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刚需持续萎缩?三四线城市房地产风险更高?

刘磊地产评论 2017-09-08 11:04:03

近日,北京市下发的《2017年国有建设用地供应计划》显示,2017年全年,北京全市供应国有建设用地4140公顷,其中住宅用地供应1000公顷。据统计,北京市已经成交了17宗地,供应住宅量接近120万平方米,其中商品住宅的供应量已经超过了去年全年。

过去30年中国经济的高速发展,正是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而,观察30年来的新增人口曲线,会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后,正是当前房地产市场的购房主力之一。但从第六次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看,人口净流出的城市远远大于人口净流入的城市,支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。北京也不例外。

楼市新政下,投资者应该把持一种什么样的理念和思路呢?

平衡风险是关键!笔者特别要提醒投资者和过去十年在房地产市场赢得财富的高净值人群:如果还像十年前那样随便买几套房子坐等升值,那么这些房子别说做“提款机”了,就连“存钱罐”的功能,都未必会实现。

目前国内楼市来看,风险最大的便是没有人口支撑的三四线城市了,因为资源都集中在大城市,购买力也一直保持旺盛。那么,投资购房者要把目光投向北上广等一线城市吗?很显然这不现实:一、政策管制,四限,冻房,信贷大量收缩,首套房优惠不再,短时间内不容易将投资落实;而市场瞬息万变,等到有资格购买的时候,最佳投资时机就已经过去了。二、资金需求高,贷款即使落实下来,那也是在很高比例的首付之上;房产投资是一个长线的投资过程,巨额的首付压制了大量的现金流,倘若是在经济通缩期,钱越来越值钱了,而你的资金押在了房子上,却没有因房产获得等值的收益,甚至跑不过M2,那么这个投资就可以说是失败的。

土地供求关系一直是市场波动的核心所在,伴随楼市调控加码的同时,土地供应不断扩容,也成为以往不同的一大特点。并且,未来土地供应将成为弹性机制,当房价开始上涨,将会增加用地供应,抑制稀缺性在市场中的作用。

此外,在密集调控面前,金融去杠杆势在必行,楼市信贷将收缩,无论是企业还是个人,融资难度和成本都将加大。一些银行甚至已经将全年信贷额度用光,年底信贷额度将更紧张。开发商的融资成本随之上升,特别是对中小开发商而言,现金流进一步绷紧,不排除降价卖房求自保的情况出现。

作为投资的房产,既可以是良剂,也可能是毒药——说它是良剂,是因为房子是人的最基本的需求,而且在房价的上行空间,可以带来可观的收益;然而,一旦房价转向下行,那它很可能就变毒药,正常的投资需求也就变成了发家致富的幻想,未来的财富规划也很可能就变成了泡沫。

从职业地产投资人视角来看,房价不温不火,投资思想不破不立!单一资本市场仅仅依靠房价上涨获利的盈利模式已经成为过去时!唯有投资思路与时俱进,才能拥有与之匹配的财富规模!

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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