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北京新规划调整,雄安拆迁,北三县入京,环北京房产投资即将迎来大变局?

大山俱乐部 2017-09-11 08:38:14

根据最新消息爆料,雄安新区拆迁补偿已经开始签字,前期将启动50公里的核心区建设,并马上将有重大消息发布,每户村民补偿费高达400万,一堆环北京本地土豪即将诞生。

而与此同时,北京新规划可能在十九大期间将有大的调整,最有可能的两项内容就是雄安新区规划并入北京整体规划内以及北三县是否归纳到北京行政区划等两大核心课题。

根据大山微信群会员透露,目前已确定迁入通州新行政副中心的部分院校,已经在大厂安排了单位分房。甚至有些会员透露,已经有人看到了北三县并入北京的“行政文件”。

北京新规划调整+雄安拆迁+北三县入京,这三件事放在一起,未来环北京房产投资应如何判断?

第一:未来三年,京津冀协同发展将会进入快速发展阶段,环北京区域将会迎来重大利好落地。

虽然以上消息均为小道消息,但是十九大之后,京津冀发展加速应该是板上钉钉的事情,尤其是雄安新区可能将会成为未来5年,中国城市群发展史上的重中之重,从而带动整个京津冀协同进入一个快速发展期,诸多利好可能将会真正在环北京区域落定。

根据2015年8月发布的《京津冀协同规划纲要》,明确了京津冀协同发展的近期及中期目标:

1:近期目标是到2017年,是启动期,重点是取得突破,确定规划方向。

根据目前的情况看,京津冀的交通规划以及部分产业疏解定向已经基本尘埃落定,这种规划及布局毫无疑问是房产投资的引导线。

2:中期目标是到2020年,是快速发展期,重点是解决北京大城市病。

北京新的城市规划中,2020年工作核心目标是双控。一个是控制人口,另外就是控制城市建设用地。因此北京未来三年的限购政策松动的可能性不大,疏解人口及产业是北京未来三年的重点。

因此,未来三年,从2018-2020年,将会是环北京地区整体规划实现及产业承接的关键之年,肯定将有诸多利好规划实现落地。

第二,未来三年,环北京限购政策将会逐渐下降,顺利承接北京人口及产业。

随着环北京地区三年社保限购,北京购房人群在环北京购房数量锐减,环北京热点区域的销售量和房价均出现了明显的跳水。

根据永清某一个项目透露,2016年项目销售量高达42个亿,2017年销售量仅有不到6个亿,销售量仅有去年同期水平的十分之一。

众所周知,环北京地区基本上没有任何产业。各个城市的区域经济基础非常薄弱,这些年主要就是房地产来维持财政及经济增长。目前的限购条件已经沉重打击了区域经济的发展,我们很难有理由相信环北京地区能够承受三年低迷的房地产市场。

下图是环北京地区和北京近郊区各区的GDP比较:北京近郊区的GDP水平基本上是环北京地区的3到4倍。

因此,我个人判断,未来三年内,环北京地区应该会逐渐降低限购门槛,或明或暗,直到限购取消,一来是区域发展经济的需要,二来是承接人口及产业的需要。

因此未来三年的整体政策趋势是:北京地区持续收紧,环北京逐渐走向开放,实现整个京津冀发展的区域平衡。

第三、环北京区域未来的房产投资方向,应当以产业带为核心进行发散。

在最近一段时间,有一个“大七环”房产投资价值潜力图很有意思:

在这个图中,将怀来定位为大七环投资价值第一位,而将北三县排在了最后一名,实在是让人哭笑不得。而如果北三县确定归入北京,那么毫无疑问北三县的房产投资应当排在第一位,规划利好永远是环北京房产投资的第一要素。

环北京房产投资价值判断,应当遵从京津冀发展纲要,从根本是上讲,就是四纵四横一环的核心产业带。

京津冀四纵四横一环交通骨架,构建除了环北京地区的“五大产业带”,是未来环北京房产布局的核心和基础:

第一带:京保石沿线,从北京的房山-涿州-高碑店-保定-石家庄。

这条线是京津冀发展的核心区域带,拥有两个重点发展城市,两条城际铁路,是疏解北京产业的核心产业带,根据规划北京未来的科技、文教、商贸等产业,将主要由京保产业带来承接。目前大红门和新发地批发市场已经分别进入石家庄和保定。

重点推荐城市:保定和石家庄。

第二带:京开沿线,从北京的大兴-固安-永清-霸州-衡水。

这条产业带本质上是交通枢纽带,除了固安和永清能够承接少部分商贸北京产业,其他地区产业竞争力偏弱。

铁路主要有京雄铁路。沿线城市多为交通枢纽型城市,产业比例相对偏少,限购之后对这个区域影响是最明显的,因此该沿线房产投资要相对谨慎。

第三带:京津沿线,从北京的亦庄-廊坊-武清-天津-沧州。

这条线是双核,一个北京,一个是天津。

京津城铁开了很多年了,但其沿线并没有形成很好的产业小镇来形成“京津同城”的效果,可见京津线并非融合的关系,而是相互独立的关系。

这条产业带的本质作用是链接京津冀的东西过渡带,一个核心城市是廊坊,因此这条产业带的推荐购房城市是廊坊。

廊坊是京津冀发展的一个区域级中心城市,拥有三条两条铁路,廊坊至涿州城际铁路、环北京城际铁路廊坊至平谷段,同时和大红门批发市场,北京动物园服装批发市场等商贸有承接,北京部分高科技产业将迁往廊坊科技园。廊坊已签署京津冀毗邻地区疾病预防控制、卫生监督协同发展等协议,与北京朝阳医院、北京市中医管理局、解放军总医院、中科院肿瘤医院等知名医疗机构确定了一批合作项目。

第四带:张承沿线,京津冀最好的度假养老休闲产业带。

张承沿线,主要包括了张家口、坝上及承德。这条产业带是承接北京养老度假休闲产业的核心地带。未来拥有两条城铁,京张铁路和京沈高铁。

该产业带发展相对滞后,因此房价洼地效应相对明显,因此房价上涨速度惊人。

崇礼由于这几年带着冬奥会的帽子,短短一年时间房价翻了5-6倍,房价从5000多直接上涨到了25000左右。而随着冬奥会的临近以及国家一号风景大道规划的落地,北京大七环产业带的兴起,未来张承度假休闲产业带的房价空间还是比较大的。

张承沿线主要有三大核心规划:大七环交通规划、冬奥会以及国家一号风景大道。产业主要是承接未来北京养老、国家级度假区以及风景区。

综上所述,我们认为未来三年京津冀地区将会迎来房产价值的快速上升期:

第一:政策趋势是北京持续紧缩,而环北京地区则会逐渐放松,甚至会取消。

第二:北京人口及产业将会加速疏解,雄安新区建设会加速,四纵一环产业带将会逐渐进入实质发展期。

第三:2018年将可能是环北京地区房产投资最佳的入手时机。

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