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马云入局房地产,未来房价真能如葱了?

壹房产 2017-08-15 20:13:48

环京楼市已崩盘?

未来20%的价值区域在哪里?

租售同权引楼市变天?香港楼市已备好答案

北上深房价为什么还有至少一倍的增长空间?

文|叶书利

马云进军房地产,一句“房价将如葱”引发了不少人的共鸣。

在壹书生看来,此言既误会了互联网的变革力量,也夸大了马云的变局能力。

互联网的力量在哪里?

互联网作为一种变革力量,近年来可谓风光无限,但在互联网圈内,此前叫“互联网+”,时下盛行“+互联网”,两个概念的背后,既说明了互联网的变革能力,也指出了互联网变革的局限力。

“互联网+”体现的是以互联网为主导力量,以改变传统行业,如电商就是典型。而“+互联网”指的是以传统行业为主导,以互联网作为一种思维方式或工具来变革。在“+互联网”时代,承认了互联网的局限性。

实际上,在壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹房产”微信ID:yifangchan-010)看来,以马云为代表的互联网力量,其力量主要体现在三大方向:

A,以消费者为中心的思维方式;

传统行业中,也高唱消费者为上帝,但因为根本不知道自己的消费者在哪,所以无法与自己的消费者建立精准的连接,因此这句话仅停留在口号层面。而互联网时代,通过互联网的连接,将自己与消费者精准连接,且可清晰地画出消费者的用户画像,因此可以真正实现以消费者为中心的服务体系,这便是互联网力量的体现之一。

B,去中介化的连接能力

互联网的本质是连接,即将自己与下游的消费者和上游的供应商精准连接起来,以去掉中间的所有多余环节,从而重构产业链,如电商便是直接将卖方与买方直接连接,消除了原有的中间商环节。

C,精准化的匹配能力

因为与消费者有了直接连接,因此积累了大量的消费者大数据,所以便可以精准化地画出用户画像,从而为消费者提供更多、更精准的服务。

说到此,可能有人会反驳说,一个地产人别在此瞎说。

装逼地说明下,壹书生曾是《每日经济新闻》IT部门创始人及主编。因此还是有能力简单点评下互联网的。

房价中的哪些东西不是马云能改变的?

正如华为老大任正非所言,互联网只是一种工具,实体行业才是主角。

事实上,近几年的互联网革命,互联网改变只是利用互联网重构了产业链各生产要素,但并未改变生产要素本身。比如电商行业,买的衣服还是衣服,生产衣服的工厂仍是工厂。

此逻辑运用到地产业也适用。在地产业,马云联手杭州政府入局租赁行业,主要意在利用互联网重构租赁业的连接关系,比如去中介化,让租方与房东直接沟通等,但马云入局房地产,由此得出房价将如葱,显然误解了马云背后的互联网力量,因为在地产业,马云改变不了,也不可能改变房价涨势背后的下述涨因素:

1,中国的城市化远未结束;

城市化则意味着人口进城,而人口进城则带来的相应的房屋消费需求。以中国为例,城市化率每增加1%,意味着新增近2000万城镇人口。而这近2000万的进城人群,也会催生住房等新增需求。因此有人说,房屋的本质是城市化股票。而买房的人,则是买了一张城市化股票,以享受城市化红利。

根据全球房价规律也可发现,一个国家的城市化率在75%前,房价的中长期趋势是涨势,欧美如此,日本也如此。详情逻辑可见此前的房市报告《为什么说北京房价会超过纽约?北三县及廊永固霸的房价会涨到多高?》。

2016年中国的城市化率才57.35%。城市化的滚滚向前大势不是马云或张云能改变的。

2,中国的都市圈化才刚刚开始;

