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北京市紧急宣布自住房全部改为共有产权房原因揭秘

美房网投资俱乐部 2017-09-12 14:37:01

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前天,北京市住建委政务开放日上,市住保办主任邹劲松透露了一个重磅消息:北京预备将已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房都将转为共有产权住房,按照共有产权的政策进行规范和管理。

北京市在刚刚提出共有产权房一个月后就紧急宣布把自住房全部改为共有产权房,就是说管理层已经确认共有产权房就是最好的租售并举的实施方案,就是促进房地产平稳健康发展的长效机制,就是化解房地产泡沫的良药。

共有产权房,就是让暂时买不起商品房的潜在购房人提前住上房,购买者购买了共有产权房,只是拥有一部分产权,但是拥有全部的使用权,包含落户和子女上学的资格。

也就是说,共有产权是介于租房跟买房之间的一种过渡产品,在居住功能上和商品房完全相同,在投资属性上由于只拥有一部分产权,所以按照股份划分。

更确切的说,共有产权房让那些未来的潜在购房者提前享受了居住属性,也就是说,让住宅中投资属性中的未来接盘侠已经通通被共有产权所消化,让住宅失去了未来接盘侠者的解散预期。

而之所以购房者愿意购买共有产权房,那就是看重共有产权房和普通商品房拥有完全相同的居住属性,就是落户和上学的资格。

长期以来,中国特大城市住宅价格持续攀高,而租金回报率全球倒数第一,这其中的奇特现象就是上学资格的住宅归属性。投资者投资房产的根本原因不是为了住的多好,而是提前锁定上学资格,这种上学资格既能满足自己子女的实际需求,还能通过出售达到高价转让给下一个有实际上学需求的购房者,于是炒房的本质根本不是针对的房子本身,而是依附在房子身上的上学指标。

所以,房子本身是无辜的,应该坚决抑制的不是房子的投资投机性需求,而是学区指标的投资投机性需求,房子不是用来炒的应该说是学区指标不是用来炒的。

我们看到,中央决策层发现了问题的本质,先从炒作学区房最火爆的北京开始,把一一对应的上学资格改为电脑排位抽签制度。果然政策一出,北京学区房房价应声落地,这就是本次调控跟以往调控最大的区别。以往调控学区房从来最为坚挺,而本次学区房领跌北京楼市。

而管理层深深知道,如果绝对按照电脑排位来划分学区名额,必然会让腐败卷土重来,让权力成为电脑后面的决定因素,最终可能毁掉租售并举的大政方针,让政府的善意成为腐败分子的温床。

于是,共有产权应运而生,让有实际上学需求的家庭先出一部分钱买下共有产权房,满足家庭儿女的上学需求,未来可以转让给下一个共有产权购房者,也可以在资金允许的情况下按照市场价格从政府手里收获剩余股份。

而让购房者花钱购买共有产权房,代替以前的福利免费房,就是有效避免腐败带来往常的负面因素。而共有产权更像现实中的实名制,让真正有住房需求的购房者花钱购买共有产权房,享受子女上学的机会。而五年后可以转让的规定就是根据小学六年制设计的相关规定,让真实有上学需求的家庭有续安排上学的顺序。

而当这些真实有上学需求的家庭能够保证上学指标,那么谁还会多花数百万上千万的代价去提前抢占学区房呐。就像现在火车票实行实名制后就再也听不到票贩子一样。

而准备炒共有产权房的炒房者自然不会投资共有产权房,因为共有产权房的未来收益就是升值的收益,而炒房者的唯一收益来源就是房价上涨后的收益。所以,本次政府一下子把所有自住房调整为共有产权,就是让有实际住房需求尤其子女上学需求的家庭有序安排好未来的上学机会,通过这种实名制的学区模式彻底根除炒作学区指标的毒瘤。

当然,共有产权房下的实名制解决购房者学区资格的同时,还需要让教育资源均匀化,就像买火车票实名制的同时,还要有效增加供给,这样让每一个有实际需求的家庭都能保证在真正需求时能够得到保证,那么炒作学区的现象就会真正消失。

美房网首席特约分析师

康辉(meikang989),毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

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