笔者同事2015年在北京的右安门买了一套老破小的房子，入手时价格在290多万，2016年这套房市值曾达到450万以上，而现在，小区周边同类房源成交价在380万左右。
在离市区更远的房山，长阳半岛片区，商品房价格也在跌，由于涨幅有限，跌幅也相对有限。
而在北京东南的亦庄，这里的二手房价格则总体稳定。
不同的片区，价格表现有差异，但从总体来看，2017年北京二手房价格的确跌了，而且跌幅比以往明显放大，但后续可能会明显企稳，继续下行的难度很大。
相比北京，调整更早的深圳，现在多空双方基本上处于一种平衡状态，房价也已经基本稳定。
而数量更多的二线城市，无论是新房还是二手房，目前还在涨，但涨幅也比较有限。
目前比较火的算是三四线城市了，这些城市的新房成交量和成交价都明显上行，但这些城市是相对鸡肋的，对于购房者来说，这些城市能不能别碰。一脚进去想要抽身就没那么容易了。
未来楼市会怎么走？一二线会很快触底反弹吗？现在是不是入市的好时候？我们认为，要搞清楚这些问题，首先得对影响楼市的关键因素有所了解才行。
关键因素之一：调控还会继续下去
当前楼市的重心已经转移至租房市场，但针对购房市场的调控仍然不会放松，这一点是毋庸置疑的。
租房市场要多久才真正形成制衡之力，目前还不好说，目前也就在13个城市试点租房市场，成果还需要1-2年才能出来，能否大规模复制还得研究。
所以购房市场还会继续调控下去，当前这种“不能涨也跌不下去”的状态还会继续保持下去。
对于购房者来说，是否出手，应该顺势而为，而不是逆势而动。这是成本的选择，也是最安全的选择。上面给了什么信号，我们就应该跟着信号走，以往几轮调控，都已经印证了这一点。最典型的就是2015年，那一年刚需和改善需求都得到了支持，当时买房是恰当的。
普通人买不买房，抓一些小道消息其实作用不大，抓住大势才是关键。调控还会继续深入就是大势。
关键因素之二：资金面继续趋紧
越来越多的朋友向观察君反映这样一个问题，自己的贷款申请等了几个月都没有下来。而且二手房明显比新房更难下来。更为尴尬的是，相当多的朋友在等待的过程中碰到了利率上调，不确定性在不断增加。在部分热门城市，房贷额度已经捉襟见肘，连本该保的刚需都已经保不住。
这种情况其实就说明了一点，资金面其实是趋紧的。这跟前两年资金面过于宽松有直接关系，再继续下去就只有两个结果，一是炒房者来回倒腾买房，二是刚需首付不够，只能继续提高贷款比例，这算是“次级”贷款了。
对银行来说，这种苗头是可怕的，因为房贷是银行相对优质的资产，这块业务的安全性必须得到保证。银行有继续放贷的冲动，但也得在利润和安全性之间找到平衡点。
对银行来说，现在房贷业务还得继续，但必须稳妥，所以现在管不上什么首套和二套了，提高利率就是为了剔除那些还贷能力较差的购房者。误伤刚需被提了很多次，但到现在为止，银行仍然我行我素，说明从某种程度上是得到了“授权”。
上一轮资金面宽松是2009年开始的，到2016年持续了近8年。2017年资金面开始趋紧，这才仅仅是个开始。
这两大关键因素其实都反映了一点，楼市已经完成“冰与火”的转换。
对于一二线，当前是“冰”的状态，给刚需的信号就是“别出手”，因为资金还会继续收紧，调控还会深入。此时买房，如果能买到新房还不错，价格是比较实惠的，但实际很难买到。而如果买二手房，则仍需继续等待更好的出手时机，成交量连续缓慢复苏是一个重要信号。目前成交量已经有企稳回升的迹象，可重点关注明年上半年的二手房成交量数据。
对于三四线，没啥特别的建议，还是那句话，钱投进去了很容易变成房子，但房子就很难再变成钱了，就看各位的取向了。
bnewhous622017-08-31 10:53:47
