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这两大关键信号显示,刚需最好的买房时机还没到!

楼市微观察 2017-08-31 10:53:47

笔者同事2015年在北京的右安门买了一套老破小的房子,入手时价格在290多万,2016年这套房市值曾达到450万以上,而现在,小区周边同类房源成交价在380万左右。

在离市区更远的房山,长阳半岛片区,商品房价格也在跌,由于涨幅有限,跌幅也相对有限。

而在北京东南的亦庄,这里的二手房价格则总体稳定。

不同的片区,价格表现有差异,但从总体来看,2017年北京二手房价格的确跌了,而且跌幅比以往明显放大,但后续可能会明显企稳,继续下行的难度很大。

相比北京,调整更早的深圳,现在多空双方基本上处于一种平衡状态,房价也已经基本稳定。

而数量更多的二线城市,无论是新房还是二手房,目前还在涨,但涨幅也比较有限。

目前唯一比较火的算是三四线城市了,这些城市的新房成交量和成交价都明显上行,但这些城市是相对鸡肋的,对于购房者来说,这些城市能不能最好别碰。一脚进去想要抽身就没那么容易了。

未来楼市会怎么走?一二线会很快触底反弹吗?现在是不是入市的好时候?我们认为,要搞清楚这些问题,首先得对影响楼市的关键因素有所了解才行。

关键因素之一:调控还会继续下去

当前楼市的重心已经转移至租房市场,但针对购房市场的调控仍然不会放松,这一点是毋庸置疑的。

租房市场要多久才真正形成制衡之力,目前还不好说,目前也就在13个城市试点租房市场,成果还需要1-2年才能出来,能否大规模复制还得研究。

所以购房市场还会继续调控下去,当前这种“不能涨也跌不下去”的状态还会继续保持下去。

对于购房者来说,是否出手,应该顺势而为,而不是逆势而动。这是成本最低的选择,也是最安全的选择。上面给了什么信号,我们就应该跟着信号走,以往几轮调控,都已经印证了这一点。最典型的就是2015年,那一年刚需和改善需求都得到了支持,当时买房是恰当的。

普通人买不买房,抓一些小道消息其实作用不大,抓住大势才是关键。调控还会继续深入就是大势。

关键因素之二:资金面继续趋紧

越来越多的朋友向观察君反映这样一个问题,自己的贷款申请等了几个月都没有下来。而且二手房明显比新房更难下来。更为尴尬的是,相当多的朋友在等待的过程中碰到了利率上调,不确定性在不断增加。在部分热门城市,房贷额度已经捉襟见肘,连本该保的刚需都已经保不住。

这种情况其实就说明了一点,资金面其实是趋紧的。这跟前两年资金面过于宽松有直接关系,再继续下去就只有两个结果,一是炒房者来回倒腾买房,二是刚需首付不够,只能继续提高贷款比例,这算是“次级”贷款了。

对银行来说,这种苗头是可怕的,因为房贷是银行相对优质的资产,这块业务的安全性必须得到保证。银行有继续放贷的冲动,但也得在利润和安全性之间找到平衡点。

对银行来说,现在房贷业务还得继续,但必须稳妥,所以现在管不上什么首套和二套了,提高利率就是为了剔除那些还贷能力较差的购房者。误伤刚需被提了很多次,但到现在为止,银行仍然我行我素,说明从某种程度上是得到了“授权”。

上一轮资金面宽松是2009年开始的,到2016年持续了近8年。2017年资金面开始趋紧,这才仅仅是个开始。

这两大关键因素其实都反映了一点,楼市已经完成“冰与火”的转换。

对于一二线,当前是“冰”的状态,给刚需的信号就是“别出手”,因为资金还会继续收紧,调控还会深入。此时买房,如果能买到新房还不错,价格是比较实惠的,但实际很难买到。而如果买二手房,则仍需继续等待更好的出手时机,成交量连续缓慢复苏是一个重要信号。目前成交量已经有企稳回升的迹象,可重点关注明年上半年的二手房成交量数据。

对于三四线,没啥特别的建议,还是那句话,钱投进去了很容易变成房子,但房子就很难再变成钱了,就看各位的取向了。

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