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《炒房国家队来了?》一文再释疑

北京买房那些事 2017-08-12 15:39:20

4天前写了一篇《炒房国家队来了?》,发现对里面举的一些例子,可能是当时写得比较急,没有对一些前提设定做过多的解释,有些人产生了一些误解 or 疑问,这里我就再做一点解释。

首先要说明的,共有产权住房目前还是出于《征求意见》意见稿阶段,没有细则,要对共有产权房做一些推算,肯定是要基于一定的前提假设的(我觉得这个假设怎么样都可以,不是说我的假设就一定是对的,但总体上要符合逻辑、前后要自洽。)

一、首先是关于“共产房产权比例不变”的疑问,见下图:

共享产权住房,业主所拥有的产权比例,是在售出房屋当时确定的,以后无论房价怎么变化,产权比例肯定不变。

我红框内的部分,也是这个意思。这里面说的2017、2020、2025年...的例子,其实并不是指同一套共享产权房,说的是2017年买共享产权房、2020年买共享产权房、2025年买共享产权房....

但有些朋友误以为这个70%、50%、30%、20%、10%....是说的同一套房,产生了误解,这里特此强调一下“共享产权住房,业主所拥有的产权比例,是在售出房屋当时确定的,以后无论房价怎么变化,产权比例肯定不变。”如果买共产房时候业主的产权比例是50%,那么以后都是50%,直到你转让该房。

二、是关于共享产权房的定价问题,见下图:

有些人认为,如果某个地方自住房是100万,同地段共享房应该是70万,且拥有70%产权。

由于细则还没出,这个地方确实需要一定的假设。不过我觉得我100万的假设可能比70万的假设,更合理一些。

为什么这么说呢?引用一下《征求意见》原文:“购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定”。

也就是共享产权住房的价格,参考标准不是同地段的自住房、而是同地段的商品房。而自住房,价格本来就是参照同地段商品房打折了的(按政府说法是打了7折)。那么某地点自住房100万,其实就是说该地段商品房价格是100/0.7=约143万,那么共有产权房售价100万、业主占70%产权比例就一点毛病没有。

三、关于共有产权房售出的收益风险计算,见下图:

这里,我首先有个假设:就是业主在市面上卖共有产权房,是不能只卖自己所占有的那部分的(除非那部分卖给ZF)。为什么这么假设,如果这个可以只卖自己占的那部分,那其实所谓“共享产权”名存实亡,业主其实就是买了个完全产权的房子(只是价格便宜一些,还住得更大了),每次买卖,政府只享受了名义上的升值,实际上一分钱没捞着(除了正常买卖税费)。感觉。。。政府不太可能这么做慈善吧?(从征求意见稿看,貌似只有三种买卖形式,政府回购业主那部分、业主回购政府那部分,业主和政府一起将产权卖给第三方房子变成正常商品房)。

还有些人认为,既然共享产权住房业主只占部分比例,所以这个房子市价应该高于实际买入价格,也就是100万买了一个70%产权房子,这个房子第二天(这里不考虑满5年问题)马上拿出去交易,就是应该卖143万,然后把143万的30%还给政府,而不是卖100万,把100万的30%还给政府。

这里,其实没必要纠结房子是能卖100万还是卖143万。我计算的只是房子卖出后,是需要拿出30%房价还给政府的,卖100万只是个举例。你要认为可以卖143万,我就拿143万举例,上面的计算结果不会有变化。毕竟共产房只能5年以后卖,5年以后啥价格谁都不知道。

四、自住房和共产房涨/跌到同一个价格难度不一样吧。。。

这句话算是非常好的问题。

自住房业主:购入价100万,拥有100%产权(出售需要上缴30%收益)。

共享房业主:购入价100万,拥有70%产权(政府拥有30%产权)。

确实,由于没有进一步的细则,这两套房子,都涨到200万的市场售出价,难度是否一样?

这里没法回答这个问题,所以我简单化处理,假设两套房都涨到200万,在这个基础上讨论,共享房业主和自住房业主的收益和风险。

也就是:

同样的购买价(且共享房业主产权比例=自住房业主价格比例)情况下,如果给定同样的时间,自住房和共享房业主谁收益更大?现在无法得知;但如果给定同样的价格,目前看是自住房业主明显收益更大、风险更小。

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释疑就到这里,今天这篇算不上一篇正式的文章。所以就再补充点内容吧。

前天北京住建委说如果房市有“波动”,还有更多储备政策.....

虽然总体上我认为,目前的市场走势下,下半年调控还有新政的概率比较小,但还是可以来分析一下,市场上传闻的储备政策还能有哪些?

1、N+X交易限制

就是说取得房产证(含一手和二手)以后,X年之后才能交易。X可能是2、也可能是5。

这条的可能性稍大一点,毕竟外地有些地方也开始采用了,而且总体比较温和,并没有在需求端对刚需进行限制,误伤的可能性很小。

如果是2年,感觉影响不大,仅影响少部分短线投资客;如果是5年,杀伤力就比较强了,对房市会有一定影响。

可能指数 3星(5星为最可能)。

2、各个区锁区交易,需要该区户口 or 社保年限才能在该区买房

这个感觉有点胡扯,生搬了东西城合并的传言(东西城如果合并倒是很有可能,现在东西城落户口已经比往年严格多了)。

全市实现,感觉不太可能。如果真实行,对偏远郊区是个打击。

可能指数 :东西城如果合并为央区4星,其他区1星

3、继续提升首付比例、贷款利率

这个有可能,但不是住建委该管的事情,尤其是利率。

部分银行自己提升二套的贷款利率,倒有可能;首套比例感觉很难再公开全面提了,毕竟说过不能误伤刚需。

可能指数:如果是利率,看银行自己了。首付比例貌似不太会提了。

4、有过两次以上贷款记录,不让贷款。

其实就是恢复到14年,感觉不太可能。

可能指数:1星

5、营业税2改5

317时候挺多人提,现在没有什么人提了。。。

可能指数:1.5星

今天这篇算一篇非正式的随笔,就到这里吧。等正式文章再写更多干货。

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小密圈现在里面已经聚集了包括北京、环京、深圳、海外房产高手在内的很多朋友,欢迎大家在里面畅所欲言。

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