28日在绿地房产中期业绩发布会上，绿城中国CEO曹舟南关于房地产市场未来的走向给出了自己的观点，他语言犀利直言不讳：“兵临城下，我认为到明年，近一点到今年年底，房价一定是往下走，你做得越大死得越快，抛开质量的增长一味追求规模的企业，规模越大死得越快。”无独有偶，25日万科新晋一把手郁亮也说过“市场有黄金（时代），有白银，未来青铜乃至黑铁都是有可能的。”其言下之意也是说房地产过去暴富、躺着赚钱的时代一去不复返。
其实，关注楼市奇谈的朋友都知道，笔者和两位大佬的观点基本一致，讲真，我们倒不是看衰房地产市场，只是觉得房地产是到了应该做调整的时候了，像过去那样的一路高歌猛进的发展势必会制造出很多问题，高房价已经让很多购房者无力承担，甚至有些恐慌。而且炒房行为这两年更加的肆意妄为，这种投机行为在调控之下不仅没有收敛反而现在已经转移到三四线城市。但眼下围绕着“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，国家的态度很明确，势必要让房子回归居住属性，也要还房地产一片干净的市场，当前种种信号都在显示，房地产正逐渐回归理性，炒房者正在被挤出市场，而过去买房暴富的观念也在变化，房子的价格最后一定会回到正常水平。
1、一二线城市房价已回归平稳，调控之下量价齐回落
众所周知，一二线城市在经过去年一年跨越式的发展之后，今年以来是调控的主战场，很多调整策略都是从一二线城市向蔓延的。无论是深度上还是广度上都显示此次调整不是小大小闹，态度非常明确，所以当前来看，调控的作用已然非常明显。数据显示四大一线城市北上广深已经全面降温，深圳、北京深圳出现了4连跌的罕见情况。去年升幅领先合肥、厦门、南京在内的城市在7月呈现出房价环比回落的情况。
此外，一二线城市7月的成交面积也环比回落。其中，北京较6月落幅约6.27%；南京约12.67%；广州落幅甚至高达36.8%。对此，安居客房产研究院首席分析师张波表示，从数据看7月楼市已然步入“淡季”，8月情况亦不乐观。
2、楼市库存跌回4年前释放何信号？
三四线城市是今年房地产市场的明星，在一二线调控降温的背景下三四线城市新房成交火爆不减。不可否认，如此火爆的楼市，的确加快了去化速度。
上海易居研究院报告显示，截至7月底，80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米，环比减少0.5%，同比减少11.1%。存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比6月份10.8个月减少了0.3个月的水平。报告称，当前库存规模相当于2013年9月的水平，即库存规模跌回到了四年前的水平。
很多人会说库存减少接下来等待我们的一定是房价上升，笔者却不这么认为，因为眼下所有的数据都显示楼市已经在趋稳，无论是一二线还是三四线，尤其是三四线城市在二手房市场没有发育的情况下，加之人口和产业的支撑不足一定会回归理性，只是时间问题。
3、开发商要求购房者全款，已暴露了资金问题，降价走量将是选择
在昨天的文章中笔者说的很清楚，眼下，银行贷款大幅收紧，有地方首套房利率都提高30%的情况下，开发商已经没有信心从银行拿到贷款，对于资金链紧张急于回款的开发商来说，能不让你贷款就尽量不让你贷款，所以他们往往会硬着头皮卖，就告诉你客户都是全款的。实际上这种行为已经暴露了他们极度缺钱的现状，很多开发商不是不想卖房，只是预售证没有下来他们也无能为力，在捂着的同时其实也是靠去年市场大卖现在在硬撑，吃老本。马上到金九银十，而且很多开发商年初定的目标马上要兑现了。而且经过曝光后开发商的捆绑装修、车位等的情况也被严厉打击，上海等地区已经出台了“一价清”的大招。笔者相信接下来很多开发商一定会走低价走量的路线，不那么着急的刚需购房者可以再等一等。
4、调控不会放松，直至长效机制的最终建立
眼下很多开发商和炒房者自作聪明，“豪赌”政策的松绑，干脆不去申请预售证，捂着不卖，炒房者也赌着调控松绑能再继续大赚，实际上这种行为太愚蠢。因为从去年中央就提到要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，既要抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。今年3月，又提出“遏制热点城市房价过快上涨”。7月下旬重要会议，部署下半年经济工作就是要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。可见政府对抑制楼市泡沫的决心。目前热点城市大部分房价已经不再飞速上升，略显成效，而下一步将是为了建立长效机制而创造时间了。所以，一时半会是不会放宽政策，可能还会越来越紧！
5、大力发展租赁市场，加快落实“租购并举”的长效机制
今年以来，楼市政策在租房层面着墨较多，明显对楼市交易市场起到了心理抑制作用。在笔者看来发展租房市场有两方面的目的：大力发展租房市场的主要目的首先是解决中低收入家庭和非户籍青年人才的居住矛盾，从而避免城市活力的丧失。其次是调整“重售轻租”的市场结构，逐步实现租售并举，从而让楼市从不断炒作膨胀的恶性循环，进入长期持有经营的良性循环。发展租房市场短期还可以平抑购房需求，对于控房价起到积极作用。
从去年开始，国家坚持“房子是用来住的而不是用来炒的”这一定位，加大分城施策的力度，地方也出“因城因市施策”，房地产市场取得初步成效。
按理说，在这样的背景下，大家应该会非常清楚地感知到国家对房地产的态度，尤其是炒房者心态的购房者，已经失去了炒房的大环境。尤其是当各大城市都在为解决刚需居住问题而努力的时候，也就是房地产回归理性的时候。事实上近几年大家买房纯粹居住的已经越来越少，炒房的行为已经由家庭蔓延开来，说来说去还是因为房价不稳定，炒房者才会有机可乘，但眼下的种种信号都在显示，房地产将进入稳定发展的轨道，未来炒房的空间会越来越小，加之租房市场的利好等因素共同作用，刚需买房肯定将迎来利好。
十三画生2017-08-31 15:06:12
