摘要：广州捍卫我国城市第三位置的大招
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撰文|张银银
广州再出大招。
继个喊出租购同权后，未来五年，广州超四分之一住宅供地，用于租赁住房建设。
具体来说，广州市计划在2017年至2021年期间，供应住宅用地3200公顷，其中租赁用地计划供应825公顷，占比为25.8%。
8月15日，广州市国土资源和规划委员印发《2017-2021年住宅用地供应计划》，公布上述供地计划。计划还显示：在这五年期间，广州计划安排住房建设共计75万套，其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。
广州是我国首批12个开展住房租赁试点的城市之一。7月17日，广州市政府办公厅印发《加快住房租赁市场工作方案》，首次提出“将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划”。
此番大动作，广州是要干什么？杠杆游戏认为，广州此举不仅仅是要发展住房租赁市场，兑现租购同权；更是为人才争夺战量身定制，为留住和引来更多的优质大学生，让他们在高房价面前可以稳定工作、创业。
而更进一步，通过此举，广州正式打响属于自己的一线城市保卫战，捍卫自己老三的地位。
1、近千亿土地让利，不是吹的，广州力度真的惊人！
很多杆友可能不知道公顷代表着多少面积。其实很简单，一公顷，就是一万平米。所以，广州未来5年拟供应3200公顷住宅用地，也就是打算供应3200万平米的土地。
那么，这些地可以盖多少住房啦？从过去几年看，广州新增住宅供地的容积率平均2多一点。也就是大概可以盖6400万-7000万平米左右的住房。
其中，租赁用地计划供应825公顷，也就是825万平米。换算成最终的建筑面积，大概是1700万平米左右。当然，租赁住房用地容积率可能略高一些，不排除最终的建面会接近2000万平米。
考虑到还有一些底商等，这个建面数字和15万套租赁住房的计划，基本是吻合的。
那么，这825公顷（万平米）的租赁住房供地，用什么方式供应、出让，意味着多少钱？
此前，7月24日，上海成交两块租赁住房用地，两宗地块均由上海本地国企获得，且均以底价成交。其楼面地价分别为每平方米5569元和5950元，远远低于当地的商品住宅用地价格。可供参考的数据是：与这两块地临近的周浦镇西社区，2016年4月出让的居住用地的楼面地价为每平方米43607元。
上海的让利幅度显然是很大的。但，值得一说的是，上海这些地大部分不在市中心，而且毕竟是低价卖的。也就是不赚钱。
而广州似乎不同。广州市《加快住房租赁市场工作方案》也明确，将成立广州住房租赁发展投资有限公司，来负责统筹全市政策性住房的投融资，以及建设和运营管理。也就是说，这些租赁住房从供地到建设运管，很可能是非营利性出让、运营，或者微利。
杠杆游戏计算了过去几年广州整体的平均土地楼面价，5、6千元/平米。
从广州市《2017-2021年住宅用地供应计划》来看，广州亦有意在郊区集中提供类似的租赁住房用地。
供地计划提出：在广州的外环以外区域，即“外环与北二环、东二环、广明高速之间”，以普通商品住房用地、租赁住房用地为主；而在外环以内区域，明确以普通商品住房用地为主。
这些租赁用地的楼面价和广州市的均价应该是比较吻合的。如此，可以算出，如果兑现计划，未来5年，这些租赁用地的总价应在8、9百亿到1千亿元上下。且，这还是在不考虑地价上浮的情况下。
当然，广州到底是把这些地划拨给国有公司建设运营，还是低价、成本价拍卖，还不能最终确定。但考虑到建设成本、融资成本等。拿出825公顷（万平米）地搞租赁住房，意味着广州的让利怎么也实在千亿元上下。
这个决心和力度，确实还是惊人的。
2、广州为什么要大幅土地让利？对冲高房价负面影响，留住人才
从国家层面说，作为首批12个开展住房租赁试点的城市之一，广州又是率先提出租购同权，自然要有些动作。
但这不足以解释广州为何这么主动。
对比其他一二线城市，CX记者梳理各地供地计划后发现：一线城市的租赁住房用地供应占宅地供应的比重，一般在20%至30%左右，二线城市略低。北京在2017年至2021年期间，计划供应宅地6000公顷，其中租赁住房用地供应1300公顷，占比21.7%。上海则宣布，计划在“十三五”期间供应宅地5500公顷，其中租赁住房用地为1700公顷，占比30.9%。
二线城市福州则宣布：在2017年至2021年期间，计划供应宅地1920公顷，其中租赁类用地为192公顷，占比为10%。
从总量上说，广州不如京沪力度大。但京沪的情况是其各项资源、就业、创业的盘子，比广州大得多。房价当然也略高一些，也正是因为太高、炒风太甚，上面认为必须抑制。
