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三四线火热的背后,即将迎来降价,老百姓都能买得起房或成真?

楼市奇说 2017-08-13 15:43:45

今年以来,中央政府坚持“房子是用来住的,不是用来炒”的定位,加大分类调控的力度,地方政府也出台“因城因市施策”,房地产市场调控取得初步成效。说白了就是楼市在调整之下已经降温了,但请大家不要误解,笔者所言的降温也只是局部地区,并非全国。

因调控始于一二线城市,且重中之重就是一二线城市,所以降温效果最显著的也是一二线城市,从7月70城数据看一二线明显的迎来成交量和价格的双重降温,楼市已经开启下行通道,而且降温的城市也在逐渐增多。但与此相反,三四线城市却截然不同,同去年的悄无声息不同,今年以来一路高歌猛进,很多地方已经进入“万元俱乐部”。而从房企上半年的销售数据更是作证了这一事实:今年1-6月,三四线楼市成交面积已经占了全国商品房成交面积比例的75%,同比去年增加了13%。

但是笔者对于三四线城市的火热并没觉得有多安心,因为我一直的观点是三四线的火是虚火,是个甜蜜的陷阱,对于开发商和炒房者都是一场即将到来的浩劫。因为房价大多数是外来人口在支撑,如果一个城市每年都是人口净流出,他的房价根本支撑不起来,简单点说就是有价无市。国内最好房价的几个城市北上广深,你算下他们城市人口,心里大概就会有数。此外北上广深大多都是高新产业和金融产业,所以他们有能力购买和支撑当地几万的房价,三四线城市呢?何况三四线城市火热的只是新房市场,二手房市场成交量基本“挂零”就已经说明了一切。我们常说房地产市场要有流动性,因为流动性是市场正常规律,“流水不腐,户枢不蠹”也正是这个道理。

火热的背后即将迎来价格回落已是即将发生的事实,炒房者被套他们自己早已心中有数,从很多炒房者意欲套现离场不能就可以看出,而且这种情况会越来越糟糕,炒房者哭的日子还在后面。有网友曾留言,笔者觉得说得很能说明情况“四线城市房屋空置率太高,人口在不断流失,也不知道是谁给的勇气竟然还在涨,我家边上一个15年交房的楼盘虽然全卖了,可进去一看人都没几个,完全就是鬼城。”

就目前来看,这些三四线城市在火热的外表下,实则酝酿着不少地产商的逃离计划,过分火热带来的不安情绪,催促着一些地产商们的离开。

通过上文的数据可以发现,三四线楼市支撑了房企销售业绩的大半边天,而现在,三四线楼市的隐忧渐显。从7月房企的销售额大幅下滑来看,随着时间的推移,三四线楼市成交量会进一步下探。不过一个不争的事实是,后续购房需求会极度萎靡,三四线楼市会彻底成为炒房客的坟场,成为开发商的累赘。

很多人会问,那为什么开发商还死撑着不肯降价呢?可以这么说,其实降价也是个技术活,哪个房地产开发商如果私自突然降价,那相当于是在自取灭亡。其一,如果某个楼盘房价大幅度的下调,势必会对其他同类型、同地段的楼盘造成影响,引起普通百姓对楼市的恐慌,这个后果是疯狂的。所以很多开发商都是在硬撑,除此之外,在三四线拿地也并非他们的初衷,不排除部分房企是有在三四线布局规划的,大部分是因为去年底以来三四线的火热和一二线的限制不得不选择在三四线布局,但他们也深知三四线城市能承载多大的梦想,虽然眼下是一波疯狂,幸福不已,但是同时也坐卧不安,没有人口和产业,这里终究要撑不了太久,最后被套的可能就是自己。

与此同时,有住建部专家的一席话对开发商来说无疑是雪上加霜——下半年,控房价、防风险的力度不会放松,房地产信贷的政策估计也会放缓,房价上涨较快的三四线城市可能要出台一些限购、限贷等措施。无疑一旦此话成真,购房者会骤降,开发商拿什么完成销售业绩呢?

今年以来,国家对于租赁市场的发展重视也是煞费苦心,7月出台的调整有33个其中有9个是租赁市场的,堪称历年之最。国家提倡“购租并举”已有多年,但真正意义上的落实实施也是今年。租房市场的健康、健全是为租房一族的利好,房子是用来住的,但并不一定要购买,租同样可以解决居住问题,未来租房和买房享受同等待遇真的可以大面积实现的话,买房的人还会有那么多吗?加之马云宣布入局国家租房战略,也让大家看到了希望,租房市场的发展对于新房和二手房是一次冲击和颠覆。

马云说未来房子如葱,可能最便宜的就是房子,但这个说法可能过于夸张,笔者认为未来房子的价格可能会以“刚需支付得起的地步”来定价,因为从现实来看,各个城市都在关心刚需住房问题,也在围绕此解决,等到所有人都真正解决住房问题了以后,谁还会真的关心房子的价格呢?

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