城中村改造房屋遇买卖纠纷 无效合同应依法处理

随着城市化进程的加快，城中村拆迁使农村土地身价倍增，农村房屋买卖纠纷案件日益增多。近日，记者了解到这样一起案例，对拆迁过程中遇到的类似矛盾或许有借鉴意义。

据悉，村民王某将其房屋转让给外村人员吴某，建成了5层楼房。后吴某把该房屋的4楼、5楼单独转让给外村人员钱某、李某。去年该社区开展了城中村改造工作，四方为拆迁安置赔偿问题发生争议。

当地人民调解委员会获悉后主动承担了该纠纷的调解工作，厘清错综复杂的法律关系，明确上述合同均为无效合同，原户主王某是被拆迁安置赔偿的主体。为不影响城中村改造进度，调委会充分权衡买卖双方的合法利益，通过多次释法说理、宣传讲解，四方就争议事项达成一致，由王某返还并适当补偿吴某、钱某、李某相关款项，该款由有关方面按照拆迁协议规定直接支付，同时由王某与城改指挥部签订房屋征收协议，完成该房屋征收。

浙江近远律师事务所王晶律师表示，根据《土地管理法》，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有,农村宅基地使用权的转让应当在同一集体经济组织内。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本案中房屋的买受人吴某、钱某、李某均不是该集体经济组织成员，其签订的房屋买卖合同均无效。

关于合同无效后的处理，《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中当地司法所在全面考虑合同无效对当事人的利益影响，尤其是买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失等因素，进行了妥善调解，符合合同无效的相关法律规定精神。