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错配资产很可怕 泰国楼市只是“看上去很美”

刘磊房产评论 2017-08-16 14:12:43

全球资产布局,海外房产投资,渐渐成为众多投资者认同的投资方式;但投资的关注点在于和市场趋势,而非个人喜好、投资目的地的风景好坏。因为人在国内,很多时候往往根据宣传、风景啊判断一个国家的好坏,从而对一些以旅游“好客”著称的国家产生亲近感,从而干扰了投资决定,对市场进行了误判,错配了资产,无法收获预期。而泰国就是一个典型的例子。

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“产权”不!

首先我们要看投资标的物的资产价值,是否值得购入、是否有保值增值的潜质。泰国房产分为别墅和公寓两种产品,但外籍人士只能买公寓;那种宣传“产权”的房产,实际上指的是别墅。但外籍人士只有在泰国开办公司,才有资格获得土地产权。此前很多中国买家在清迈抢别墅,但把定金或者全款支付了,却无法登记产权,最后被判非法交易,中介也跑路了,落个人财两空。

那么买公寓不就行了吗?并没有那么简单,针对外国人购房,泰国房产的产权多数是90年——类似中国70年产权那样,而且有明确规定到期后的处置方式;并且,在产权所有期内,也要求30年一登记。

此外,泰国限制外籍人士只可持有一个公寓项目总面积49%的业权。举个例子,如果一个公寓项目有50套相同面积单位的物业,那么外籍人士只能买入24套,剩下的如果外籍人士想购买,则只能以租赁产权方式持有,租赁产权限期为30年,期满再续约。

投资难保证

泰国人本地人的生活习惯和欧美国家的生活习惯很相像,基本都住郊区;而市中心的公寓的客群,基本上都是用来租给打工者或是贫困阶层。那么这就要考虑一个问题,如果真的买了公寓,未来打算卖给谁呢?能买起房子的本地人,他们的需求并不是公寓;如果是出租,那么租客也是鱼龙混杂,很混乱,物管压力会很大。这种房子渐渐就会变成“烫手的山芋”,留着费心费神不赚钱,卖又卖不出去;即便卖出去,泰国房价十年来走势平平,也让投资者无法从买卖差价赚取利润。

风险控制要做到!

此外中国高净值人群进行离岸资产配置时,还要注意规避政策和市场风险。比如投资海外房产,要从全球经济20强的国家和地区中筛选较为靠谱、以限度规避资金欺诈、发展商破产、产权纠纷等风险;规避与中国有冲突、意识形态严重分歧的国家和地区,如土耳其、菲律宾等;还要避免到非产权的、国家内部政局动荡的地区投资,如马来西亚、泰国等。

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就泰国而言,尤其要注意五大风险:

1、物业管理风险。泰国房屋后期管理,甚至后期开发建造都是有物业公司来操作,一旦物业跑路或者出了问题,那么房屋就有可能烂尾;

2、房屋税费风险。很多人说泰国房租很高啊,与此同此,税费更高;一般新公寓一年物业管理费和税费可高达四五万元人民币;

3、房屋维护风险。热带气候原因,泰国的房屋的装修等,一般三年就要维护一次;而同样的施工水平,在国内一般可以维持10年;而这笔费用,都需要房屋持有人来支付,而且目前并没有完善的保险体系来对冲这类风险;

4、空置风险。租金高的另一个负面影响就是:很多公寓并不容易租出去,甚至有半年的空置期;

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5、政策风险。泰国政府走马灯似的更迭速度,对于外籍投资者的政策也是很难维系;一旦发生政策转向,甚至有极端的排外情绪时,或者针对游客、或者政府的几次大游行等激进行为,投资者的资产就变得岌岌可危了。

6、汇率风险。 离岸资产配置的很多内在需求是规避人民币的贬值,而选择泰铢计价的泰国房地产甚至是狼入虎口更多贬值预期;

因此,无论是去泰国、或者其他什么地方,投资者都应该跳出以往在国内投资的惯性思维和方法,比如追求短平快的投资思想,只看优惠和低价格的市场入手判断标准,简单以个人喜好为导向而非按照市场需求为依据来筛选产品等,以避免悲催结局收场。丑化说前面啦,大家拭目以待!

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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