编者按
产业园区要做产业集群的“招商局”，做入驻企业的服务员，而不是卖房、租房的大房东。
9月12日，北京市党政代表团赴天津市学习考察，共谋京津“双城记”。考察的着眼点，是天津市增强科技创新和制度创新“双动力”，扩大对内对外“双开放”，坚守民生保障和绿色发展“双底线”，进一步推动天津新发展的好经验、好做法。
京津冀协同发展已经不是停留在概念上，而是政府层层重视，行动规范有序，节奏明显加快。产业对接协作方面，以产业链合作为基础，精准转移、聚集发展，引导产业转移项目有序落地，打造一批优质承接平台和企业合作项目。在内联外引互动共享的发展思路导引下，京津冀协同发展的步伐明显加快。
如此同时，"北京向东，通州升级，台湖发力”的发展态势也十分喜人。台湖的产业园区如何抓住机遇乘势而上？
产业园区聚“精”会“神”靠什么？卖房租房的传统玩法将如何演变成空间服务与时间的伙伴？搜狐焦点联手经略天则产业园举办了一场由媒体、企业、专家代表參与的研讨会。研讨会的主题是：探索多元化产业园区的发展之道。在这次研讨会上，作为专家代表我就产业地产的定义，发展阶段，运营特点，作了简单介绍。这里补充整理发表如下：
一、何为产业地产？
产业地产其实就是工业地产的升级換代版，其土地性质依然是工业用地，产权为50年。流行的定义为：围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。从物业形态上来看，是以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象。整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
从以上定义可以看出，产业地产有别于住宅地产，也有别于商业地产。开发的对象不同，整合的资源不同，服务的对象不同，运营的模式不同，使命也不同。从服务对象来看，住宅地产服务的是业主；商业地产服务的是商家；产业地产服务的是企业和政府。
张江高科是位于上海浦东的产业园区，这个园区集群特征很明显，所有的产业类别中，这里占到20%。他们对产业地产的认知是：产业地产的本质就是——空间服务商，时间合伙人。 坊间有一比：住宅地产是中小学生，商业地产是大学生，产业地产是研究生。对此，笔者不太认同，觉得三者不可比。如果从物业角度来讲，他们之间没有太大的区别，如果从运营的角度来看，各有各的难度系数。在我看来简单地划线分高低，是不科学的。无论是那一种地产，都要有做学生的态度，在自己的领域不断完善，与时俱进，同其它产业互联互动形成合力，相得益彰。实际上产业地产正在走多元的发展之路，将“生意，生活，生产,生态”融入到一起，构成良好的生态环境。如业内专家所定义：消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。
二 、黄金时代已然来临
产业地产概念并不新鲜，它的雏形就是遍地开花的工业区，实际上就是工业地产的升级与换代。在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。据相关资料表明，截止2010年末，高新区新增了13家，总数达到70家之多;经济开发区新增44家，总数超过100家，省级开发区1568个，加上市级、县级的开发区总数已逾4000多个，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。 七年过去了这个数量级应该早被超越。有人说，产业地产黄金时代已悄然而至。
三、经略顺天则 集群先集优
产业地产，大致经历三个发展阶段：企业自建产业园区；工业地产；产业地产。以前，园区开发基本是卖地或盖厂房出租出售的模式。2010年后，新立项的工业园区，都是以产业为主导，配合各地方政府进行产业转型和升级。如经略天则项目，就是以专业产业地产运营商为定位。它们的服务对象就是向企业提供空间服务，以及生活，商务服务，始终伴随着企业发展发达。
经略产业园区是园中园，在大园中它是企业，在自己开发的产业园中它是平台。在这个平台中经略产业园区主要是配合政府的发展战略。把合适的企业招进来，为企业提供良好成长的成长环境.产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和富强。
经略天则项目在众多的产业园区当中，算是后起之秀。但在我看来是占尽天时地利：
1.生逢其时：经略天则，赶上了京津冀协同发展，首都副中心设立，北京政府东迁，通州升级，台湖升温，产业地产大行其道的好时机；
2.选对了地方：从选址上来看，台湖具备了产业地产的区位优势(选址首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区，比如一二线城市的中心或者开发区）；
3.精准定位：经略天则园区满足了为企业服务与为政府服务的双重功能。形成了以产业为依托，地产为载体的生态链，具有有利企业集群、城市形象提升、政府税收提高、企业竞争力提升的效应。
4.规划创新：经略天则产业园整个规划可谓是独具匠心，轴心是构筑满足“生意、生活、工作”的企业生存发展的生态环境。掩映在绿荫之中的独栋办公楼，让入驻文化企业的员工感受到环境的净、静、美，身份的尊贵，身体舒适，心情放松，灵感顿至，效率倍增。360度的全系服务，涵盖着品牌餐饮、影院剧院、体育运动、特色商超、儿童乐园等主题，全面满足精英们工作休闲日常所需。更难能可贵的是园区配有星级商务酒店、企业专属公寓，极大地便利了商务活动，解决了职住分离，通勤经济成本，时间成本太高的困难。
5.理念先进：有人曾经说过，产业地产是块高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做是研究生了。这种比喻是否恰当，有待商榷？在我看来，产业园区不是租售物业的大房东，而是让产业集优集群，为企业提供服务保障，做入驻企业的终身伴侣。深谙此道的经略天则产业园，认定自己的角色就是产业集群的“招商局”，入驻企业的服务商。经略天则搭建了八大智慧服务平台：企业政务、人力资源、推广宣传、法律支援、信息服务、交流平台、基础物业、金融服务。在与园区领导交流的过程中，我们了解到经略天则有完整的运营思路：招商要精选，集群优为先。养商靠服务，周到最重要。亲商要情真，关怀全频道。富商靠智创，智援最重要。留商先留人，留人要走心。
结语：经略天则产业园区，凭借发展的大势，区域位置的优越，规划设计的独特，服务理念的创新，已经获得较好的市场认同度。但从产业地产资金运作角度来看，不仅资金回收较慢，同时产业地产的招商成功后，仍需要很多资金为企业完成后期运营服务。所以说，产业地产的运营需要“资金实力+专业运营能力＋持续改善能力”，也就是说具有综合实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、企业服务。从这个意义上讲，经略天则产业园区发展之道依然是前路漫漫……
