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借点评一篇文章,聊聊南昌楼市

房少爷说地产 2017-08-15 10:38:20

今天朋友发了篇文章让我给评论意见,大概意思是说南昌最近2块地,一块抚河桥附近,一块九龙湖都是底价成交,另外首富老王去地产化,再然后罗列了几条楼市调控及新动向,包括信贷收紧、利率上浮、商转租、马云爸爸进军住房租赁市场等四大黑天鹅,由此得出结论:南昌楼市或提早入冬,老王先知先觉提前跑了。

其实呢,人家都说了或字,按道理应该是把话说圆了,对吧。但是入冬这样的字眼就不对了,如果不是标题党,那就是作者不太懂房事。

1、楼市或横盘不涨,但不会入冬。在中国搞事情要懂政治,国家对楼市调控的目的是什么:“抑制房地产泡沫,但同时要防止大起大落”。大家注意抑制、泡沫、防止、大起大落四个关键词。首先,承认了泡沫的存在以及存在的合理性,泡泡可以有,经济发展需要一点泡沫,股票有市盈率,创业公司有估值,楼市比如也应该有泡沫,但是要控制住不能吹太大,太大了会吹破。其次泡沫只能抑制,不能一下戳破了,也就是房价只能摁着不让涨太快,但也不能一下跌回解放前。稳定压倒一切!

2、文章摆出的诸如底价拍地,首富去地产等论据不足以证明其最后的论点“提前入冬”,上述论据只是一些现象和政策的罗列,没有足够的说服力来证明楼市要入冬,而且对于论据的背后信息了解的还不够。首先,两块地都应该是有定向协议的,前者应该是要安置拆迁,后者是要自持并运营温泉酒店,这成本摊上去就好高了。其次,首富去地产化的说法有很多种,貌似都有道理,但没有一个是说房地产不行了的,最容易理解的是国家这几年不批地产股上市,万达为了在A股上市只能去地产。再说首富也不总是对的,14年他就是开始逐渐去地产化,那个时候万达与万科、恒大的差距也不是很大,结果错过了15、16年这波天大的行情,当然万达的电影、旅游搞得也不错,但是哪有搞地产赚钱咧?你说王首富是该高兴呢还是后悔呢?最后,四大黑天鹅只是刹车不是倒挡,马云又没说要盖房子不要钱白送,要把房价干趴下。商改租也好,谁谁谁进入租赁市场也好,都只能是给增长的房价踩刹车,真正的倒挡是地价下降和经济倒退,但是可能波?你连中国梦都没有,都不相信祖国明天会更好还关注个毛线房子。

3、既然我们都知道中国房地产是政策市,那么要分析房价走势首先就要分析中国当前经济形势,因为政策是为经济发展服务的,以前为什么会有几轮周期,有四万亿,因为经济形势不好,而经济发展的主力引擎是房地产,所以必须出台各种政策刺激楼市拉动GDP,也就有所谓的被房地产绑架了。但是循环往复吃了几次春药之后每次都导致房价暴涨,所以这一轮周期中国就一定会再次通过刺激楼市来刺激经济发展吗,谁都知道是药三分毒,得戒,不到万不得已不会再用,否则就真的要精尽人亡了。?那么,当前中国经济走势如何?借用一位地产前辈的文章中分析的部分内容:中国经济目前正在探底企稳之中,得益于全球微弱的经济复苏和“一带一路”沿线国家进出口增长,同时国内消费同比也再增长,总之形势之好超预期,当然也未必就见底企稳。

“稳增长,调结构,控总量”,由于经济形势好于预期,本届政府任期经济增长目标可以如期实现,那么调整经济结构,改变过去对房地产的依赖就成为关键,虽然短期内会损失部分增长,所以要求控总量,但是换来的确实更加健康的经济增长方式,不再依靠吃春要过日子,强身健体才是王道。去产能,去库存,去杠杆都出现了明显效果,新经济动力有了苗头,高技术产业投资快速增长,人工智能,航天高铁,共享经济,互联网经济啥的都表现的很出色,侧供给改革取得不错成绩,中国也有底气将调控坚持下去,看看各地政策就知道,目前还未有放松的迹象。

4、说了这么多,国家都要摆脱对房地产的依赖了,那可是对房地产的利空啊,还不要降价啊。拜托,除了利好,还可以有利不好,不一定就利空撒。不要动不动不转不是中国人,不爱国,有人爱的深听到就泪流满面,有人不爱国天天想着做汉奸,更多的人则是无所谓谁会爱上谁。中国那么大,经济要健康发展,光靠房地产是不行滴,必须寻找其他经济增长点。中国皇帝只有东宫皇后哪里够用,必须得三宫六院,完全有实力有能力博爱,各个都宠幸!有了其他经济增长点,房地产依然会健康稳定的发展,只是不可能再像以前那样隔断时间吃颗药暴涨一番。

5、那么是不是意味着买房投资没啥意思了?首先如果你有其他更好的投资渠道那肯定不错,但是如果你没有的话,除了买房更保险更稳定还有啥?只是之前随便买套房子过两年都能有50%以上的,现在需要精挑细选可能率也就20-30%,吃惯了红烧肉一下子要吃炒肉片有点不习惯了。兄弟搞房子投资好歹能吃到肉,你干别的吃点菜叶子,有些还可能连本金都亏了饿肚子,心态要回归,毕竟两口子不可能永远热恋,总有一天要回归柴米油盐,稳稳的幸福更踏实点。

6、房价横盘是市场整体价格,不代表单个楼盘价格不涨不跌。价格太高的项目不给预售,想卖必须参照周边均价来,所以地王项目或者优质好项目想卖高溢价,悲催了。回过头来,那些低于横盘价的房子,比如之前的经开,莲塘,象湖,望城,就可以妹妹大胆的往上涨了,只要不突破南昌1万左右的均价。这也就是大家看到的,整体均价变化不大,但是不同的楼盘有涨有跌。所以我们看到本轮调控导致各价格洼地价格蹭蹭蹭都涨上来了。但是,大家还是要搞清楚一点,好东西始终是好东西,美女脸上抹了灰是可以洗白白滴,但是靠化妆整成的网红洗干净了可就露馅了。所以我依然建议持有优质地段优质项目,不要被妖精迷惑了眼睛,限购限贷房票贷款票有限的情况下,珍惜机会选对的更重要。当然如果你足够厉害有短期操作的能力,可以在诸如象湖等地段打个价格差,不过目前整体价格都涨上来了,便宜不好捡了。回头一些价格被强制阉割的好盘,如果买的来,等有一天其价格回归价值的时候,比成本价还便宜买的来,等价格涨上去了,是不是获得的利润更高呢?

7、正好看到易居提供的8.7-8.13市场周报,截几个内容跟大家一起分享并聊一下。

特意找了下预售价格,15000,洋房,大家觉得如何!

限购区和非限购区,南昌县均价快追平新建区了,之前我跟大家说的价格洼地快木有了,南昌县的价格上涨估计也基本要到头了。

你们要的商业,跟住宅成交比比看!

哪里二手房卖得好,哪里有接盘侠,自己看!

许久没有动笔写作,房少爷闭关练级出关了,接下来会更加努力一点。希望各路粉丝继续支持,南昌好不容易有个愿意分享楼市的家伙,大家得爱惜呵护他,别让他写着写着没兴趣了,多转发,多推荐,多吹捧,多拍马屁,他会很开心。

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