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陈宝存:房企五千亿时代,专家不必担心崩盘!

宝鼎置业 2017-08-25 17:57:15

◆近两年业绩增长迅猛的碧桂园开出了年内5000亿元的销售目标。

一点评房地产热点问题

1、【老师点评:央企国企,基础设施建设,一级土地开发主要承建者。地方城市投资建设公司,一般是一级开发主要操作者,地方政府财政部门是其主管单位,承担担保责任无可厚非。但是建设成本回收依靠土地财政与基础设施建设运营收入归还债务与利息。但是,土地财政收入与运营收益不可能很短时间内全部回收投资与债务利息,收缩地方债务难度很大。中西部有动力借债与发债。】

国务院总理李克强8月23日主持召开国务院常务会议,部署推进央企深化改革降低杠杆工作,促进企业提质增效;听取股权期权和分红等激励政策落实与科研项目及经费管理制度改革进展情况汇报,推动增强创新发展动力。 今年前7个月央企利润总额由去年同期的同比下降3.7%转为同比增长16.4%,资产负债率比年初下降0.2个百分点,提质增效攻坚战取得阶段性成果,成绩来之不易。

要积极稳妥推进市场化法治化债转股,督促已签订的框架协议抓紧落实。推动发展前景好、有转股意向的央企创新模式,加快推进债转股。加大央企兼并重组力度,稳妥实施混合所有制改革。支持债转股实施机构多渠道筹资。鼓励国有资本投资、运营公司及有条件的央企基金采取各种市场化方式参与债转股。

要强化问责,对负债率持续攀升的企业要约谈提醒,对造成重大损失或不良影响的严肃追责。与地方合作的项目要严防增加地方政府隐性债务。

2、【老师点评: 银行金融机构在目前制造业坍塌,绝大多数基础制造业去产能与订单缩减的情况下,制造业企业贷款要求与预期下降,年初银行反而放贷难。季节性额度原因的紧缩只是媒体专家的有意识炒作歪曲而已。经济衰退主要靠基建与房地产投资拉动的情况下,紧缩无法做到。】

【《金融时报》刊文:紧缩和宽松都不利于去杠杆】巴曙松文章谈到, 回顾过去几年的宏观政策和经济表现,基本上都围绕着是否以及如何去杠杆展开。2009年起的巨量债务扩张将中国经济带入了债务周期的漩涡;2010年通胀切换到2012年的债务通缩;2013年遭遇明斯基时刻,试图以紧缩出清的方式去杠杆;2014年至2015年则提出紧缩不宜去杠杆,更应以宽松应对并发展股权融资,以及杠杆在不同部门间腾挪,对应的是宽松的流动性环境、试图以做大权益去杠杆以及地产去库存政策;2016年的政策基调再次作出调整,过度宽松并不适宜去杠杆,这意味着回归真正意义上中性的货币利率将成为去杠杆主基调下的选择。同时,加快“僵尸企业”出清以及地方政府债务约束都是去杠杆应有的题中之义。

3、【老师点评:放着最大收益的重点城市房地产投资不管,追捧稳定收益,持有成本居高不下的海外房产,只能是脑子进水了。个别有需求的比如留学族,可以租房完成学业。回归祖国参加建设与就业,只是口号上的意义,实质是只有中国才有更好的就业机会与发财致富的可能。强大的中国消费市场空间极大,而欧美几近饱和。任何角度考虑,海外投资房产都是错误的选择。】

次贷危机后这几年,中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示,2016年4月至2017年3月的这一年间,中国人再次成为美国房产头号海外买家,一年花掉317亿美元,其中65%的买家选择全款支付。

截至今年5月,美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数据显示,继2011年3月跌入谷底后,CoreLogic美国房价指数(HPI)至今已经上涨了近50%。同时,CoreLogic HPI预测显示,在2017年5月至2018年5月这一年时间内,美国房价还将上涨5.3%。

4、【老师点评:我们一直看着众多全国性布局房企业绩翻红。从2005年的房企业绩销售额100亿到现在的3000亿,未来的10000亿,与其说房企集中度大增,不如说中国的房地产黄金时代并未结束。为富人省钱,是政策主旨。为富人操心过不下去日子,是键盘侠屌丝草根的快意恩仇。服了我们的社会!】

