跌,而供小于求,价格则会上涨。房子也是一种商品,一定程度上也符合以上的逻辑。因此,在判断未来一个城市房价涨跌情况的时候,人口变化将是最重要的衡量因素。

根据方正证券首席经济学家任泽平发表的报告《人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化》,可以看出城市化进程中人口迁移的规律趋势,从而也可以判断未来一些城市人口的变化情况。

据悉,城市化进程中人口迁移的规律趋势可以分为两个阶段,一是人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入;二是人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显。

目前,中国正处于第二阶段,因此未来一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。

按照上面的论断,在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;而其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。

在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

以上这些城市,由于人口净迁入,购买力会持续增加,对于房产的需求也比较旺盛,因此整个房地产市场降温的可能性不大,因此房价也不会大幅下跌,如果要买房,这些城市的房子完全可以考虑。

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