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超级房企向万亿俱乐部跃进,发展中会面临哪些悖论?

环环有房2017-09-16 13:57:20

这是“环环有房”的第100篇原创。

自住房被推入市场以来,房地产发展的历史犹如一条洪流,浩浩汤汤。被裹挟于其中的房企,有些终被雨打风吹去,有些却做到了中流击水、浪遏飞舟。

根据房企所发布的销售简报,碧桂园、恒大及万科前8个月的销售金额已经超过1万亿元,全年销售均有望超过5000亿元。

在今年2月份的年会上,许家印提到,要在2020年实现地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超1万亿元,总资产超3万亿元,年利润超600亿元。

早在2014年,万科就定下一个十年做到万亿的目标。2016年12月6日,在一次独角兽大会上,王石将实现万亿目标的时间缩短至6年。

而一向低调的碧桂园,虽然没有明确提出过向“万亿”挺进的说法,但在一次采访中,碧桂园集团一位负责人向媒体表示,“国强主席一直希望往万亿销售额目标前进,这只是时间长短问题。”而在今年,碧桂园把销售目标上调到5000亿。

无论是宣之于口,或是默默在心底提醒自己,种种迹象都表明:在不远的将来,有些房企的销售将迈入“万亿”门槛。

然而,作为孤独的先行者,同行者不过三三两两,在步履匆忙的行程中,所有的困难险阻都需要在摸爬滚打中一步步积累经验,才能找到解决问题的出口。

那么,哪些在“万亿“路上的先行者,有可能遭遇哪些悖论呢?

1

集中式争霸与合作式共赢

根据中国指数研究院9月14日发布的《2017中国房地产品牌价值研究报告》显示,从2004到2017年的14年间,品牌企业品牌价值均值增长21倍以上。而与品牌价值同步增长的是销售额的持续走高及市场占有率的提高——在这14年间,品牌房企的销售额均值增长42倍以上,市场占有率(销售额)增长5倍以上,营业收入均值增长超过24倍,净利润均值增长38倍,总资产均值增长近30倍,资产均值增长18倍以上。

中国指数研究院院长莫天全表示,五年、十年以后,市场集中度可能超过60%。在房地产这个行业里,只有规模越大,才能跑得越快,因此行业强者恒强的态势愈加明显。

但是,与集中式争霸同时出现的另一种趋势是房企之间在土地市场上的“联姻“。为了减轻了企业资金压力,有效分散市场风险,提升利润率,不少房企选择了合作拿到的形式。特别是在传统的“价高者得”的拿地模式变为“限地价+竞自持”、“招标+拍卖”等机制之后。

根据中国指数研究院8月份的《中国300城市土地市场交易情报》,住宅用地成交总价 10的地块中,半数地块为联合体形式拿地,4宗来自对于联合体拿地司空见惯的北京,1宗出自重庆巴南区李家沱-鱼洞组团,由南国置业和电建地产联合竞得。在北京的4宗地块中,其中有两块是由碧桂园联合其他房企所获得的。而在2015年初次进入北京市场时,碧桂园就选择了与金茂联合,拿下了丰台的两块地块。‍

2

多元化扩张与专业化深耕

在《这些房企靠什么挤进“世界500强”排行榜?》一文中,我们曾经提到,“2016年,恒大已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局,完成了由‘房地产业’向‘房地产+服务业’的转型。另外,我们还引用了明源地产研究院制作的图表,以显示万科的多元化布局。

来源:明源地产研究院

一些房企在多元化的道路上如一骑红尘,高歌猛进。条条大路通罗马,与此同时,一些房企却坚持专业化深耕,譬如华夏幸福。

自1998年创立以来,华夏幸福就一直凭借自己的“一招鲜”而吃遍天,其核心业务PPP模式,围绕国家战略重点区域,从产业研究规划、产业集群集聚、产业载体建设到产业服务运营,构建了完整的产业发展生态体系。

虽然华夏幸福离梯队还有一段距离,但发展势头却不弱。而且,在2015年,华夏幸福就与雄县人民政府签订《整体合作开发建设经营河北省雄县合作协议》及其补充协议,合作年限50年。在雄县总面积524平方公里中,雄县与华夏幸福约定合作181.2 平方公里。随着雄安新区的成立,这些合作的土地炙手可热。

与国家战略的重合,给予了华夏幸福更大的发展机遇。

在地产中国网推出的《地产三十年漫谈》特辑中,王刚提到,“未来,随着地产行业集中度越来越高,市场细分也更加明显。“在王刚看来,包括自持型物业的增加,以及共有产权等一系列相应政策的出台,说明这个行业的获益方式在发生改变。在新的交易方式下,各个行业的细分会呈现一个更明显的趋势,大家各司其职就行了。

走多元化转型还是坚持专业化深耕的道路,才能更快迈入万亿俱乐部?还真说不好。

3

一二线坚守与三四线发力

在这一轮调控中出现的一个怪现状就是三四线城市的这把虚火。关于这一点,我们在之前的两篇文章中都有论及。

凭借着相对较为宽松的政策,三四线城市吸引了不少投资资金。在调控压顶的情况下,这些城市成为了一些房企眼中的“世外桃源”。

碧桂园集团一直坚持“外围路线”,在三四线城市广泛布局。在之前的几轮调控中,当很多房企掉头回归一二线时,碧桂园在豪赌中,占尽了市场先机和政策红利。

在万科2016年新增开发的173个项目中,若按建筑面积算,约88%位于一二线城市,按投资金额算,约95%位于一二线城市。

说到房企的布局,不由想到了候鸟的迁徙。特意去查了下,目前世界上有8条候鸟迁徙路线。其中经过我国主要有3条路线。

决定候鸟迁徙的是适宜的温度和生存环境。对于超级房企来说,选择以一二线坚守或是三四线发力的方式进入万亿俱乐部,哪里是适合自身发挥潜力的站场,或者说哪条是捷径?这得依靠敏锐的超前的眼光,以及对政策的准确把握。

4

高负债之痛与去杠杆之难

根据Wind资讯统计经济数据显示,136家上市房企负债合计超过5.6万亿元,同比增长幅度达30%。39家上市房企资产负债率超过80%红线,占比接近29%。

在136家A股上市房企中,超过百亿元负债的房企总计为64家;超过300亿元负债的房企有34家;其中,万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、金地集团和金科股份等15家房企负债均超过1000亿元。

在房企负债高企的同时,融资环境却变得恶化。在去年,房企合计全年融资额度达到11376.7亿元,首次突破1万亿元,包括私募债、公司债、中期票据等融资都刷新了历史纪录。

但自 “9·30”新政以来后,房企的债券融资难度明显加大。公司债、开发贷等渠道纷纷收紧。而人民币贬值也使得海外融资难度越来越大。

在高负债与融资难的困境中,那些向万亿俱乐部迈进的房企,不知是否能像恒大那样:以高负债高周转的模式,把握住了中国房地产黄金20年的发展周期,功成名就后又一次性把一千多亿的债务顺利置换,降低了负债率。

这需要实力和对时机的把握。当然,也需要那么一点点运气。

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