从目前看，中国城市进化的未来越来越倾向于——围绕核心城市形成若干个庞大的城市集群。
在这若干个城市群中，有两颗异常闪耀的明星，一个是环深城市群，一个是环沪城市群。
从资产配置角度，越来越多的人倾向于在这两颗明星城市群中落子。但在选择时，往往会举棋不定，因为这两个城市群越来越相近，经济指标相近，区域扩张相近，轨道交通延展速率相近。
米宅团队在年初走过环深，年中看过环沪，今天，我们就从房地产角度去分析一下——
在资产配置时，环深城市和环沪城市，我们该如何选择？
环深、环沪都有谁？它们的房价都是多少？
我们先来看一下，环深和环沪的城市都有哪些，当前他们的房价情况大概都是什么样子？
1、环深1h都市圈城市板块
我们先看一下环深的板块都在哪，它们都卖多少钱——
1、在环深1h都市圈的范围内，大概覆盖了4大城市板块——东莞松山湖、东莞凤岗、惠州惠阳、中山翠亨新区（深中通道在建）。
2、在0.5h都市圈辐射的范围内，东莞凤岗的均价在3-3.5万/㎡； 在1h都市圈辐射范围内的松山湖均价在2-3万/㎡，惠阳均价2万/㎡，中山翠亨均价1.5-2万/㎡。
我们再看一下这些区域的区域属性和产业特征——
1、东莞松山湖的产业最强，深圳电子信息类的产业转移主要都集中在东莞的松山湖方向，其中华为的部分产业转移也到了松山湖，以及万科的建筑研究中心也在东莞松山湖，这个区域的产业基础是环深片区最为扎实的；
2、东莞凤岗则是东莞距离深圳最近的板块，以优势的区位距离吸引了大量来自深圳方向的刚需外溢，是深圳边缘的卫星“睡城”；
3、惠州惠阳距离深圳相对较远，在去年的行情中，承接了大量的投资客，整体市场投资化和投机化的倾向性十分明显；
4、中山翠亨也是去年年底到今年炒的最热的区域之一，主要借助深中通道的开建东风，目前区域购房者也以投资客和投机客为主；
5、上述环深板块均未有地铁通车，甚至地铁仍停留在规划阶段，尚未开建，目前和深圳之间的沟通主要依靠私家车和公交系统。
总结一下环深板块——
东莞凤岗在优势区位引导下，有自住刚需客基础；东莞松山湖在产业推动下，有产业经济和产业人口基础。这两个板块的房价基础是扎实的，而另外两个板块，投资属性过于浓厚，警惕接盘风险。
2、环沪1h都市圈城市板块
依然，先看一下环沪的板块都在哪，它们都卖多少钱——
1、在环深1h都市圈的范围内，大概覆盖了8大城市板块——南通启东、南通海门、苏州太仓、苏州昆山、苏州吴江、嘉兴嘉善、嘉兴平湖。
2、在0.5h都市圈辐射的范围内，苏州太仓的均价在1.5-1.7万/㎡，苏州昆山花桥均价在2.3-2.6万/㎡； 在1h都市圈辐射的范围内，昆山市区的均价在1.7万/㎡，启东的均价在1.5万/㎡，吴江的均价1.6万/㎡，平湖的均价1.3万/㎡，海门的均价在1.1万/㎡，嘉兴嘉善的均价在1.6万/㎡。
接着，再看一下这些区域的区域属性和产业特征——
1、海门和启东距离上海过远，而且需要跨过崇明岛，受上海的辐射影响太小，从中短期看，发展潜力略弱，需要漫长的时间酝酿和等待；
2、吴江和平湖同样面临海门、启东的问题，距离过远，公共交通体系尚未搭建，从严格意义上来说，受上海的辐射影响太小；
3、苏州太仓承接了上海的部分产业转移，也有部分来自嘉定的刚需客自住和来自上海的投资客；
4、昆山花桥镇是距离上海最近的区域，与上海一路之隔，而且有地铁通车，可上海徐家汇，大概1h，是上海外溢自住的主要聚集地，有丰富的自住人群基础；