京沪这么做，真的是在践行调控的长效机制。
而广州，人口魅力此前杠杆游戏在《金融危机后10年，中国一二线城市“抢人”大战风云榜！》（7月24日）一文中算过，可谓赢家。
但这几波小周期后，广州的房价实际已经超越了不少大学生的置业能力。未来，新来的大学生怎么办？大部分长期租房，少部分买房，然后一些在高房价现实面前慢慢离开？
广州毕竟不是京沪，对人才的吸引力也不如深圳，实际不比大部分经济总量过万亿、近万亿的二线城市强多少。我的大学同班同学中，一个在广州的都没有。广州本地那位同学，都没有留在广州。
这样说当然不够客观，但各位杆友可以想一想，广州和强二线城市比，人才吸引力到底在哪？虽然从常住人口增量上说，广州足够，但结构上需要细剖，更大的现实是这些新增的人口，特别是大学生，怎么才能最终留在广州？
必须有价格可承受的房子买，或者起码有稳定、性价比高的房子可以租。房价肯定是希望高位稳定的，那么办法就是提供一些性价比高的房子出租。
所以，我们可以把广州大幅的租赁供地，近千亿的让利，理解成为人才安心留在广州，在他们买不起房子之前的过渡性安居，提供的人才租赁房。再配合租购同权政策，让他们子女上学等也少了后顾之忧，不论学区质量，起码基本的教育权有了。
可以说，未来5年，超过四分之一的住宅供地为租赁用地、近千亿的土地让利，是广州对冲高房价负面影响，留住人才的重要举措。
3、广州更是希望通过大幅推进租赁用地，不仅留住人才，更捍卫自己一线城市老三的地位！
以前很多人担心深Z被抛弃，而现在深圳坐上世界科创中心之一的椅子，我国三大金融中心地位基本稳定下来。反倒是同省兄弟广州，至少从经济影响力层面来说，确实落后了。当然，综合实力，广州依旧是很强的。毕竟，深Z还有不少蹩脚的地方。
不仅深圳赶上，后面的追兵不少，天津、重庆、杭州，或从经济总量上，或从区域经济辐射能力上，或从单项上，发起对广州的地位争夺。
以一个外地人的眼光来看，杠杆游戏觉得，广州这些年引潮流之先的东西，确实越来越少。
当然你可以说广汽很厉害，你也可以说石化产业，你还可以说最近火热的电子产业。还有金融、会展、贸易、交通物流等，广州依旧很牛。
但具体来说，汽车产业，从北边的长春、北京、保定等，到东部的杭州、南京等，中部的武汉、长沙、郑州等，再到西部的重庆、柳州、成都等，粤省兄弟深圳，汽车产业个个都是一等一的。
而石化，这个……
电子制造广州也很厉害，最近搞定富士康面板。问题是，抱歉，广州好像在消费电子领域没有自己的性大品牌不说，被人看不起的大牌代工，也没创造出苏州、上海、郑州、重庆、成都那样的某领域或全球数一数二……
金融业发展水平和深圳、上海、北京的差距就不说了。在天津、重庆面前，其实也只是一个层次。
会展、贸易（广交会等虽然价值不如过去，但还是很牛）、交通物流，这几个没得说，完全捍卫其第三的位置。倒是最火热的TMT、科创领域，广州虽不及兄弟深圳，却是对得起自己城市应有地位的。
而八九十年代，广州是我国流行音乐、影视业的重镇、国家对外商贸中心枢纽、和珠三角很多城市一起，构成我国重要的出口加工贸易基地。
哪怕是1990年代到2010年前后，广州作为我国文化中心之一的地位丧失了大半，起码还有几大报业集团，媒体价值上有南Z、南D及系列媒体，引流中国传媒。商业上，有广州R报，赚钱杠杠的厉害，引来同行学习。
这几年呢？广州真正的性影响力品牌，只有广州恒大淘宝足球队了。而作为一名20余年的资深老牌非广州籍假球迷，“淘宝”二字首先没人鸟，抱歉马云总，你这个冠名、股权投资真的浪费钱；“广州”二字也只有广州球迷在乎；恒大这支球队，更大体量的球迷是在，而不是广州，比如我和我的好友都是外地的恒大球迷。
换句话说，我们不在乎恒大队在哪，我们爱的是这支球队，就如同我爱拜仁。可正是这样的超越地域性，广州恒大这支球队，为广州实现了的文化影响力。在很多球迷眼中，如果没有了恒大队，广州什么都不被他们记住。
只是，连恒大集团总部最近都搬去了深圳。广州可以不太在乎，但反思一定是需要的。幸好，恒大球会短期应该不会离开广州，你懂的。
恒大队为什么牛？人才，就是重视人才，且科学地重视！广州要捍卫自己一线城市老三的地位，压力很大为什么？京沪吸纳人才就不说了，其他不少人才去了深圳，还有一些分散去了其他二线城市。
幸好，深圳还是一座历史短、门类不够健全的超级城市。否则，广州的压力可想而知。
所以留住和吸引更多的人才，广州必须努力。但留人和高房价确实有矛盾，怎么解决？广州政府提供大幅度的纯租赁住房用地，低价交由国企运营……
不过，这个模式，有眼光的城市主政者会不会学呢？杭州、武汉、成都等已经搞了人才公寓，重庆更是多年前就布局了数十万套公租房……肯定还有城市跟进。广州继续加油吧，先兑现供地目标。一二线城市供地计划，很多时候都很难完成。
杠杆游戏张银银2017-08-16 09:57:00
