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同样是深耕上海,这些TOP10房企一定有你值得借鉴的地方

中国指数研究院 2017-08-12 12:56:09

上海是中国房地产开发商必争之地,也是中国百强开发商进驻最多的城市之一,群雄逐鹿,随着越来越多的开发商将总部搬到上海,上海市场的竞争格局如何?过去10年综合下来,在住宅开发领域,哪些开发商销售金额最多?哪些开发商开发项目最多?哪些开发商一直保持领先,哪些开发商后来居上,哪些开发商已经掉队?哪些开发商在上海市场拿地投入最多?下文将对过去10年的上海销售金额和拿地金额排名进行逐一盘点分析。

01

十年间,哪些开发商在上海住宅市场的销售金额最多?

万科、绿地以1370亿元并驾齐驱排名第一,销售金额遥遥领先于其他企业。

2007-2016十年上海住宅市场销售金额Top10

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

上海住宅市场开发商TOP10十年的销售额均值是710亿元。综合十年下来,万科和绿地以1370亿左右的销售额几乎并列排名第一,各自的销售量相当于近年来上海住宅市场一年全年的销售量,遥遥领先于其他企业。而上海本地一支以城中村改造起家的上海大华企业则以750亿左右的销售额保持在上海市场的前三甲,实属不易。排名在第二阵营的(销售额介于500-700亿元)的房企有保利,融创,仁恒和金地。其中保利在上海市场已经深耕多年,而融创则是后来居上的企业,仁恒作为外资房企进入上海超过20年,其开发的高端项目品质堪称一流。TOP10里排名靠后的有金地,中海,恒盛和长实,其中恒盛虽然过去10年综合排名靠前,但目前已经掉队,已经传出被收购的传闻。

从企业性质来看,进入TOP10的央企和国企为4家,民企和股份制公司的也为4家,外资则为2家。总体来说,各种性质的企业在上海都得到了较好的发展,平分秋色。

02

十年间,哪些住宅开发商在上海开发的项目最多?都分布在哪些区域?

绿地过去十年共开发了73个住宅项目,项目个数遥遥领先,而TOP10企业开发项目最青睐的区域是浦东(占22%),其次是青浦(13%)和松江(11%)。

图:2007-2016上海住宅市场Top10房企项目个数

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

过去10年,绿地在上海的住宅项目个数最多,为73个,而万科项目个数约只有绿地项目个数的一半,为38个。不过万科却实现了与他相同的销售额,说明万科的房子较绿地价格档次更高。其余企业则在20个以下。TOP10企业的项目均值为19个。

图:2007-2016上海住宅市场Top10房企项目区域分布

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

TOP10企业开发项目最青睐的区域是浦东(占22%),其次是青浦(13%)和松江(11%)以及宝山(10%)。而虹口则成为上海市唯一没有Top10企业投入的地区。

图:2007-2016TOP10房企项目区域分布情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

03

过去的黄金十年,上海住宅开发商的销售金额增长了多少?

过去十年,上海住宅TOP10开发商的销售金额大幅增长,复合增长率为17.6%,至2016年均值已攀升至151亿元。

图:2007-2016上海住宅市场Top10房企销售金额均值

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

由上图可以看出,2009年以前,销售金额TOP10企业的销售均值维持在35亿左右的一个较低水平,到2009年TOP10企业的销售额均值升到70亿左右,随着之后的调控,TOP10企业的销售额均值开始有所下降,但到了2013年以后,开始上涨,特别是2015和2016年,上海TOP10企业的销售额均值达到了151亿。

04

过去的黄金十年,上海住宅开发商的销售面积增长了多少?

相对于销售金额的大幅增长,上海住宅TOP10开发商的销售面积均值则较为稳定,维持在30-35万方的水平。

图:2007-2016上海住宅市场Top10房企销售面积均值变化

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

由上图可以看出,2008年随着金融危机的爆发,TOP10房企的销售面积均值创下历史低谷,至21万方,2009年至36万方,之后两年随着国家调控又开始下降,2012年以后开始又逐年上升。总体来看,销售面积近十年维持在30-35万方左右的水平,变化不大。

05

近年来随着大量开发商涌入上海市场,上海住宅开发商TOP10企业的市场份额是否被稀释?

