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严厉调控下为何房企利润创三年最高?房地产不是不行了吗?

光宇吐楼市 2017-09-07 17:07:27

我们都知道,这几年房地产市场上面临着土地成本增加、经营成本增加以及其他因素导致房企利润率不断出现下滑态势,近几年行业平均利润率均不足10%。然而,今年上半年,已发布上半年业绩房企的平均利润率出现上涨,再度回归两位数。从已发布上半年业绩报告的近90家房企表现看,78家A股上市房企合计净利润达到了341.3亿元,净利润率为11.6%,过去三年这一指标均是个位数。也就是说,创下了三年以来最高值。

这个数据很显然与当下严密的楼市调控有点格格不入,看似矛盾,分析起来,实则有其背后的原因。此时有各种声音,表示楼市调控不管用,赶紧撤掉吧。安家融媒认为,房企业绩和利润的提升并不意味着调控无效,甚至别有用心的人在混淆视听。其实,数据的外化表现与调控一点都不矛盾。

我们都知道为什么要调控?是因为市场过热了才会调控,那自然数据反映出来一定是先好后坏,而调控的反应是滞后性的。很多房企的业绩增长实际上是在调控前或调控初期实现的,而结算的时候可能是深度调控,所以让人感觉到,深度调控却业绩大涨,不符合逻辑。这是一种时间和感官的错位,没有毛病。

另外一个很重要的原因则是,三四线城市在无调控背景下才导致这一轮的大幅增长。很多大房企虽然一二线城市遭遇市场的冷清,但是多数在三四线城市也有布局,这里市场的大涨也让他们收获颇丰,对整体业绩的增长并没有造成太大影响。

其实,还有一个原因,如今的房企分化很严重。就像购房者一样,有钱的是巨富可以买很多套房子,没钱的一套都买不起。所以一平均下来都好像业绩很好,房子很多。实际上呢?实际上,大房企的吸附能力太强,一些中小房企惨不忍睹。

安家融媒认为,虽然我们看到不少房企业绩增长,利润提升,但是并不能改变房地产趋势性下行的局面。首先,很多人有一个误区,认为房地产周期性回落就意味着房价的下跌,其实,周期性回落是一个大的趋势,而房价短期内涨涨跌跌都属于正常现象。

房子是用来住的而不是用来炒的,这个定位确立后,就意味着房地产作为经济增长的最重要打动动力即将结束,房子不可能继续成为投资主体,其投资属性将会被弱化,居住属性被强化。目前加大实际居住供给则正是该理念的表现。所以,房地产在大调整这不是一句玩笑话,很多人当耳旁风。

对于一些过于乐观的开发商而言,恐怕未来没有你想的那么美好。这时候有不少房企开始傲娇得提高业绩目标了。房企整体销售数据升温,多家房企在完成年度过半销售目标后,纷纷调高全年销售目标。碧桂园已将全年销售目标由4000亿元上调至5000亿元,上调幅度达25%。富力地产也表示,将全年协议销售目标提升至800亿元,比此前宣布的销售目标730亿元上调9.59%。龙湖地产也宣布,前七个月已完成1030亿元销售额,距离原定的1100亿元目标仅一步之遥,因此将全年销售目标上调至1500亿元,上调幅度达36.36%。

其实,对于一些大房企由于战略的全新部署完成新目标还是有可能的。但是这种行为会造成示范效应,一些不明就里的中小开发商会盲目跟风,以为市场会大好,结果不但没完成业绩,还让自己失去了很多回笼资金的机会。

我们要客观认识此次市场的业绩增长,从全国主要城市销售数据看,7-8月大部分热点城市销售均出现了环比与同比的调整,一二线城市环比下调明显,整体市场分化趋势加快。而且三四线城市的火爆不可能持续下去。穆迪分析师黄哲指出,严格的调控措施将影响下半年住宅销量,并导致销售增速放缓,预计未来6-12个月中国房地产业的运营环境仍将面临挑战。

wind资讯统计数据显示,截至9月5日,近150家房企已公布2017年半年报。近60家房企利润总额出现负增长,约占总数量的4成。其中,中关村科技降幅最大,为-4598.65%。一方面是大房企高歌猛进,一边是中小房企江河日下。在房地产行业加紧调控、深度调整的背后,市场正在发生变化。

各家房企销售数据显示,调控影响已逐渐显现,碧桂园、万科等多家房企的销售业绩已在7月份出现明显回落。不少房企纷纷表示,对下半年房地产市场持谨慎态度,不认为下半年会延续上半年的销售增速。

如今已有一些房企开始进入被吞并阶段。据时代财经报道,9月4日,万科例行发布的月度业绩公告揭开了联华集团的一个最新动态。8月,万科在全国收购了24个房地产项目和5个物流地产项目,其中“东莞皇马郦宫”与“御景湾八号”就来自于廖翊畅的联华集团,这也是联华集团在东莞最重要的项目。万科介入之前,联华集团已经走到了危急关头,长期的资金链问题使得这家东莞本土的民营企业走向了地产末路。继去年甩卖掉三个项目后,今年3月30日,联华集团正式刊登公告,宣告进入债务重组程序。

这并不是个案。为屋帮帮昆明站报道说,在市场争夺战中,许多中小房企成为了炮灰,不少甚至还拖着没有完成的项目就消失了。目前昆明的所有烂尾楼中,基本都是中小房企开发商,他还举例很多,共几十个烂尾楼。根据目前的情况来看,这些中小房企留下的烂摊子基本都是由购房者来买单了。

中小房企倒闭潮才刚开始,已有越来越多迹象表明,中小房企正在被大的地产公司并购,甚至是退出房地产业。新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为,中小房企活得越来越艰难,三四线城市的中小房企已经在2013年失去了最好的退出机会。2017年对于这类企业而言,抓紧退出是最好的也是最后的机会。

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