许家印的身价到底会有多高?这可能是今年港股市场最热的话题之一。这一切得益于中国恒大股价持续大涨。8月24日,中国恒大继续保持强势整理状态,报收于21.6港元/股。此前的7月27日,该股创出了历史新高,摸高至24.1港元/股。

许家印的身价也水涨船高,达到惊人的1426.9亿元,超过万达集团董事长王健林,成为中国地产首富。目前,许家印以303亿美元身价居中国富豪榜第三位,超过王健林的299亿美元,仅在马云和马化腾之后。

5、【老师点评:环京地区,明明是热点地区新房上市量剧减,两个因素:第一2016年开发速度太快,抢房状态持续至2017年5月前;第二,政策在控制成交设置成交障碍的同时,更是控制新盘上市量。等着,市场的爆发面临供应极度缺乏的情况又一次出现吧!那是环京地区跳涨的基础。】

在新房方面,燕郊也跌入冰点。数据显示,虽然5月集中网签导致当月网签量超高,但从今年1月至7月的整体走势看,燕郊的新房网签量一直在下滑,7月环比6月再次下降84.6%,仅网签8套,近乎于零,燕郊楼市几乎彻底冰封。

据伟业我爱我家市场研究院的统计数据,北三县的另一区域——香河地区,7月份的新建商品住宅共网签570套,环比6月下降56.4%,是今年2月以来的最低值。

2017年7月,京南环京热门区域固安的新建商品住宅共网签368套,环比6月下降37.9%。前7个月里3月交易量达到最高点,超过3000套,4月开始大幅下滑,7月降至500套以下。成交均价上,7月的价格为11736元/平方米,环比6月下降1.9%,较5月下降22.2%。

6、【老师点评:房企空手套模式横行,重点房企布局重点城市周边的三四线城市,靠低廉的土地创造千亿级的销售业绩。别和我说房企业绩与收益下滑,那是房企在骗你。一个项目的结算期肯定不是本年度,所以报表你看不懂。】

[多家房企上调销售目标超20%]上半年房企业绩飘红,碧桂园、龙湖、富力、旭辉等纷纷提高全年销售目标近日,中海、碧桂园、华夏幸福、富力等在内的房企发布上半年业绩报告。上半年多家龙头房企销售业绩均超过预期,同比实现超五成增长。在业绩大涨的同时,不少房企也趁年中宣布调高全年销售目标,其幅度高达20%以上,近两年业绩增长迅猛的碧桂园开出了年内5000亿元的销售目标。

万科24日公布的2017年半年度报告显示,上半年万科实现销售金额2,771.8亿元,同比增长45.8%,实现营业收入698.1亿元,实现归属于上市公司股东的净利润73亿元,同比增长36.5%。上半年,万科实现销售面积1,868.5万平方米,同比增长32.6%。在中国内地16个城市的销售金额位列当地第一,在深圳、北京、杭州、上海、天津、武汉、成都、宁波等8个城市的销售金额超百亿。

二金融政策与数据

【银监会《处置非法集资条例》意见稿:参与人自行承担损失】

8月24日,国务院法制办公室就《处置非法集资条例(征求意见稿)》公开征求意见。根据征求意见稿,非法集资参与人应当自行承担因参与非法集资受到的损失。省级人民政府全面负责本行政区域内处置非法集资工作。县级以上地方人民政府确定的处置非法集资职能部门履行非法集资预防监测、行政调查处理和行政处罚等职责;其他部门按照职责分工配合做好处置非法集资相关工作。

意见表示,处置非法集资职能部门发现未经依法许可或者违反国家有关规定筹集资金的行为,并且有下列情形之一的,应当进行非法集资行政调查,其他有关部门应当予以配合:

◆(一)设立互联网金融企业、资产管理类公司、投资咨询类公司、各类交易场所或者平台、农民专业合作社、资金互助组织以及其他组织筹集资金的;

◆(二)以发行或者转让股权、募集基金、销售保险,或者以从事理财及其他资产管理类活动、虚拟货币、融资租赁、信用合作、资金互助等名义筹集资金的;

◆(三)以销售商品、提供服务、种植养殖、项目投资、售后返租等名义筹集资金的;

◆(四)无实质性生产经营活动或者虚构资金用途筹集资金的;

◆(五)以承诺给付货币、实物、股权等高额回报的形式筹集资金的;

◆(六)通过报刊、电视、电台、互联网、现场推介、户外广告、传单、电话、即时通信工具等方式传播筹集资金信息的;