上海住宅TOP10开发商在调控之年尽显中流砥柱本色,市场份额有所增加,但随着2015年以后来自全国各地的开发商大量涌入上海,TOP10企业的市场份额已有所稀释,市场份额从2014年的高点跳水约8个百分点,至28.5%。

图:2007-2016上海住宅市场Top10房企市场份额变化

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2007年TOP10企业的市场份额较低,仅16.5%,但到了2008年,随着金融危机的爆发,实力雄厚TOP10企业则在危机中成为中流砥柱,市场份额猛然翻倍至29.6%,到了2009年,房地产市场出现回升,其他中小房企择机入市,TOP10企业的市场份额又有所下降。随之而来的2010和2011年,受到政策调控影响,TOP10企业的市场份额有所增长,到了2014年,TOP10企业的市场份额达到历史最大,为36.2%,但随着2015年开始,来自全国各地的开发商纷纷想在上海拿地或把总部至上海,上海市场的竞争格局越来越激烈,TOP10开发企业的市场份额已经开始稀释,下降至28%左右。

06

过去十年,有哪些开发商一直保持在TOP10里,哪些开发商后来居上,哪些已掉队?

近十年来,一直保持在上海销售金额TOP10的企业是绿地,万科和大华。后来居上的企业有新城、融创和上海地产集团,掉队的有恒盛,复地等企业。

表:2007-2016上海住宅市场年度销售排名历年变化(单位:亿元)

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从上表可以看出,近十年来,一直保持在上海住宅销售金额TOP10的企业是绿地,万科和大华。万科和绿地各自五年居于第一,平分秋色。仁恒除2014年不在榜单里以外,其余年份均有上榜,保利地产有7次在榜上。保持五年在榜单里的有瑞安。后来居上的企业有新城、融创,上海地产集团和旭辉。而掉出TOP10的企业有恒盛,合生创展,复地,星河湾和三湘等企业。

07

近十年综合下来哪些住宅开发商肯舍得在上海花重金拿地?

绿地在上海市场拿地投入最多,央企和国企、中高端开发商以及闽系企业在上海土地市场砸下重金。

2007-2016上海住宅市场拿地Top10

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

数据说明:住宅用地数据来源于CREIS中指数据;统计范围为企业通过公开招拍挂方式获取的土地,不包括二级市场收并购等其他渠道获取的土地;对于联合拿地的权益未进行划分。下同

过去十年住宅TOP10开发商的拿地金额均值为270亿元。绿地作为上海本地最大的国企,在上海拿地投入最多,大致在470亿左右,而保利和万科则紧随其后介于320-340亿之间。拿地金额介于200-300亿左右的是华润,融创,金地和保利。近两年拿地迅猛的珠海企业华发和闽系企业融信也榜上有名,后来居上。值得注意的是,拿地TOP10企业中有5家是央企和国企,同时4家是中高端住宅的开发商。

表:2007-2016上海住宅市场拿地排名

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从过去十年拿地TOP10企业的演变来看,2007-2011年中高端开发商拿地最肯舍得花钱,而到了最近3年,央企(信达,招商,华侨城,中粮地产,金融街,华润)和闽系企业(正荣,大名城,泰禾和建发)在上海拿地突出。

08

近年来,上海市场开发商拿地门槛提升有多少,如何保持较高的市场地位?

十年间拿地金额均值翻了十倍,2015年以后,TOP10企业的拿地金额均值达到80-100亿元,大企业需要花上动辄上百亿的资金才能保持一个较好的市场地位。

图:2007-2016上海住宅市场Top10房企平均拿地金额均值变化

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2009年以前,由于土地价格较低,TOP10房企的拿地金额均值较小,在20亿以下,但到了2009年市场高歌猛进,则阶段性的达到高点为47亿左右,随着市场的调整,2010-2014年,拿地金额较为稳定,到了2015年,拿地金额均值大幅增长至80-100亿左右,十年间拿地金额均值翻了十倍。开发商的拿地门槛已大幅提高,上海市场拿地越来越困难。

结 语

从上海市场过去十年住宅开发商的演变可以看出,各路开发商过去十年在上海都得到了较好的发展,销售金额过去十年逐年增长,可以说上海市场是中国开发商必需抢占的一个市场。随着近年来各地开发商纷纷涌入上海,或将总部搬到上海,上海住宅市场 TOP10企业的市场份额已开始稀释,拿地金额动辄上百亿才能保持较好的市场地位,随着上海土地市场拿地越来越困难,目前许多开发商已纷纷设立环上海区域的开发公司,走出上海,可以说机遇与危机同时存在。上海市场的竞争格局将越来越激烈,我们拭目以待哪些企业还会继续保持不败的市场地位,继续沉淀下来。

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