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马云配合政府干了件大事,怎么背后嘿嘿笑的是税务局?

美房网投资俱乐部 2017-08-14 17:12:27

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马云这次在租房市场的大招,对于各地的“漂”们来说有福了,但是躲在背后“嘿嘿”笑得最开心的却是税务部门。

为啥?因为个人出租房逃税已成为税收顽疾,而这个漏洞高达数百上千亿元。一旦阿里与政府合作的智慧住房租赁平台推广,以往税务部门挖地三尺也难觅的个人出租者将无所遁形。

据住建部房地产市场监管司司长高志勇2015年12月的讲话,2014年,通过市场租赁解决居住的总人口达1亿人以上,年租金已破1万亿。据链家研究预测,2020年、2025年,中国房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元,2030年预计将超4万亿元。

规模真不小,难怪马云执着进入租房市场。

但是个人房东出租房屋历来没有主动纳税的习惯,税务部门也很难找到房东,有些地方税务部门不得已拿租客撒气,让租客垫交税并因此备受诟病。武汉市2013年的数据,全市超过40万套出租房,每年主动备案不足2.8万户。据北京某机构2006年调查,该市房屋租赁备案率不到7%,每年流失税款不少于5亿元。2007年8月,郑州中原区地税局对317个房东及租房的656家商户调查后发现,自2006年1月以来,主动缴纳房屋租赁税的房东只有2人,估计每个房东年出租房屋所得款在20万元左右,户均年漏税万元左右。

据2016年6月发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。

各地实际征缴个人所得税计算应纳税所得额时,会扣除房屋租赁过程中的成本,据深圳今年4月实施的政策,出租人不能提供成本费用凭证的,按租金收入的5%核定应纳税所得额,应纳税额等于应纳税所得额乘以上述税率。

北京2016年营改增后个人出租房屋除了按分税种纳税,也可仍按综合征收率纳税,按综合税率的,个人出租住房应纳税款等于含税销售额乘以5%。

在优惠政策出台后,全国这部分税收总量也在数百亿,未来将达上千或数千亿元。而据此前的调查,绝大部分个人出租户未交税。

由于担心进入政府住房租赁平台要纳税,有些个人房东可能先会踌躇观望。

政府也考虑到了这点,杭州市房产交易产权登记管理中心主任韩君卿称,“目前,无论是企业还是个人,进驻智慧住房租赁平台都是自愿的,不是强制纳入。”

看到这里,个人房东舒了口气,但是,如果真的就可以这样,税务部门就不会在背后偷笑了。

大家一定要注意,“租购并举”已上升到国策,发展住房租赁市场已是中国房地产市场改革的大方向,而房地产市场是中国经济支柱,虽然中国经济在作结构改革,扩大消费,发展服务业,但房地产在可预见的未来一定还是国民经济支柱之一。

所以,这次,一定不是闹着玩的。在互联网+时代,政府希望通过智慧住房租赁平台毕其功于一役。

注意韩君卿后面还说了一句话,“但是你若是要进行租赁备案、领取居住证,肯定是要通过我们这个平台的。相信在政府推动下,会逐渐将整个房屋租赁市场引入这个平台。”

政府真要下定决心干成什么事,有的是招。

作为一个“漂”着的房客,要享受租购同权和市民待遇,领取居住证是基本条件,而作为房东,你告诉他房子办不了居住证。这至少对于一个计划在某个城市打拼的人来说,是很难接受的,除非是做短工的农民工。

杭州宣称,他们与阿里合作打造的是全国首个智慧住房租赁平台,实际上,从智慧的角度来说,阿里此前已推出“闲鱼租房”,还有长租公寓品牌万科泊寓、链家自如、伟业我爱我家相寓,以及小猪短租、蚂蚁短租等,都已与阿里的芝麻信用合作。更确切的说法应是,杭州这个住房租赁平台是全国首家民企与政府合作的住房租赁平台。杭州市政府也称,这次合作是阿里巴巴在二手房领域租售能力对政府的首次输出。此前的各种探索创新的平台,都是企业自已在捣鼓玩,没有政府管理部门参与,难以保证各方信息的真实性。

杭州智慧住房租赁平台,图谋将国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入,而且可以保证真实性。

国家要发展住房租赁,首先就会想办法规范它。

阿里巴巴创新业务事业部房产负责人石磊称,杭州的创新模式未来有望复制到全国其他城市。韩君卿也表示“目标确实是这个。”

其实杭州的这一举动不是孤立的。

2017年7月,住建部等九部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出建设政府住房租赁交易服务平台。除杭州外,还选取了广州、深圳、南京、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等共计12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。

这些城市也在陆续推出或完善政府住房租赁交易服务平台。8月4日,成都市发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》,提出构建全市统一的住房租赁交易服务平台,实现住房租赁交易服务平台与公安人口管理系统平台信息共享,平台要建立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系,平台还将推出住房租赁押金监管服务。

可能以租房立市的雄安新区所辖雄县8月11日也发布消息称成立雄县人民政府房屋租赁信息服务中心,为租赁双方提供房屋租赁服务,汇集各类房屋出租息和空置房信息,并希望群众严格执行房屋租赁登记备案制度。

政府入主房屋租赁服务,房屋租赁链条上各主体将不得已向其靠拢。与其说是阿里巴巴颠覆住房租赁市场,不如说是政府借助企业技术主导了住房租赁市场的颠覆。

据悉,在阿里巴巴与杭州住保房管局签约现场,也出现万科、自如资产、魔方生活等企业的身影,9月平台上线后,会纳入这些企业的租赁房源。

目前来看,各地的政府住房租赁交易服务平台还是各自为战,马云能否吃下全国各地的政府租赁平台,还很难说。8月9日的消息称,由公寓租赁公司优客逸家牵头,成都双流区国有平台公司及第三方资本联合发起,拟成立国内首个租赁资产交易中心(与政府住房租赁交易服务平台有一定差异)。各地政府住房租赁交易服务平台能否最终联合统一成全国性的平台,目前也不好判断,但总体趋势应该是奔着方便实用走。

随着政府住房租赁交易服务平台在全国推进,中国租房时代也将真正到来。便于出租的房子,投资价值也越来越大。

美房网首席特约分析师

康辉(meikang988),毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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