◆(七)其他违法筹集资金的情形。

【于学军:中国金融风险面临前所未有复杂局面】

8月24日消息,中国银监会国有重点金融机构监事会主席于学军在出席论坛时表示中国金融风险面临前所未有复杂局面,截止去年末,中国广义货币M2达到155万多亿元,是2007年国际金融危机发生前的3.8倍;狭义货币M1则达到48.7万亿元,是2007年的近3.2倍。从银行业金融机构的资产总规模来看,2007年末约为53万亿,2016年末则达到232万亿。“九年翻了4.4倍,膨胀速度惊人。”

于学军指出,因为中国货币信贷数据均大幅超过同期的经济增长率,致使中国的经济货币化水平大幅度提高(即M2与GDP之比),由2007年末的1.51倍快速上升为2016年末的2.08倍,即M2的年末余额是当年GDP总额的二倍多,这在全球大的经济体中早已“一骑绝尘”。

【央行:我国农村金融发展还有很大的提升空间】

8月24日,央行在其官方发布《中国农村金融服务报告(2016)》,指出在推动普惠金融发展方面,央行鼓励传统金融机构和新兴互联网金融服务商积极利用互联网等现代科技手段,数字技术使用水平进一步提升,网上支付、移动支付使用率快速增长,助农取款服务点行政村覆盖率已超过90%,银行网点密度等基础金融服务指标已达到国际中上游水平。

【全球央行年会将举行 耶伦如何定义这一关系是重点】

8月24日-26日,全球央行年会将在杰克逊霍尔举行,本届年会的主题是“促进变化中的全球经济”。北京时间8月25日,美联储主席耶伦将发表讲话,8月26日欧洲央行行长德拉基将发表讲话。投资者将密切关注本次年会,希望从中找到任何影响市场走势的信号。本周没有重要经济数据公布则使得投资者的目光更聚焦在本次年会。

尽管预计德拉基和耶伦都不会在此次会议上对货币政策有任何明确的表示,但通过抑制市场乐观情绪确保金融稳定和通胀停滞不前之间的紧张关系,可能会成为一个主要的主题。

美联储在7月会议纪要中称,与资产估值压力相关的薄弱点已经从“显著上升”缓和至“上升”。会议纪要强调,其他传统的脆弱性,如杠杆,仍然较为温和,有利的宏观经济因素支撑了股市估值,银行系统比过去更有弹性。尽管如此,政策制定者对金融稳定问题与抑制通胀的相对重要性的看法存在冲突。

【五大行首份中报出炉:交行上半年净利达389亿】

四大行中交通银行首先发布中期业绩,今日交行盘后于港交所发布了2017年半年报,报告期末,交通银行集团资产总额达人民币89,308.38亿元,较年初增长6.28%。报告期内,实现净利润(归属于母公司)人民币389.75亿元,同比增幅3.49%,明显高于前两年。每股收益0.49元,同时向A股股东和H股股东每股派发现金红利人民币0.2715元(税前)。

【财政部定向发行6000亿元特别国债】

22日财政部网站公布,2007年第一期6000亿元特别国债将于2017年8月29日到期兑付。财政部将采取滚动发行的方式,向有关银行定向发行6000亿元特别国债。对此,人民银行研究局局长徐忠表示,此次特别国债滚动发行基本上比照2007年的做法,不会对金融市场和银行体系流动性产生影响。

公开资料显示,十年前发行的约1.55万亿元特别国债中,将有6964亿元左右今年面临到期。其中,定向发行的6000亿元将于8月29日到期。公开发行的964亿元将分别于9月24日、11月5日和12月17日分三次到期,届时续作方式值得关注。

【央行开展国库现金定存操作 资金面紧张情绪将逐步缓和】

8月24日,央行发布公告称,开展800亿元中央国库现金管理商业银行定期存款操作,银行体系流动性总量处于适中水平,不开展公开市场操作。统计数据显示,当日有1000亿元逆回购到期,实现资金净回笼1000亿元,为央行连续第4日回收流动性。

中嘉宝鼎大七环房产项目

宝鼎一号项目:大北京西部七环怀来区域最近距离海淀中关村区域,精装修均价15000元,装修豪华均为国内一线水准。开盘半天时间,项目共认购97套房源,中嘉宝鼎认购57套洋房,2套别墅,占比61%。最近排卡11张,等待8月26日开盘选房。

