【中报】当代置业的一进一退

房企中报季来临，尽管2017年的房地产市场面临着的调控，然而大部分企业仍旧实现了比去年同期更优的业绩表现。

当代置业（01107.HK）日前就率先公告称，上半年实现合约销售额约为90.36亿元，同比增21.3%；实现净利润53.47亿元，毛利率增加至20.7％，净利润率增加至12.5％。

不过，由于今年合作开发项目的增加，上述合约销售额中，当代置业所占的权益大约在85%左右，而且明年还将维持这一比例。

房小评前几天推送了一篇文章，提到一线热点城市遭遇严控，房企转换阵地的现象，这在当代置业同样得到印证。

在投资者电话会议上，当代置业管理层指明今年的销售增长主要是得益于在西安、武汉、太原、长沙、合肥、苏州等二三线城市的表现，这些城市的项目基本都能实现85%的去化率。

由于一线和强二线城市受到限购调整，当代置业认为三四线城市的限制相对较小，相对来说预期比较好，因此今年上半年，当代置业新获取的6个项目仍旧是在武汉、张家口、泉州、佛山等城市。

但随之而来的另一个投资者最为关注的问题是：把项目下沉到中小城市，是否会影响利润？要规模还是要利润？

要知道今年上半年，当代置业的毛利率上升并超过20%，是因为期内交房结构仍是一二线城市那些利润较高的项目为主，比如上海项目的毛利率就为25%。投资者本身对目前的毛利率就不甚满意，布局下沉是否会更严重地拖累毛利率呢？

对于这一质疑，当代置业管理层表示，有了代建业务的收入，将会优化公司的业绩结构，上半年公司就获取了4个代建项目，货值约为65亿元。

而且，当代置业关注的三四线城市都是在比较好的经济发展带上，比如环渤海、长三角、珠江三角洲区域，还有以武汉为中心的中部区域。这些城市项目的毛利水平其实都不错。

“今年表现比较好的恒大、碧桂园都是受益于三四线城市布局。”管理层甚至拿同行来作榜样。

管理层还透露，当代置业要求项目毛利率须高于20%水平以上，预计未来公司整体毛利率还将平稳持续上升，希望达到25%左右。

依据推盘节奏，今年下半年，当代置业将陆续推出28个项目，全年共有371亿的可售货值，全年合约销售额预计为220亿左右。下半年计划再流入现金100亿，其中，销售流入92亿，银行贷款净流入8.3亿；流出计划则为104亿。

值得一提的是，作为国内绿色科技开发商的代表企业之一，当代置业在业务上出现了一进一退的调整：已经开始布局特色小镇，锁定了广东惠州、山西太原和安徽九华山等地3个项目；而旗下大部分商业都将出售，仅持有一线城市底商。

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