按照世界发展规律,当一个国家的城市化率超过50%时,人口便会进一步向超级城市集聚,从而形成都市圈,而中国的城市化率刚超过50%多一点,因此都市圈时代才刚刚开始。

在都市圈时代,全国80%的城市房价,中长期看已无投资价值,但都市圈的投资价值才刚刚开始,详情可见此前的文章《未来20%的价值区域在哪里?》。

都市圈化的发展规律也不是马云能改变的了城市化大势。

3,货币的中长期超发仍是大概率;

时至今日,中国经济的增长模式仍停留在以地方政府与国企为载体的重投资模式,而非主要以民企的创新来驱动。只要中国经济增长模式仍以重投资为主,货币超发便是必然,因为地方政府与国企投资背后的钱从何来?印钞机。

在可预见的将来,这种增长模式仍难改变。

货币超发下,房产作为一种主要避险产品的角色,必将延续。而重投资模式下的货币超发也不是马云可以变革的现象。

4,政府也默认大城市的房价上涨趋势难以更改;

实际上对于强二线以上城市的房价,理性的政府已承认,房价上涨不可避免,不涨才是不正常的。因为在14亿人口及社会财富不断增长的背景下,优秀的城市本身就是稀缺品。

在这一点上,北京市委书记蔡奇便理性地承认这一点,这是一种进步。

在此前的房市报告《环京房价控制目标为什么是去年10月水平?未来楼市为什么只有“房东或租户”?》中,壹书生已对此解释过,5月25日,在北京市政府,当时还是北京市委副书记、市长的蔡奇(5月27日,蔡奇就任北京市委书记)与柳传志等中关村一群大佬级企业家座谈,座谈中有关房地产部分,蔡奇指出:“首都的地价高,房价高,不一定非要买房。现在的土地都要拆出来,老百姓都得按人谈,一个人少说100-200万。我们在大力抓租赁房,尤其是依托产业功能区,建大量的租赁房。”“当然市场力量比我们要大。北京有限的土地要应对全国刚性需求,这是不对称的。一定要加强需求端的管控。”

正是基于顺应此市场规律的逻辑,时下北京等地的长效机制的构建,便建立于此。比如共有产权房。

共有产权房的核心逻辑是暂时买不起房的年轻穷人,政府先与此合资买房,以提前实现购房居住的目标。

值得注意的是,一些人认为共有产权房将降房价,这真的误解了共有产权房,实际上,共有产权房的建立前提便是房价会涨,否则就不存在共有产权房了。

道理很简单,因为基于房价会涨,因此年轻穷人,提前与政府融资买房,然后五年内可以原有的买价购回政府手中的房屋产权,五年后以市场价将政府手中的房屋产权购回,以实现提前买房以及提前享受房屋升值的收益。如果房价会降,谁还会与政府融资,提前买房呢?

因此说,共有产权房推出的前提是默认房价会涨,否则就没有共有产权房存在的必要性了。因为没有人会提前向他人融资购买一个降价的东西。

5,地方政府的土地财政依赖症中短期仍将继续;

地方政府的土地依赖才是中国房价上涨背后的主要涨力量。正是因为此,世上只有一种东西只涨不跌,那就是中国的地价。而步步高涨的地价必然助涨房价。

在可预见的将来,地方政府的土地依赖症看不到好转的迹象。马云能治疗地方政府的土地依赖症?

6,中国的GDP仍将中高速增长,且总量仍在快速增长中;

虽然时下中国的GDP增速下降了些,但仍保持6.5%-7%的较高速度。

此外,中南海智囊之一的李稻葵在《人民公开课》发表的文章中指出,中国经济长期增长的潜力还是比较大的,预期是高于目前的增长速度的。到了2049年,中国将达到美国人均GDP的75%,经济总量将是美国的3倍。

经济总量代表的是社会财富。社会财富的大增长,作为中国社会财富最主要载体的房屋,必然水涨船高。这样的情况,马云可以改变?

因此说,马云入局房地产,可能会对包括新房交易及二手房交易的房屋交易环节带来更透明、更去中介化的交易模式,但对于房价本身的涨势,并不可能改变,也无力改变。

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