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为建这些楼,放弃200亿财政收入,上海说:为了你,我愿意 !

地产资管网 2017-08-25 18:18:45


“  100%自持,70年不变,这是上海的创新,全国其他地方尚无先例。”


文| 余春敏

上海的大动作

8月23日,上海市土地交易市场发布挂牌出让涉及徐汇区、长宁区、浦东新区3个地区共计4幅国有建设用地使用权的公告,该公告出让地块为“租赁住房”项目,分别位于古北、南浦大桥、龙阳路、上海南站,均为黄金地块,总面积87691.6平方米,总建筑面积接近20万平方米,如果做商品房土地市值接近200亿!

而在本月此前早些时候,也就是8月3号,上海市静安区规划和土地管理局发布了静安区两幅商业地块规划调整的征求意见稿,拟将上述两个地块调整为四类住宅用地(R4),规划为社会租赁住宅,为市北园区内逐步增加的就业人口提供配套服务。

这两个地块原规划用途为酒店,都变为只租不售的“租赁住宅”;两幅地块在南北高架两侧,中环北面,亦是黄金地块;以70㎡一套的租赁住宅为例,届时将提供约1000套租赁住宅;一块地的限高从80米增加到100米;一块地则要建造一所幼儿园,建筑面积不小于3000平方米。


我们很自然会想起7月份住建部会同9部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,其中提到超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,同时鼓励各地通过新增用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。

 “嘈嘈切切错杂弹,大珠小珠落玉盘。”上海的100%的租赁自持,北京推出的共有产权房,广州提出租售同权,而在南京,也正通过新建、配建、改建与盘活等方式优化供应,多渠道筹集房源。一系列政策与措施都在反反复复说明一个道理——“房子是用来住的,不是用来炒的”。

“调控的重点,是遏制房价过快上涨。流入人口通过租房享受跟产权房的业主一样在城市中生活、工作、受教育、接受医疗服务的权利非常重要,如果这些配套措施不完善起来,那租房市场这一个因素,解决不了全部的问题。”一位业内观察人士说道。

而从上海静安的两个地块来看,政府不惜花大本钱建设幼儿园这类配套措施,亦可以窥见其规划的科学与远见。


向外国的和尚取经

从国际房地产市场来看,美国经历过次贷危机,日本曾深陷大萧条,而德国的房地产市场则在较长的历史时期内保持平稳,值得我们深思与借鉴。

在德国,房价收入比长期处于低位水平,在次贷危机期间甚至有所下降。究其原因,除了是宏观经济方面经济增速平稳与充足的房屋供给,完善的政策保障尤其功不可没。


首先,德国实行以居住为导向的住房制度设计,并以法律形式保障。德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房,是德国政府制定房地产政策的出发点。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门,没有过多地强调其“支柱产业”的地位。

其次,德国有规范发达的租房市场。德国政府大力推动廉价住房建设,同时支持建设福利性公共住房建设。法律规定,因经济收入低、孩子太多,或民族、宗教等原因找不到房子的家庭,政府有提供公共住房供其租住的职责。

最后,金融税收政策作为房地产市场稳定调节器。住房合作社金融制度、防止投机的税收政策与稳定的信贷制度成为稳定市场的利器。

“房地产市场的调控,除了限贷限购之外,的确应该加大中长期的住房供给。住房的供给还跟价格相关,因此现在不能光是售房,而必须加强租房市场的完善。现在看来单靠市场自发地壮大租房市场是不太现实的。国有的资本介入,组建国有产权的住房租赁的规模化、公司化的平台,是非常必要的。房地产企业的债务压力正在显现,我想这是房地产这个虚弱、降温的必然。”一位行业研究人士认为,如果租赁房市场的规模不能壮大起来,房地产市场的长效机制也就无法建立,因此我们要鼓励规模化、机构化的租房市场逐步的壮大,要以税收,包括其他方面投资的政策,给予扶持。


上海瑞威资产管理股份有限公司执行副总裁段克俭表示,租赁住房扩容要看到效果大概需要两三年的时间,但是这个等待过程会对房地产商的心理产生一定影响,他们可能会选择观望,结合政策执力度,更加谨慎决策。

此类公租房可以算是公租房概念的升级,同时,它的房租必然比较低,最有可能参与建造的主体是国企,因为其资金成本低,还可能得到政府一定的补贴,具有显著优势。而私营企业参与的话账算不过来。同理,PPP模式以及做成REITs的可能性也较小,因为其租金收益不足以做成REITS 。

段克俭认为,大家都在尝试寻找解决房价过高办法,试图寻找改变房地产的游戏规则。上海也许财政实力较强,允许它这么做,因为选择建这样纯粹的公租房其实需要更多投入,如果将那4块地作为商品房土地出让,其价格大概为200亿,而现在等于一下把200亿的收入给贡献出来,可以说上海做出了很大的牺牲。

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