宝鼎二号项目:大北京南部大七环,著名旅游胜地临水洋房,毛坯均价7000元,目前顺销累计销售52套。

宝鼎三号项目:涿州悦澜湾,顺销。可分期首付,均价14000元,加入宝丝群,团购有更多优惠。

同时,@中嘉宝鼎房地产经纪另有大北京大七环区域四个项目可选。

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三土地政策与信息

【一座“缺地”的城市 如何进行土地二次开发?】

深圳城市更新局发布的数据显示,2016年,深圳市供应建设用地面积约965公顷,其中新增建设用地约338公顷,存量建设用地约627公顷(含城市更新供应用地239公顷),占总量的65%。

在住房供应方面,城市更新项目贡献了不小的比例。数据显示,2016年,城市更新供应商品房(不含回迁)面积297万平方米,占全市房地产市场供应总量43%,城市更新逐渐成为了商品房和保障性住房供应的重要来源。

公共配套落实方面,目前深圳已批的城市更新规划已落实了中小学校108所、幼儿园222所、医院3所、社区健康服务中心200处、公交首末站144处,配建保障性住房约449万平方米。其中原特区外项目超过三分之二,城市更新有效助推了特区一体化进程。

产业升级方面,截至2016年底,深圳全市累计有84个拆除重建类产业升级项目获得规划审批,更新改造后将提供1605万平方米的产业用房及产业配套设施。

四房地产政策与市场数据

【天津部分楼盘“新生意”:代办户口、购房资格证】

近日,《新京报》记者在实地探访中发现,天津新政催生出一批新的“生意”,有楼盘及中介称,可办理个税证明、代缴社保等,甚至可通过花钱,以人才引进或积分等方式办理落户。对此,天津市国土资源和房屋管理局相关人士表示,花钱落户的渠道没有保障,不受法律保护。

天津新政规定,今年4月1日起,非天津市户籍居民家庭在天津市范围内购买住房的,需提供在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

【争议“去库存”:“过剩”商业路在何方?】

世邦魏理仕统计数据显示,2016年我国可投资商业地产规模达3.4万亿美元,排名全球第二位,但交易活跃度仍然偏低,正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。

【李明:重新认识远洋,明年做到1000亿!】

李明心情不错是有原因的——2017年上半年,远洋集团取得了相当靓丽的业绩,集团协议销售额录得人民币304.66亿,较去年同期增长48%;实现营业额人民币172.59亿元,较去年同期增长85%;录得毛利人民币38.01亿元,较去年同期增长69%;录得公司拥有人应占溢利人民币26.68亿元,较去年同期上升84%。受良好业绩驱动,远洋的股价也出现了大幅上涨,截止8月24日收市,远洋股价报收4.70港元,上涨15.76%,创2016年以来新高。

据李明透露,远洋今年的销售目标是600亿,公司将销售目标提高到700亿,相信完成800亿也是有可能的。至于千亿目标,李明说:“现在好像一千亿、两千亿,都是门槛。你要问我什么时候能够达到1000亿,我可以告诉你明年就行。”李明解释称,远洋2018年的销售资源已经超过1600亿,未来几个月公司还将继续补充土地资源,所以从销售资源角度来说,足够支撑1000亿销售目标。

【北京新增房贷创新低 “扶实抑虚”显成效】

央行北京营管部数据显示,7月个人购房贷款占人民币各项贷款新增额26.6%,较2016年末下降13.7%。近日,央行北京营管部发布的一系列数据,各项金融指标回暖,经济显出稳中向好信号,“扶实抑虚”政策导向效果明显。

具体而言,在8月17日公布的《2017年7月北京市信贷货币运行情况》中,个人住房贷款同比增幅继续回落,较上月下降1.2个百分点;小微企业贷款同比增16.1%,较中型企业增速高8.3个百分点。

【“以房养老”保险3年只卖了90份】

从试点情况来看,截至7月底,全国只有幸福人寿一家保险公司开展此项业务,共有65户家庭90位老人完成承保手续,其中无子女家庭32户,有子女家庭33户,参保老人平均年龄为71岁。

