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这三大关键指标显示,房价上涨已缺乏足够的货币基础

bnewhous62 2017-09-26 18:04:20

10月之前,果然又来了一波。

相信很多朋友都有过这样的戏谑,去年有个930,今年会不会再来一波。果然今年也出了,只不过是923,六七个城市同时公布限售和限购措施。很多朋友还在预测,10月之前的这几天还会不会有新的城市跟进。

在观察君看来,无论怎么跟进,其实都不是最重要的,因为这些措施都不是核心,当前影响房地产趋势的核心因素是货币层面的调控。而当前的货币形势变化非常快,已经从一定程度上影响了刚需入市的情绪。而以下三点则反映了房价上涨已缺乏足够的货币基础。

其一、房贷利率不断上调

这次多个城市联动上调房贷利率明显不一般,因为它得到了央行的支持。而在今年6月份,当时的发改委价监局还曾要求北京市银行业抓紧取消“不低于贷款基准利率的0.9倍”的限制。这才刚刚过去3个月,一切都变了,首套房贷利率比基准利率高5%-10%,的已经达到了30%。

7月中旬的金融工作会议明确提出去杠杆,而且已经不再仅限于金融层面。

不少刚需发现自己房价下跌的部分竟不敌房贷利率上调所增加的成本。所以你看,金九银十已经彻底失去了往年今日的风采。

多方数据显示,9月份截止到现在,主要的几十个城市,房地产销售额都录得下跌。

房贷利率说的是购房者层面的困难,如果将之平移到开发商身上,则表示未来获取资金成本将越来越高。

今年上半年部分房企销售额异军突起,正是其在国内融资成本极高的情况下成功在海外发债,比如龙湖和碧桂园。但这样的企业毕竟是少数,相当多的开发商并没有那个能力去获取海外资金。

其二、M2增速下滑明显

这是今年1-8月份M2增速情况。

看到没,一路走低,的M2增速是8.9%,很多专家都呼吁降准,但此时降准无异于自毁长城,谁都知道调控到现在,所取得的成绩实属不易。房地产基础稍稍夯实,一旦降准,预期瞬间扭转,再想把房价拉回来,几乎不可能。

既然不会降准,那么如果未来M2增速继续走低,给房地产的压力会只增不减。因为GDP增速要维持,CPI增速也相对稳定,M2增速已经没有给房地产留空间了。一句话,这个趋势走下去,房地产真的要面临资金荒了。没有资金,至少房价会很困难。

其三、居民负债逼近极限

这张图来自于wind和天风证券研究所,它直观地反映了居民收入和负债的对比关系。

目前居民负债已经占可支配收入的80%以上了,如果房贷不降下来,很快会超过100%,赚的还不够花的,并不遥远。

80后、70后和60后还知道吃苦攒钱买房,而现在的90后和00后则是在消费时代中长大的,他们当中相当数量的人根本没有为买房准备资金。

华安基金首席经济学家林采宜在近期的一次演讲中就曾尖锐地指出,现在年轻人买什么都是借钱,房子汽车就别提了、小到一次旅行一部iPhone,都是借钱。他早已是负数了,哪还有能力负债买房?

负债过高,不要说炒房,就连买首套房都非常吃力。当负债逐渐见顶的时候,房地产需求也就快要被榨干了。

很显然,现在的楼市已经不欢迎高杠杆买房的。此外,即使是刚需,也得当心房贷出岔子,已经有人因为签了购房合同却因为房贷被拒,赔了几十万的例子了。

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