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房贷利率再创新高,摇摆不定的刚需最受伤!

楼市微观察 2017-08-13 01:41:47

基准利率仍然没变,但这一年多以来,房贷利率却蹭蹭上涨,从最初的0.8倍、到0.85倍、0.9倍、0.95倍,一直到最新的1.15倍。曾经的首套房贷款利率已经超过了去年的二套房贷款利率。

最新的消息显示,在首套房贷款上面,北京已经出现了1.15倍,广州出现了1.05倍,南京出现了1.1倍,连佛山都出现了1.1倍。

粗略算笔账,去年在北京贷款300万,30年,支付利息226万多,而今年由于最多贷款25年,支付的利息达到了260万。

这张图醒目地表示了近一年来全国35个热门城市的平均房贷利率的走势,7月份的平均利率也已经全面超过基准利率。 

需要指出的是,这里说的是最高利率,实际上银行最终给多少,还得看你的能力。比如你的资产比较漂亮,信用记录比较好,的确有可能比这个低一点,但也比较有限,因为现在房贷额度不够,大家还得竞争。

以前是银行抢着贷,现在是银行看人下菜,风向变了。

房贷利率上升是一个维度,还有的银行干脆直接不做房贷了,你想贷也没门。

今年以来,仅在北京,就有5次明显上调利率的过程,从年初的0.9倍到现在的最高1.15倍。这种上调,影响的是新购房者,它会带来三个明显效果。

一是购房成本的断层。同样是首套房,去年是0.85倍,今年是1.15倍。300万贷款,利息要多掏34万,而老的购房者则基本不受影响,如果未来利率普涨,则以2017年为断点,前后两种人的压力会有明显区别。从这个角度说,今年买房的确不划算,不仅房子没得挑,连贷款压力都高了不少。

二是为租房吹风。坚守在热门城市的人们,房贷成本只增不减,这种成本已经消化了房价下跌的部分。买房压力越来越大,越来越多的人会选择主动租房,并延长租房时间。这与当下楼市的发展方向是一致的。这是在告诉我们,普通人别去商品房市场搅局,稀释调控效果。

三是人随房走的趋势会越来越明显,要想在一个城市扎根,房子是必要条件,现在热门城市房贷的提高,实际上就是在进行人口出清,买不起房的想要买房只能退而求其次,去其他城市工作几年再买房,要么去当地落户后买房。

本轮利率周期已经触底,接下来肯定是上升,只不过现在一直按着不动,只有定向对楼市调节了。等到真正普涨之时,楼市真正的压力才会出现。但这种压力通过银行不断上调利率正在不断消减。

逻辑是这样的,房贷利率上调,最终形成的效果是楼市进入“通缩”状态,卖房子的少,买房子的也少,高位买房的人少了,未来普遍上调利率形成的冲击也不大,因为现在敢于入市的不是实力购房者,就是真正需要房子的人,这些人是不大可能在房贷上出问题的。

而至于对房价的影响,我们可以稍微推论一下,房贷利率实际上已经被当做一种工具,通过它不断地筛人,让牛人留下,让其他人退场。这种效果类似于给热门城市的房地产加保险,所以热门城市未来的房价会在更小的波动中维持缓慢上涨的态势。

上面的种种措施,就是要让那些在买房和租房当中摇摆的人,尽快确定自己的选择。不恰当地说,未来就是“神的归位,鬼的进坟”,该租房的去租房,能买房的就去买房,谁也别折腾自己,否则够你喝一壶的。

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