5、昆山市是上海产业转移的主要、甚至是核心承接地，这个区域集中了大量的来自上海的产业，拥有良好的经济基础和丰富的产业人口基础；
6、嘉善是近两年最火的临沪投资区域，是浙江省全面对接上海的桥头堡，也是目前投资客最为集中的区域之一，投资属性浓厚；
7、环沪有两个区域已有地铁交通或规划地铁交通，其中昆山花桥镇已经有地铁11号线徐家汇，昆山市未来也有轨交的规划。
总结一下环沪板块——
昆山花桥镇在地铁的拉动下，以距离最近的区位优势，有上海外溢自住客的人口基础；昆山市在承接产业之后，拥有产业经济基础和产业人口基础。这两个区域的房价基础是扎实的。
当环深遇上环沪，当中国两大城市群激情相遇，你站哪队？
1、当我们把环深和环沪各板块的房价放在一起，相互对比，我们会发现——
1、环深1h都市圈，均价基本在2万/㎡以上，0.5h都市圈，均价基本在3万/㎡以上；
2、环沪1h都市圈，均价在1.5万/㎡以内，0.5h都市圈，均价基本在1.7-2.3万/㎡左右；
毫无疑问，环沪的房价低于环深房价，价格优势更足！
为什么？是经济不行，还是公共交通不行，还是产品力不行？
如果说经济不行，作为中国影响力的金融中心，上海人民一万个不答应；
如果说公共交通不行，环沪昆山花桥的地铁已经通车，而环深的诸多城市地铁还在中远期规划中；如果说产品力不行，我们用实地探访的经验告诉你们，环沪的房地产产品要领先环深5年以上！
那真正的原因是什么？
真正的原因是，环沪的调控要早于环深！环沪各板块在房价刚刚露头之时，去年年底开始，各项调控政策就纷纷启动，房价早早就刹住了车！而环深的调控晚于环深3-5个月，在年后的3月份之后，各区域才陆续启动调控！
政策给了环深3个月的上涨时间，而环沪错过了这3个月，这才是导致环沪房价低于环深的根本原因！
2、我们再看看，两大城市群的公共交通对比——
1、1h通勤圈范围内，环深已经搭建起了公交系统，而环沪更多依赖城际间的大巴。在这个角度看，环深的交通优势更足；
2、0.5通勤圈范围内，环深仍停留在中远期的轨道交通规划中，主要依靠公交系统，而环沪通过高铁、公交、地铁等立体交通网络，更容易通达核心城市上海。在这个空间维度上，环沪的交通优势更足。
半通勤范围，沪更容易到上海，更容易承接上海的人口外溢；一通勤范围，环深更容易通达深圳，更容易承接深圳产业和人口转移。
从资产配置角度，环沪和环深该如何选择？
1、优先选择有产业和人口基础的区域，这里的房价基础更为扎实。比如东莞松山湖、东莞凤岗、苏州昆山市、昆山花桥镇。
2、优先选择已经开通地铁或中短期有地铁修建的区域，轨道交通是人口外溢的基础。比如昆山花桥镇，苏州昆山市。
3、同样是区位距离较近、承接刚需外溢的环沪昆山花桥和环深东莞凤岗，该如何选择？当然选花桥，因为这里有地铁，而房价却更低。
4、同样是承接了大量产业转移，有良好产业经济基础和产业人口基础的环沪昆山市区和环深东莞松山湖，该如何选择？依然选昆山市区，因为昆山市公共交通基础更好，房价反而比松山湖低了7K左右。
5、同样是投资未来，看好未来发展，环沪的嘉善和环深的惠阳该如何选择？两者都是热点明星区域，都是投资属性浓厚，中远期都有利好规划。还是选择环沪的嘉善！因为这里价格更低，拥有的成长空间更足。
转自：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）；作者：葫芦娃
环环有房2017-08-26 08:31:46
