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经济发展难为房价“背书” ,盲目投资泰国房子有风险!

刘磊房产评论 2017-08-17 13:55:18

好风景、热带风情、物价较低……在口耳相传、在旅行社的“包装”之下,泰国在国人心中可以算是东南亚的旅行目的地。去玩一玩无可厚非,玩high了想买套房在泰国就要仔细琢磨琢磨了。好风景能带来好吗?投资者爱上了一个地方,他的资产会爱上那个地方吗?

经济发展的繁荣难持续

从宏观层面看,鼓吹去泰国买房投资的人,往往翻一翻历史数据,说新千年以来,泰国经济稳步增长如何如何;问题在于1997年亚洲金融危机之后,泰国经济可以说是触底了,如果再不“反弹”,那估计整个国家都要崩溃了。事实上,近两年泰国经济发展速度已经放缓,而且未来更加缺乏增长的理由。

众所周知,泰国经济和美、日,以及全球市场关系紧密,过多依赖外部市场的负面影响就是当全球经济复苏总体表现不佳时,泰国经济就会受到很大影响。特朗普复兴美国的经济政策,美元回流,亚洲市场承压较大,这些对于泰国经济发展并不是什么好的消息。

泰国国内方面,去年政府承诺的5%的增长未能实现,国内民营经济也没有复苏的迹象,加之泰国政局一直存在不确定性,因此尽管泰国政府一再宣传4%~5%的增长目标,但前景看并不乐观。一个政府更迭频繁的国家和地区,就这一点,就应该让资本敬而远之。

旅游业难支撑房产市场持续发展

尽管泰国旅游业一度因取缔零团费行动,受到了一定的影响,但总体看旅游业依然是泰国经济的重要支柱;据预测,2017全年年来泰旅游人数将有望突破3500万人次,比去年增长6%,旅游收入增幅将达到9%,达到1.82万亿铢。

但是,旅游业可以支撑起经济数据,却不能带动各个产业发展;比如房地产,就不是旅游业所能带动的;房地产的发展,需要的是人口净流入、稳定充足的就业机会、良好的人文环境,相反自然风光等不是不重要,但并不起到决定性作用。一个极端的例子是:北京的雾霾天并没有把人赶走,但假如泰国也有雾霾,人还会去那里旅游吗?

因此,在海景房、旅游地产等宣传不遗余力的推广自己时,却无视从海外成熟房地产投资者的经验来看,旅游地产、养老地产早就已经是”历史垃圾堆“的销售名词了;千万不要被发展商这种“请君入瓮”的销售说辞所迷惑;在资本博弈的房产投资市场中,发展商是处于消费者和投资者的对立面上的。所以,在房产市场趋势不明朗,房价调整和下跌周期中,即使是大家公认的海景房也不会幸免;尤其是泰国这样过度依赖自然环境和旅游市场的地区,其短板就会非常明显。

掺水,套现或困难

泰国政局不稳定是出了名的,政局更迭频繁起来,跟走马灯似的;现在泰国是一个平稳的时期,但房产不是股票,换手率很高,房产投资是以长期持有为基本原则,在一个政局变动频繁的国家,“长期”是难有保障的。俗话说,治世买房产,乱世买黄金,泰国本地人都不热衷于房产投资,我们为什么要跑过去当冤大头呢?

别说租金,数据上看它确实很诱人,但中介没有告诉投资者物业费用也是不小的开支。一般来说,一平米在50泰铢上下,折合人民币10块一平米,稍微大点的房子,一年下来将近1W 人民币的物业费用。而并没有形成良好市场环境的泰国的开发商,不会像发达资本国家的开发商,会提前说明各种情况:比如房子租不出去,物业费谁来承担?比如物管公司出了问题,是否有有效的赔偿机制?指望法律和律师?你觉得泰国已经进入契约社会了吗?在机场的种种刁难,和市场购买的歧视性对待(一看是中国人就要价更高),想必让已经步入发达经济体的中国人仿佛回到20年前。

此外,泰国房价虽然不高,从过去八年的数据看,泰国房价并没有像中介宣传的那样,呈现稳定上涨;而且对于高通胀的泰国而言,5%的房价增长和10%的通胀比较来看,就是切实的资产缩水和购买力下降。更不能考虑泰铢的贬值损失了,否则内心就要崩溃了;另一个重要的问题是,新房的房价涨了,一旦变成二手房的话,这种房子要卖给谁呢?本地人不会买,也买不起;泰国的贫富差距严重程度,是你去泰国玩一圈所看不到的;泰国别的都缺,唯独不缺土地,也就不缺可以开发新房的条件。可以预见,如果未来无休止的开发,不但投资的房子卖不出去,财富的保值和增值更可能成为泡影。对于租售已经同权的泰国而言,租房子比买房子更加划算;因此,泰国去旅游和度假,可以租房子、可以住五星酒店,但如果本末倒置把泰国当海南的话,就要铭记三亚的房价给国人的教训吧。(三亚的现在均价比五年前高点的均价还低)。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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