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京哈西集出口区域:香河离北京新政府最近之地

壹房产 2017-09-14 13:25:40

北三县未来五年人口增长约50%背后:北三县的土地供应上限又是多少?

9月打响的瑜亮之争:环雄与环通,未来谁更具上涨的想像力?

文|叶书利

香河京哈西集出口区域是香河距离通州璐城新的北京政府办公地最近的区域,在香河是低调的贵族。

香河离北京新政府最近之地

香河楼市主要包括四大板块:北部新城板块、安平板块、老县城板块及京哈西集出口板块。

若以国庆后北京政府在通州的新办公地为基点,香河京哈西集出口区域是香河距其最近的区域。在香河内部,该区域位于北部新城板块西南面、老县城板块的西面和安平板块的西北向。

置身于副中心圈层来看,香河京哈西集出口区域的西边紧靠通州的西集,再往西北角些便是环球影城所在的台湖等地。而台湖板块的北边便是北京政府新办公地所在的璐城板块。香河京哈西集出口区域的北边是大厂潮白区域所在的祁各庄。

从产业的角度来说,香河京哈西集出口区域位于大运河与潮白河交汇处,环境优美,产业主要以旅游、生态为主,与香河京哈西集出口区域相邻的通州西集、台湖等地,以休闲旅游业及影视创作、文化创意等为主,典型代表便是环球影城。

需要提醒的是,环球影城未来将成为通州的一个主要交通集聚地,包括7号线地铁等。

接盘客疑问:兼任环通与环京双重身份

有关该区域的投资价值,主要可从两方面讨论:

首先,有关距离的问题。

在环京投资时,距离就是价值。而该区域是距离北京新政府办公地最近的香河区域。

其次,有关接盘客的问题。

有关环京价值区域的接盘客,得明白一件事:北京上班族才是最大的接盘者。

从北京上班族的角度来说,京哈西集出口区域的接盘者可细化为通州和北京。

先谈北京,从区域来说,北京东部,主要是东二环以东的上班族可以考虑京哈西集出口区域,如国贸CBD区域等。

从接盘者数量的角度,切记,一方面,北京强大的虹吸力导致北京最不缺乏的便是人;另一方面,北京正在对外进行人口疏解。

在此背景下,毫无疑问,包括京哈西集出口区域在内的北三县是北京上班族的主要承接地之一。

再谈下通州。作为打造主城区外又一个反磁力的人口中心,通州的产业定位极其丰富与高大上。

在收费报告《9月打响的瑜亮之争:环雄与环通,未来谁更具上涨的想像力?》中,壹书生已介绍道,北京市委副书记、代市长陈吉宁日前调研城市副中心运河商务区规划建设与产业发展工作时的发言,让人明白道,通州运河商务区的产业目标是对接国贸CBD、金融街和中关村,但具体产业又恰恰是他们的升级版。

陈吉宁指出,要进一步明确运河商务区功能定位。按照新版北京城市总体规划,运河商务区将建成以金融创新、互联网产业、高端服务为重点的综合功能片区,是承载中心城区商务功能疏解的重要载体。

此前,北京市委书记蔡奇今年蹲点调研副中心建设时对运河商务区功能定位也提出明确要求,重点培育引进总部和金融,产业培育要朝高端走,走向高精尖。

陈吉宁进一步补充道,找准金融发展方向,加强与西城金融街、朝阳CBD对接合作,承接产业转移,又要与其错位发展,积极推动金融创新业务板块落地;主动探索扩大利用外商投资,吸引有竞争力的民营企业和跨国公司地区总部,培育有创新活力的成长性总部。

也就是说,对标金融街时,着力点为金融创新业务板块,意指打造通州版“浦东”,以承接金融街的产业升级。

互联网产业便是对接中关村,而以总部为中心的高端服务业,那便是对标国贸CBD,但错位着力点是培育有创新活力的成长性总部,以与国贸CBD差异化发展。

可以看出,不管是行政办公还是高端商务、文化创意,通州副中心的建设标准皆为引领北京,对标国际一流城市,从而引领北京打造国际一流的和谐宜居之都。

值得注意的是,按照计划,目前通州的北京政府新办公大楼已基本完工,目前正在做外立面的最后完善工作。

据壹书生了解,10月底11月初,北京政府正式东迁通州,届时搬迁的批次分为第一批和第二批:

第一批分为北京市委机关、市人大机关、市政府机关、市政协机关,其中市政府机关分两批完成。

北京市政府机关分两批完成,第一批可能是市政府,第二批可能就是媒体披露的“四小”委办局:市发改委、市住建委、市财政局和市规土委。

第二批搬迁的四家单位:北京市纪委、市监察委、市高级法院、市高级检察院。

也就是说,十九大后的10月底开始,通州将正式成为北京的新权力中心。届时,包括京哈西集出口区域在内的北三县将直接受益,尤其是与通州紧邻之地。

北三县的人口涌入正在加速

实际上,在现实层面,北三县的人口涌入正在加速中。

从政策的红利来说,除了10月底的北京政府东迁外,年底将完成且公布的通州与北三县一体化规划等,必将进一步提升包括京哈西集出口区域在内的北三县的区域价值。

与近年来北三县区域价值的提升相伴随的是人口涌入。

在此前的文章《北三县未来五年人口增长约50%背后:北三县的土地供应上限又是多少?》中,壹书生介绍道,在3月,河北省住建厅对外发布的《河北省城镇体系规划(2016-2030年)》内容显示,到2020年,三河(含燕郊)定位为中等城市,香河、大厂定位小城市,其中三河的人口规划量为50-100万,香河为20-50万,大厂为20万。总量约170万左右,比现在的近110万增长约50%,这意味着,未来五年,在北京向外赶人的过程中,北三县将作为北京外溢人口的主要承接地之一。

与人口涌入的相悖的是土地受限。

值得注意的是,自2015年7月公布副中心战略后,央府及河北省政府一直强调:北三县需控制城市开发边界,但至于开发边界的定量化指标却一直悬而未定。

目前这个边界的划定标准已出现。

4月17日廊坊规划局局长许伯在《廊坊日报》上发表了一篇署名文章《服从大局 科学规划 借势推进廊坊全域发展》中透露,北三县的开发边界主要包括两个指标:人口总量控制与城镇建设用地规模控制,即“一是限定人口增长,要求对北三县常住人口规模进行控制。二是限定城镇建设用地规模,按照辖区面积30%城乡建设用地控制规模,防止北三县贴北京‘围城式’发展。”

当人口继续涌入,而土地却在受限,这意味着北三县未来人地错配的现象将日益加剧,从而助涨房价上涨的压力。

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