北京市住建委、市发改委等部门8月17日联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿。《通知》主要从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应，建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务，明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益，加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。
保供应
明确租赁用地来源，改善住房供求关系
此次政策明确提出要加强租赁住房用地保障，通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。政策同时提出，新建租赁住房优先面向产业园区、周边就业人员出租，促进职住平衡，未来租赁用地得到有效保障。我们认为，未来工业、产业园区较多的区域如石景山、昌平、大兴、门头沟等地，将成为新建租赁住房的重要区域。而低成本、大规模的租赁用地的供应以及相关权益的附着也将更好地引导人员向这些区域集中，更好地优化北京城市发展功能。通过大量低成本用地的供应，也会更有效地保障北京市自住需求，缓解市场紧张的供求关系。
另外政策也要求加大住房租赁的金融支持，除金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度外，还将主动向中国银行间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目，支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券并将制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。未来住房租赁企业直接、间接融资渠道均将有进一步拓宽。
赋权益
赋予承租人更多权益，京籍无房人员上学、落户更有保障
购租并举的住房制度中，保障承租人权益享有更多均等化城市服务成为要点，此次北京租赁新政就反应了这一点。但路要一步一步走，一蹴而就显然不现实，因此我们看到，这次新政有切切实实的新举措，先从保障北京户籍承租人开始。
集体户口租公租房和直管公房的，可以落户。此前集体户口必须买房才能落户，在当前供需矛盾突出的背景下，租公租房也可落户显然是集体户口大利好，解决了未来孩子上学等问题。同时租房可落户也将使一部分集体户口的购房需求延期，缓解市场供求压力。
租房可以入学。此前京籍家庭子女入学依据的是户口所在地或是房产所在地。而此次政策明确指出，无房家庭只要符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，子女可在该区接受义务教育。这意味着京籍无房户也能够享受到子女教育资源。但同时的租金也有可能出现波动，这是需要引起注意的。另外，子女是在该区入学而不是该学区入学，而是要根据学区学位等实际情况安排协调，因此对于部分学位紧张的学区而言，租房入学区难度较大。
明权责
规范租赁行为，双方权益共保，长租或将成为主流
目前住房租赁市场多以一年以内的短租合约为主，这是由于租赁双方权利不对等，特别是出租人强势，短约有利于出租人涨价、毁约等。而这次北京租赁新政对双方权利义务都有了约束。
出租人方面：应当按月收取租金，不得采取暴力、威胁等强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房，自合同终止日起3个工作日内应将押金退还承租人，确保出租住房符合正常使用条件、不得分割出租。
承租人方面：不得擅自转租、合租当“二房东”，不能损害出租人合法权益。
可以说，对于租赁双方的权益保障特别是对于承租人的大力度保护让承租人考虑长期租赁有了坚实基础。
政策还规定，出租人在租赁期间出售出租住房的不得影响承租人正常使用，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这是租赁合同可长期稳定延续的有效保障。
最后，政策还鼓励签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。这是长期租赁的直接政策支持。在这一系列的政策利好下，长期租赁将成为租赁市场的重要组成。
严监管
搭建政府平台有效监管交易，住房租赁信用体系或将成形
政府的住房租赁监管平台也是此次政策的一大亮点。作为现在各网络交易平台的后台，承担起对网络交易平台及租赁交易服务的监管责任，进一步规范市场。同时政策还指出住房租赁各方市场主体可通过网络交易平台对其他相关方进行评价，评价信息在住房租赁监管平台予以记录和披露，相关部门可根据住房租赁监管平台记录、累积的市场主体的评价信息和核查结果，为市场主体提供差别化服务、增加服务内容和扩大服务范围，实施守信联合激励和失信联合惩戒。未来住房租赁信用体系或将成形，一方面，这将促使各中介平台将更正规更规范，再也不用担心黑中介、黑房东了；另一方面，也将促使承租人在租赁过程中也注重不损害出租人权益。
同时住房租赁监管平台也将联通各部门实现数据共享，这一举措显然方便了租赁各方市场主体各项相关业务办理，特别是承租人依法申请办理公共服务事项时，不再提交其在京有合法稳定住所的纸质证明材料。承租人符合公共租赁住房货币化补贴条件申请租金补贴、非本市户籍办理居住证，都可以直接依据住房租赁监管平台登记备案的信息。
破局
缓解迫切的购房需求，引导合理的住房消费预期
顶层政策基调：加快发展住房租赁市场。2015年中央经济工作会提出要建立购租并举的住房制度，2016年进一步明确要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出培育发展住房租赁市场的具体要求。今年5月住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，7月住房城乡建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，对加快发展住房租赁市场进一步提出明确要求。
大城模式：逐步平衡租房与购房的权益性鸿沟。7月广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，8月北京发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿。两城均在平衡租房与购房权益性鸿沟方面提出了实质性的举措。此外，上海、深圳两城也在实际工作中落实了加快发展住房租赁市场的措施。从这种节奏和力度也可以看出，一线城市基于自身的特点打造加快发展住房租赁市场的“大城模式”，后期将逐步出台相关配套性细则，确保有效平衡租房与购房的权益性鸿沟。大城陆续进入购租并举新阶段，租购失衡的问题有望破局。
北京作为首都城市，其政策对未来的发展格局均有重大的影响，此次租赁政策从保障供应规模的增加，赋予租赁更多权益两个方面着手，能够从根本上缓解原本只能通过购房解决权益保障问题的迫切需求，而更好地引导合理的住房消费预期，促进市场健康发展。
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中指研究院2017-08-18 11:47:09
