历史不能假如，过去不能从来，西安楼市也是一样。如果没有“调控之手”的存在，不在你感到懵逼之时突然出手，现在的西安楼市会是啥样，恐怕没有人能说得清楚，发展到目前的态势，在1年前怕也是没人能想到，虽然西安有着“半城神仙”！
但，历史有时候也能出其不意地开个小玩笑，让人回到似曾相识的过去的某一个阶段。比如，现在的西安楼市，有一点和2016年之前的差不多4年左右的时间内非常相似，即：购买力以本地刚需刚改为主力，外来购买里仅是微弱的补充。
上一轮限购，西安之外陕西省内的人士在省城买房还不像现在这样，也需要2年社保或个税证明，补缴的也还能作为购房资格证明，但现在都和纯外地人（省外户籍）一样，都被“一刀切”地挡在西安城外。
购买力结构上回到了从前，但是房价却从未来倒回到现在。很多人不明白，这一轮西安的房价怎么说涨就涨了，依据何在？支撑何在？怕是想破脑袋也无法找到准确的答案，世上的事，有时候就那么奇怪而玄乎，出现了就出现了，没有先兆也米有缘由。正如九寨沟地震。
坊间隐藏的高人掐指一算，说西安的时间到了，房价是时候归位了，该涨了。而业界则有一种幽幽的声音，说这是“补涨”，似乎西安的房价本应该就应比肩北上广似的，此前的“超稳定低迷”像是孙猴子被压在五指山下，憋屈而且很冤似的。也有人抱怨说是媒体炒作，煽风点火所致；更有人“妄言”云，乃某某高明之处……听起来都有理，但又都不尽然。反正，它就蹭蹭地涨了。
为什么说目前的西安楼市“一半是过去一半是未来”？“一半是过去”，不用再赘言，购买力结构摆在那。“一半是未来”，说的就是蹭蹭涨了的房价，意思很清楚，现在的房价水平不应当是“现在的”，而是“未来的”，是1-2年、2-3年之后的价格水平，在部分区域和地段，甚或是3-5年后的水平。
如此“断言”，或有人会有“唱衰”之误解，如“补涨说者”、“归位说者”们恐会像孔乙己那样，需要就此来和楼市君辩论一下。好在现在有“网签满5年”或“取得不动产权证后满2年”方可交易的限制，在此期间房价涨跌波动倒还影响不大，反正出不了手，既得利益者们的“火气”还能稍微得以控制，否则还真不好说。
涨上去的房价还能再缩回去吗？一种说法是，做梦去吧，那谁不会让房价跌，西安房价还要涨，短期均价可能破万。另一种说法是，要跌一跌，再这么涨，留不住人，刚需也买不起，房子卖给谁，不跌天理不容。第三种说法是，有涨的支撑价值的楼盘，还得涨；前期虚涨厉害，缺乏价值支撑的盘，不跌也难。哪一种说法较可信？未发生的事，只能看事实发展。
此前，楼市君曾写过两篇文字，谈了对西安房价的一家之言，不少人认为，话说的很模糊，没有鲜明态度，哪怕是会招致千人怨、万人骂的观点也是需要的，呵呵，其实楼市君多少还是有些冤的，话有时候不需要说的太直白，整合信息，分析态势，结论在每个人心里。
买房人应该知道的是，当前房价走势已进入“新常态”：一是，不再是一味的只涨不跌，有高峰和波谷将是常态；二是，在长效机制到来之前，即便涨的趋势依然会延续，也不排除这期间某个阶段的涨幅得以控制，甚至小幅下跌。三是，在“钱比较值钱”的情况下，房价不涨就是跌。不把握这些，先不要买房。
按照量价关系判断，房价涨的前奏是成交量先上涨，随后是房价上涨；房价跌的前奏则是成交量先下滑，然后是价格回落。西安这一波行情就是成交量先起来的，然后在部分楼盘的不断冲顶带动下涨起来的。目前西安的成交量出现下滑，库存量因区域差异，在4-8个月之间，个别区域在7月份已出现价格滞涨情况，如连续2-3个月出现这样的情况，那么，下一步就是跌。“下一步”是什么时间，跌多少，怎么跌，谁先跌，应该年内就会看到。
等跌了再买房？如果所有买房人都出奇地步调一致，都等3个月再买，那房价就不是可能会跌了，是肯定跌。那时大家再一起买，多好啊！可惜，不可能。在充满不确定因素的未来几个月内，如首付不够、每月还贷确实有压力，不妨作壁上观，等等再说，反正条件不具备，急也急不得。如条件具备，不宜等，遇到合适的要及时把握，否则就真是错过了不再有。
有些房子是肯定会跌的，产品还是过去的产品，服务还是过去的服务，只是赶上了好时机，趁机浮涨的盘，选择一定要谨慎。在2016年6月份前后卖6000-7000元/㎡很少有人买的，在此后到目前这一段时间内，涨到9000-10000元/㎡，如没有新的价值点，或者只是象征性地加个装修，而无实质性地提升；地段价值不高，而房价很高，且产品本身的品质和服务没有在特别的亮点和价值点的房子等，即便短期不跌，3-5年甚至更长时间之后，无太大增值幅度，到时候二手房买不上价，也等于是“跌”。
所以在当下买房，一定要透过房价看本质，看产品理念、看户型设计、看小区配套，不能只看外部配套是否有学校（学区）、地铁等，更主要的是看小区内部配套和服务，内容如何，品质如何，到位率（实现的可能多大）怎么样，而不是简单的看营销阶段活动如何做的华丽，样板区（间）做的多么漂亮，那跟你没多大关系；还要看开发商的操盘能力，是否能把项目一如既往地做好，按时交房并对营销时的承诺不折不扣地体现，届时能给你一个惊喜而不是惊吓则更好！
有时候，房价适当回缩一下不是坏事，等等城市发展的脚步，等等购房人的腰包。如一味望上探，容易闪了腰，那才不是好事。如果，也只是如果，在今年年初，部分房企不像某业界人士说的“像2009-2010年那样太贪婪”，把房价稳一稳，慢慢地涨，大家的日子都会好过很多。
历史是不能假如的。过去已经回不去，只有勇敢地面对当下及未来。
编辑=秦木 编审=徐红
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西安楼市2017-08-17 17:55:52