幸福人寿党委书记、董事长李传学介绍,在领取养老保险金的家庭中,月领5000至10000元的居多,最高的一户月领养老金近3万元。

五宏观经济信息

【社科院报告:中国政府家底厚实 坐拥净资产超50万亿元】

政府资产方面,中国政府总资产规模庞大且稳定,2010年至2015年6年间中国政府总资产都在百万亿元以上的水平,2015年超过125万亿元,与当年中国GDP的比超过180%。平均来看,中国政府总资产大致1.8倍于当年GDP,表明中国政府掌握着规模巨大的资源。与2014年首次发布的结果(考察期2010年至2012年)相比,2013年至2015年,中国政府总资产规模一直保持在110万亿元的较高水平,体现了政府资产长期稳定的发展趋势。

在政府负债方面,2010年至2015年,如果计入社保基金缺口的参考值,政府总负债从约40万亿元增至约70万亿元;如果不计入社保基金缺口的参考值,政府总负债从约30万亿元增至约60万 亿元,5年间分别增长了约70%和约100%,说明政府负债规模增长较快。与首次发布的结果相比,地方政府债务、外债中的或有负债和准公共部门发行债券增长较多,分别增长约90%、80%和50%,累积的债务风险需要警惕。

在政府净资产方面,2010年至2015年,若计入社保基金缺口的参考值,政府净资产规模的波动区间为40万亿元至50万亿元,与GDP的比平均在80%以上;若不计入社保基金缺口的参考值,政府净资产的规模区间为50万亿元至60万亿元,与GDP的比平均在100%左右,即大致与GDP持平。

【中国启动“东西大动脉”沿江高铁规划 成都到上海7小时】

沪蓉沿江高速铁路,又名“沪汉蓉高速铁路”“沿江高铁”,主要由成渝客专、渝利铁路、宜万铁路、汉宜铁路、合武铁路、合宁铁路、沪宁高铁组成。成都—重庆—武汉—合肥—南京—上海沿江高铁通道是国家《中长期铁路网规划》“八纵八横”高速铁路主通道之一。 铁路部门相关人士表示,“国家提出的沿江高铁,起于上海,经南京、合肥、武汉、重庆等城市,终点在成都,全程采用时速350公里的标准修建,基本上与沪汉蓉客专平行。”

沿江高铁建成后,将串联长江沿线的22个城市,与郑万铁路交会相连。成都与武汉的时空距离将缩短为3小时左右,与上海的时空距离将缩短为7小时左右。

【商务部:将加强境外投资真实性审查 坚持三个不动摇】

8月24日消息,商务部新闻发言人高峰上午在发布会表示,下一步,商务部将按照党中央国务院的决策部署,深入推进境外投资管理体制机制的改革,坚持三个“不动摇”,也就是坚持对外开放的战略方向不动摇,坚持推进“走出去”战略不动摇,坚持防范境外投资风险的原则不动摇。我们将努力做到三个“确保”:确保企业境外投资行稳致远,确保“一带一路”建设顺利推进,确保国家金融安全和经济安全。

【汪杰:如何借助PPP模式推动特色小镇建设?】

近期,特色小镇建设再次引发社会各界关注。在经济新常态的大背景下,特色小镇作为经济体制改革、产业升级转型的样板试验田,其建设被视为破解城乡二元经济结构转化和创新动能转换问题的“钥匙”,而近年来政府和社会资本合作(PPP)模式逐渐成为我国公共基础设施建设领域的主力军。本文接下来探讨如何运用PPP模式建设经济新常态下的特色小镇。

【成都推出78个PPP项目 投资总额3208亿元】

24日,从成都市政府新闻办举行的新闻发布会获悉,成都市即日起向社会推出78个PPP项目,投资总额3208亿元。据中新网消息,为扩宽融资渠道,成都市已与全国唯一一只国家级PPP基金—中国PPP基金签署合作备忘录,将获得首期不低于100亿元、总额不低于300亿元资金支持。

中嘉宝鼎公益公开课

1、【北京站】 08月26日 13:00至17:00

地址:北京市东城区天坛路55号元隆大厦底商创意驿站(地铁5号线、7号线磁器口站下车步行500米)

2、【重庆站】 09月09日 13:00至17:00

地址:重庆市沙坪坝区汉渝路19号亚朵酒店四楼 共语室

3、【上海站】 09月23日 13:00至17:00

地址:待定

本次课程主要分析“租购同权”对楼市的真实影响,与下半年楼市信贷政策的方向。北京课程分析北京与环京市场各个区域之投资价值,全国重点城市投资价值。

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