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观察家 | 小产权房迎来春天?您确实想多了!

中国国土资源报 2017-09-06 08:32:06

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  近日,国土资源部、住房和城乡建设部联合印发方案,提出在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。消息一出,立即引发各界广泛关注。

  作为构建租购并举住房体系的重要一步,此举能否起到平抑房价、缓解住房压力的作用?作为农村改革的重要一隅,此举释放出怎样的信号?与小产权房又有何干系?

  中国国土资源报本期特邀请专家就此深入剖析,解疑答惑。

小产权房迎来春天?您想多了!

  此次试点本来是一项为解决增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾的政策探索,目的是希望促进房地产市场平稳健康发展。从改革和政策方向来看,试点利用集体建设用地建设租赁住房与小产权房能否转正毫无关系。

  近日,集体建设用地建设租赁住房试点消息一出,不少人就自然联想到了小产权房,甚至有观点认为这可能会为小产权房合法入市乃至转正提供途径。这种想法,似乎有点异想天开。

  客观地说,此次试点本来是一项为解决增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾的政策探索,目的是希望促进房地产市场平稳健康发展。但由于涉及“集体土地”,还关乎建设“住房”,很快被很多人联想到同样在集体土地上建设的住房——小产权房,甚至认为试点会为小产权房转正提供解决路径。这种想法可谓很有政策敏感性,也很有想象力。但是笔者想劝君一句:很遗憾,您想多了。从改革和政策方向来看,试点利用集体建设用地建设租赁住房与小产权房能否转正毫无关系。

  首先,符合规划是基本前提。试点集体土地建设租赁住房与小产权房相比,尽管都是在集体土地上建设的住房,但是符合规划是基本前提,只有符合规划才有存在的可能。试点方案明确规定,“项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地”。换言之,尽管是集体土地,且由集体经济组织自愿采取一定方式建设并运营,但是必须是规划确定的居住建设区。而各地大量存在的小产权房,往往是不符合规划的自发建设,国家在清理小产权房过程中首先也是判断其是否符合规划。

  其次,只租不售是基本规则。试点方案明确规定,“集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租”。  

  一者,不能“以租代售”,即只能租赁、不能出售。对于租住者来说,就只有租住使用权、没有房屋产权;只能解决居住保障,不能形成房屋财产,与“房子是用来住的,不是用来炒的”的住房定位是一脉相承的。而所谓的小产权房,往往只有通过买卖才能实现购房者获得住房财产的目的,绝大多数的人之所以购买小产权房,也主要是看中其价格低且又能形成住房财产。只不过,国家在其产权及交易上给予了严格限制,使其始终处于合法房产之外。那么换个思路,如果小产权房真要搭上集体租赁住房的便车,那么小产权房也只租不售如何?说不定如此还真能解决小产权房的问题,所有符合规划的小产权房,全部由当地政府或者集体经济组织原价收回,然后作为公共租赁住房出租,这样既解决了公共租赁住房的房源问题,也解决了清理小产权房的问题。只不过如此一来,恐怕小产权房的购买者又不乐意了。

  二者,不得“转租”。这更强化了集体土地建租赁住房主要是解决住房保障的性质,通过制止转租防止少数人钻空子,防止扰乱住房保障政策。

  我们应当清醒地认识到,当前我国城市房地产市场的投资属性已经发展到令宏观经济、金融体系、住房保障、社会民生无法容忍的地步。然而,如此情势之下,还有人惦记着在房地产市场“火中取栗”。可以说,建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制既急迫又艰巨。不论是租购并举还是试点集体土地建租赁房,这都是为建立健全这一长效机制所做的努力和探索。

(中国农业大学土地资源管理系教授 朱道林)

城郊一小步,农村一大步

  农地入市改革与城市住房改革从“两张皮”到一体化统筹设计,以新土地供给满足新市民需求,属于供给侧结构改革的重大内容,是打破城乡二元化格局的一座意义重大的里程碑。

  农村集体建设用地将“跳过”征地环节,由村镇集体经济组织主导建设运营。

  上周,国土资源部、住房和城乡建设部将在13个城市进行集体建设用地建租赁住房试点的消息持续发酵。此次试点选在13个特大、超大及人口流入城市,主要涉及城市郊区。从全国600多座建制城镇来说,这一举措看似只是“一小步”。但由于涉及农村集体建设用地入市,同党的十八大以来多个中央一号文件关于增加农民财产性收入直接相关,因此堪称农村改革踏踏实实的“一大步”。

  今年是《物权法》实施十周年。《物权法》的最重要规定之一,就是确认农民对农村土地的用益物权。特别是党的十八大以来,随着不动产统一登记全面实施,农村土地特别是农村集体建设用地加快还权赋能,增加农村村民财产性收入成为党中央念兹在兹的话题。2015年,中共中央、国务院决定实施农村宅基地、农村集体经营性建设性用地入市及征地改革,在全国人大常委会授权后,这“三块地”改革在北京大兴等33个试点全面推开。农地入市,跳过征地环节,使农村集体建设用地直接面向市场需求,不仅使以新市民为主的城市居民可以避免征地拍地、开发商拿地建设等环节,享受土地低成本红利,更可以使农村居民在政府规划下,自主建设经营出租住房,以租金形式分享城市化的土地增值收益。从这个意义上来看,13个试点的一小步,迈出的是农村土地制度改革的一大步,兑现的是党和政府的郑重承诺。

  集体用地建设租赁房,绝不仅仅是大城市郊区农民的福利,不会像一些媒体所说要在大城市郊区制造一个土地食利阶层。作为农地入市改革试点的重要配套措施,财政部、国土资源部2016年明确规定,农村集体经营性建设用地入市或再转让须征收20%~50%土地增值收益调节金,调节金全额上缴试点县地方国库,纳入地方一般公共预算管理。这一兼顾国家、集体、个人土地增值收益的分配机制,将保障农民公平分享土地增值收益,使农地入市始终保持在社会主义方向。根据中央改革精神,建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农地入市制度,当然要确保收益与责任对等、权利与义务统一。农地入市应履行与国有建设用地同等的义务,承担相应的基础设施建设等社会责任。城郊农民要公平分享土地增值收益,每一个中国人特别是远离郊区的种地、种粮农民同样要分享中国城镇化的红利,以更好确保国家粮食安全和生态安全。

  集体土地建设租赁房试点,北京、上海已经进行了五年,既有经验和新的试点方案都表明,城市居民的住房民生与农村居民的获得感密不可分。在人口流动、资源利用、环境保护“三位一体”的现实条件下,再也不可能把城市与农村“分而治之”地单一解决。

  小康不小康,关键看老乡。有房与没房,也要看老乡。市民的房产问题与农民的地产问题不可分割。农地入市改革与城市住房改革从“两张皮”到一体化统筹设计,以新土地供给满足新市民需求,属于供给侧结构改革的重大内容,是打破城乡二元化格局的一座意义重大的里程碑。

(新华社记者王立彬)

本期编辑:赵志坤

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