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房价都跌了1年了,但这些事实说明购房成本却不降反升!

bnewhous62 2017-10-05 02:02:45

近日深圳公布了9月份的新房价格数据,数据显示,9月份深圳新房成交均价为54314元/㎡,自2016年10月份以来,这是连续12个月下跌了。

笔者整理了一张表,大家看一下:

从这张表,大家可以醒目的看出这样一个事实:虽然深圳的新房成交均价在12个月里跌去了7286元,但仅2016年10月份就跌了5989元,之后的11个月总共才跌去了1297元,平均每个月跌117.9元。

也许这张图让你更醒目的认识到深圳房价的走势图(截至2016年8月,图片制作:房屋屋)。

房价走势之外,身处深圳的朋友应该能感觉到这样的数据到底是怎么生产出来的。

首先一点就是成交新房的“位移”,以往卖的新房都是价格比较高的区,而自从2016年10月份以后,那些房价相对较低的偏远地区贡献了绝大多数的成交量。核心城区直接不给网签,这也是为什么仅2016年10月份一个月就能跌去近6000元,而之后的11个月的成交价走势近乎“水平”。 

上面说的是新房,我们再来看看深圳的二手房市场,由于没有官方价格数据,下面这张图的数据来源于房天下(图片制作:房屋屋)

成交量方面,2017年9月份的数据显示,深圳共成交商品住宅853417平米,其中二手房占比超过68%。很明显,二手房价格才能真实反映深圳购房者的实际购房成本。 

在房贷利率上面,9月底开始深圳多家银行首套房已经上浮10%,二手房上浮15%。而在去年同期,深圳首套房贷平均利率还有9折的优惠,这一年间,首套房贷利率从4.41%上升到了5.39%。以300万房贷为例,去年本息和为541万余元,今年则达到了605万余元。月供也从15040.55元上升到16827.20元。 

在房贷额度方面,目前额度已经十分紧张,在消费贷被清理的大背景下,银行实际也放缓了房贷审批流程。即使你是首套房,想获得房贷也相当不易。 

总之在深圳买房,现在已经非常不容易,房价虽然下跌,但诚意非常不够,而房价之外的成本却迅速攀升。 

当然,对于深圳的购房者来说,也有好消息,深圳的两代人之间公积金已经完全打通。以前是父母可以用自己的公积金帮助子女贷款或还贷,现在子女也可以用自己的公积金帮助父母贷款或还贷,父母和子女可以互相帮扶。

假如用公积金贷款,两代人可以获得叠加更高的额度,但额度并没有变化,多人为购买单套房共同申请公积金,额度仍然是90万元,也就是说,这种代际互助实际上只能在90万元以内帮助申请人获得更高额度,比如以前因其他条件限制,只能申请到70万,现在有可能获得的90万元额度。 

一线楼市已经发生深刻变化

对于生活在一线的刚需来说,目前基本上就两条路,要么选择长期租房,未来根据相应的规定每个月可以获得额度不等的租房补贴;要么选择极小的、地段极差的商品房。

要想获得一套标准的一居室或者两居室,按照当前的工资水平,别说首付攒不出来,连月供都够呛。

不过,一线城市开始给了一点小小的“诚意”,比如北京和上海的共有产权房,深圳的人才房等。这些房子数量很少,但性价比极高。比如北京刚刚摇的个共有产权房项目,价格仅为周边二手房的4成。虽然不能享受多少价格增溢,但就一线城市来说,这种房子已经相当奢侈了。

一线城市已经形成四级住房供应体系,租房—廉租房(公租房)—共有产权房(人才房)—普通商品房。

在这个四级体系中,大部分人都会集中于一、二级,按照官方的说法,随着收入的增长,年轻人可以逐渐改善自己的居住条件,从租房升级到购买普通商品房。但从实际情况来看,这种升级的难度非常大。

一是有限的商品房,开发商是不愿意盖普通住宅的,而是会盖更高端的住宅,获得更高的利润;

二是购房能力相对缩水。房贷利率已经进入上升通道,这一轮持续时间可能是5-10年。新入场者购房成本是逐渐上升的,这个升幅已经超过了收入增幅。去杠杆之下,刚需所谓的首套房购房需求也得让道。

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