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真相大白,多信号告诉你,为什么说三四线房价要下降了?

楼市奇说 2017-08-12 20:38:55

笔者之前就说过,今年的三四线城市和一二线城市就像是跷跷板的两端,只是今年以来一二线城市在重拳之下已经全面降温,无论是成交量还是价格都效果显著,这得益于调控政策的作用。但和去年三四线城市库存积压的局面截然相反,今年的三四线市场却并没有悄然无声,而是一路高歌猛进。据克而瑞数据显示,今年1-6月,三四线楼市成交面积已经占了全国商品房成交面积比例的75%,同比去年增加了13%。

三四线城市火热局面常见

在火热的背后,笔者不禁要泼点冷水了:虽然一些三四线城市已经毫无意外地进入到“万元俱乐部”了,但在笔者看来恐怕是有价无市,这点很多网友朋友都已经提供了证据,因为三四线的房子虽然升值了,但是很难出手,哪怕是降低幅度也难找到有人接盘。而且据统计数据看,三四线城市火的是新房市场,二手房市场几乎是没有发育的状态,谁会去接盘呢?

这些三四线城市分流着从一二线城市溢出来的一部分刚需,而且越往外,投资客占比越多,刚需越萎缩。而严重缺乏人口和产业支撑的三四线城市在面对一系列利好的当下,还能坚持多久呢?

1、五大模式依然会咬紧不松、组合拳猛抡,炒房者死心吧

其实,说起这轮楼市出现的降温现象,可能有一大部分原因是,五限模式的出台,即:限价、限贷、限购、限售以及限商,在这五大模式下,全国多地的楼市,可谓是形成了不同的楼市调控组合拳。而在未来以“稳”为主的明确方向下,这一轮的调控自然比想象中的要长得多,炒房者和开发商与其“豪赌”政策松绑不如踏踏实实面对现实。

2、房贷利率上调不断收紧,房价下调指日可待

数据显示,在7月份,全国首套房贷款平均利率为4.99%,相当于基准利率的1.02倍,同比去年7月的4.44%,上升了12.38%。具体来看,在7月份,全国533家银行中,还能提供9折优惠利率的银行,已经是减少了7家;而提供9.5折优惠利率的银行,则是减少了48家。而且,银行基准利率上浮的银行,更是还在不断的增加,上浮趋势已经越来越明显。

来自中原地产的首席分析师张大伟表示,不断收紧的房贷利率,对楼市来说更是雪上加霜,房价很难再上升,保持都很难。

3、国家大力发展租赁市场,冲击购房需求,刚需购房热情骤降

今年以来,不断加大对重点城市的新房和二手房市场的监管力度之外,我们看到对于租赁市场的发展也是历年之最,无需一一细数。国家提倡“购租并举”已有多年,但真正意义上的落实实施也是今年。为什么发展租赁市场?房子再便宜也会有人买不起,当然也不会便宜到每个人都能买得起,世界上任何一个国家也未如此。租房市场的健康、健全是为租房一族的利好,尤其是一些从三四五线到一二线大城市寻求发展改变命运的人来说买不起只能选择租。

而马云入局国家租房战略,更是让广大百姓们看到了希望,众所周知住房租赁市场多年来一直存在的房源失真、中介人员失信等行业顽疾,此次借助阿里系的互联网创新基因这些顽疾有望得到解决,更有助于房地产市场长效机制的建立,进而对整个房地产市场的格局产生影响。

4、火热之下,开发商酝酿“逃离”大戏

就目前来看,这些三四线城市在火热的外表下,实则酝酿着不少地产商的逃离计划,过分火热带来的不安情绪,催促着一些地产商们的离开。

因为对于开发商来说,今年三四线城市的表现实属意外惊喜,而后续在这些地方拿地也并非有意为之。因为受制于一二线城市拿地难、开发周期长、回笼资金慢、还限价。而开发商更清楚的是三四线城市也不过是“一锤子买卖”所以我们看到在三四线城市房企在销售策略上,多以“快周转,快推盘”为重点。因为他们自己清楚,三四线的火只是一时的幸福,并不能持久,中国有句老话叫“居安思危”,房地产商在经过这么多年的历练早已深谙此道,而面对无人口、无产业支撑的三四线他们怎能不明白。

很多人问,眼下这些地方还能买房吗?笔者之前说过“下者看房、中者谋城、上者行国运”这是买房投资的十二字箴言。一个城市的房地产价格走势的逻辑是:长期看人口,中期看供地,短期看政策,目前来看三四线城市没一样沾边。但就长远看,大城市的需求会逐渐外溢,作为居住的刚需们尚可出手,但重短期收益的投资客却要慎重。

如果是自住,当然是满足居住需求的,可能以后最大的变化无非就是改善型住房,但眼下三四线城市讲实话真的不适合出手,因为调控政策虽然说会紧跟,但至今没有到位,房子卖不出去但是价格却依然坚挺,预计年底会有很大变化。我们经常能听到刚需买房不用考虑时机,其实不然,买在低位实际上是节约成本,但是什么时候是低位呢?而对于真的想投资的人来说,一定要看这座城市是否有它独特的资源包括教育、文化等等在支撑,如果没有。即使现在出现了一波上升高潮,迟早会回落,到时候让谁去接你的盘呢?

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